בתהליך..המתן בבקשה.

ייעוץ להשקעות נדל"ן בחו"ל ולכלכלת המשפחה / בלוג

איך להיזהר מסיכונים בהשקעות נדל"ן בחו"ל?

01/09/2021 10:26

  • השקעת נדל"ן בחו"ל הפכה לאלטרנטיבת השקעה נפוצה יותר ויותר בקרב הישראלים בשנים האחרונות.

    הסיבות העיקריות הן נגישות קלה יותר לעסקאות, מידע ושליטה, הסכום הנמוך הנדרש להשקעה וכמובן התשואות הגבוהות.

    אבל כלל ידוע בהשקעות הוא שגובה התשואה מגלם את גודל הסיכון שבעסקה. ככל שהתשואה גבוהה יותר, כך גם הסיכון המגולם בה.

    להלן מספר סיכונים היכולים לבוא לידי ביטוי בעסקת נדל"ן בחו"ל ויש לשים לב אליהם:

    1. בחירת העסקה – האם מדובר בנכס למגורים או מסחרי? לעסקה בנכס מסחרי מצטרף צד נוסף , מלבד הנכס עצמו (המבנה), וזהו מפעיל העסק כאשר שווי העסק (לא המבנה) מגולם בעלות ההשקעה. כשמשקיעים בנכס מסחרי יש לבדוק היטב את מפעיל העסק, לא לוותר על בדיקת נאותות בתשלום, כי פשיטת רגל של העסק תשאיר את ההשקעה שלכם כמעט ללא ערך גם אם הנכס רשום בטאבו על שימכם!
    2. פרטי העסקה – יש לבחון היטב את שווי הנכס! גם אם היזם מתחייב שמדור בסכום נמוך מאד משווי השוק, ומדובר בעסקה "נדירה", "חד-פעמית", "צריך למהר ולחטוף" – לא לוותר על הערכת שמאי מוסמך (בארץ לא הייתם עושים עסקה ללא שמאי, אז בחו"ל?), להיכנס לאתרי השוואת מחירים באזור הנכס, לבדוק ולהשוות. לבדוק היטב (לא לוותר...) את נתוני השכונה והסביבה כגון: תעסוקה, הגירה, חינוך, הכנסה ממוצעת, פשיעה ועוד. תהליך מכירת הנכס ומימוש רווחים, מה העלויות לכך? אלו הנתונים הקובעים איך תתנהל ההשקעה שלכם לאורך השנים.
    3. תהליך העסקה – יש לוודא שתהליך העסקה מבוצע ע"י עו"ד (ורצוי גם עו"ד מטעמכם) וחשבון נאמנות שמבטיח שהכסף שלכם יהיה בטוח עד להשלמת העסקה (רישום הנכס על שמכם). תבדקו היטב מה נתיב הכסף והיכן הכסף שלכם נמצא בכל שלב בעסקה. אם הכסף שלכם עבר למוכר ובתמורה אין לכם בשלב זה כל זכות בנכס, הסיכון הוא גדול!
    4. הכרת החוקים המקומיים – נושא קריטי בהשקעה בחו"ל, בדגש כשמדובר בנכס פרטי בבעלות מלאה שלכם. מי מחויב לשלם את המיסים והאגרות המקומיות (במקומות רבים מדובר על בעל הנכס ולא השוכר), מה תהליכי הפינוי של דייר? עלויות הפינוי? נגישות בתי המשפט? האם ניתן לדון על תביעה עם היזם בארץ או רק בחו"ל? שפה? מייצגים?
    5. חברת ניהול – חברת הניהול הינה המנהל בפועל של הנכס והכסף השוטף הכרוך בהפעלתו ולכן בחירת חברת ניהול מתאימה ואמינה הינה קריטית למימוש עסקה טובה. חברת הניהול קובעת למעשה מי יהיה הדייר ומשפיעה בכך על משך חוזה השכירות, סכום שכר הדירה, גביית שכר הדירה והעברת התשלומים לבעל הנכס, תיקונים שוטפים ובעיקר עלויות התיקונים ועוד. יש לבחון היטב את חברות הניהול שכן השפעתה על התשואה השוטפת הינה מכרעת.
    6. מיסוי ועלויות מימוש רווחים – אמנם מס משלמים רק מהרווח ולכן תמיד כדאי להיות בצד המשלם מיסים, אך לעיתים התנהלות לא נכונה וללא ייעוץ מתאים יכולה להיות בעוכרינו ותשלומי מס מופרזים יכולים לפגוע בצורה משמעותית ברווח ובכדאיות העסקה.
    7. עלויות נוספות בניהול העסקה – עלויות עסקת ההשקעה אינן מסתיימות בתשלום על הנכס או בעלות ההשקעה. ישנן עמלות ועלויות נוספות שיש לבחון המשפיעות על כדאיות העסקה, כגון: עמלות תיווך או עמלות ליזם, רישום זכויות, עו"ד, סגירת עסקה, תמריצים לרוכש, פתיחת חשבון בנק מקומי, הוצאת מס' מזהה ברשות המיסים המקומית, חברת ניהול, ביטוחים, מיסים מקומיים, מיסי בארץ, הוצאת דו"חות ודיווחים שנתיים, תיקונים ואחזקה, עמלות החלפת/פינוי או מציאת דייר ועוד. יש לשכלל הכל לצורך בחינת כדאיות העסקה!

    ניתן לראות שלהשקעה בחו"ל ישנם סיכונים ומורכבויות. ייעוץ, בחינה והערכות נכונים יכולים לצמצם באופן משמעותי את הסיכונים ולהביא אתכם להשקעה מוצלחת ורווחית מאד.

    בהצלחה!

תגובות

טל מנצ'ל - כלכלה והשקעות

השקעות נדל"ן בחו"ל וכלכלת ה...