אורי שדה - משרד עורכי דין / בלוג

מדד תשומות הבנייה הוא מדד המשקף את שיעור השינוי הכספי שחל בתקופה מסוימת, בסל של מוצרים ושירותים בסיסיים בתחום הבנייה. לפיכך, המדד אמור לתת אינדיקציה לשינויים בעלויות הבנייה החלות על קבלנים מעת לעת.

חשוב לציין שישנו מדד התשומות לבנייה במגורים, אולם ישנו גם המדד המקביל לבנייה במשרדים ומסחר. כאשר מדובר ברכישת דירה מקבלן, הכוונה כמובן תהיה תמיד לזה הראשון.

כאשר מחיר הדירה שרכשתם צמוד למדד תשומות הבנייה, הרי שהסכום אותו יש להצמדי למדד ישתנה בהתאם לשיעור השינוי במדד. לרוב הוראות הסכמי המכר קובעות כי ההצמדה למדד תחול רק במקרה שהמדד עלה, כך שרק הקבלן יוכל "להינות" משינויים במדד, ולא להפך.

האם ניתן להצמיד את מלוא התמורה למדד?

כיום לא. בעבר, עד לתיקון 9 לחוק המכר (דירות) שנכנס לתוקף ביום 7/7/2022 - ניתן היה להצמיד את מלוא הסכום למדד. אמנם, מעולם לא היה היגיון בדבר. שכן, מחיר הדירה מורכב ממרכיבים שונים שאינם רלוונטיים לעלויות בניית הדירה, במו למשל - הקרקע עליה נבנית הדירה, שירותים שונים מעבר להוצאות הבנייה, שהקבלן נושא בעלותם לצורך הוצאת הפרויקט לפועל וכיוצ"ב.

לפיכך, בעקבות התיקון לחוק, נקבע כי ניתן להצמיד רק חלק מהתמורה למדד. ניתן להצביע על ההוראות העיקריות בחוק:

* על הסכום המשולם במעמד חתימת החוזה, עד 20% מהתמורה – לא ניתן לבצע הצמדה בכלל.

* מיתר הסכום (עד 80% מסך התמורה) ניתן להצמיד למדד רק מחצית.

* לא תותר הצמדה למועד מאוחר יותר ממועד המסירה הקבוע בחוזה.

* הסרה כל הצמדה נוספת או אחרת, לכל מדד אחר.

כך שניתן להבין שכיום ניתן להצמיד לממד עד כ-40% בלבד משווי התמורה שבעד הדירה.

עוד חשוב לציין, כי מדובר בהוראות חוק קוגנטיות (הוראות שלא ניתן להתנות עליהן), ולפיכך גם אם תיקבע הוראה אחרת או סותרת בהסכם המכר, למשל הוראה שתקבע כי מחיר הדירה כולו יוצמד למדד או אפילו רק 75% ממנו - הרי שהוראה זו תהיה בטלה ולא יהיה לה שום תוקף משפטי (אפילו אם הרוכש חתם עליה ביודעין!).

מתי משלמים את הפרשי ההצמדה?

לעיתים החישוב נערך בזמן אמת בכל מועד תשלום רלוונטי, ולעיתים התחשיב נערך בסיום הפרויקט ואף לאחר ביצוע התשלום האחרון שלפי החוזה. כך או כך, חישוב ההצמדה צריך להיעשות לגבי הסכום הנדרש לתשלום בלבד, בנקודת הזמן הספציפית.

נמחיש את הדברים בדוגמא פשוטה:

חתמנו על הסכם המכר בחודש ינואר - אז גם שילמנו את התשלום הראשון (ללא הצמדה כמובן).

ביום ה-1 לחודש אפריל יחול מועד התשלום השני, בסך 500,000 ש"ח - לפיכך ביום התשלום נעשה הצמדה של 500,000 ש"ח, אשר יושפעו מהשינוי שחל במדד על פני תקופה של 3 חודשים.

ביום ה-1 לחודש יולי יחול מועד התשלום השלישי, בסך 750,000 ש"ח - לפיכך ביום התשלום הזה נבצע הצמדה של 750,000 ש"ח, אשר יושפעו מהשינוי שחל במדד על פני תקופה של 6 חודשים.

מה ההיסטוריה מלמדת?

ניתן לומר שלאורך העשורים האחרונים ישנה מגמת עלייה מתמדת בערכי המדד. כל עוד העלייה היא מתונה, ולא חדה מדי - יש לראות בכך מהלך טבעי, שאף מעיד על שוק בריא שמתפתח, שכן עליית מחירים מתונה היא סממן לצמיחה. אמנם ודאי יתכנו שינויים יוצאי דופן על פני תקופות קצרות (עלייה חדה כמו שראינו בתקופת הפוסט-קורונה, או אולי דווקא להפך, ירידה בחודשים מסוימים), אולם בפרספקטיבה של חודשים ושנים אין חכמות - המדד עולה.

יודגש כי האמור לעיל מובא לצורך העשרה בלבד, אין להסתמך על הדברים והם אינם מהווים כל תחליף ליעוץ משפטי ו/או לכל יעוץ אחר.