בתהליך..המתן בבקשה.

יגאל איליאיץ' - משרד עו"ד / בלוג

מדריך לרכישת דירה מקבלן

01/05/2016 12:42

  • רכישת דירה היא אחת העסקאות המשמעותיות והיקרות ביותר בחייכם. 

    מצאתם את דירת חלומותיכם, וכעת כל שנותר הוא לחתום על חוזה רכישה מול הקבלן, שקרוב לוודאי הוצג לכם כ"חוזה סטנדרטי", והדירה אוטוטו שלכם?

    רגע לפני, חשוב להבין כי החוזה הוכן לטובת הקבלן על ידי צוות עורכי הדין שלו, ומייצג בעיקר את טובת הקבלן – ולא את טובת רוכשי הדירות, ועל כן מומלץ שגם אתם הרוכשים תיוצגו על ידי עורך דין מטעמכם.

    כאשר אתם רוכשים דירה חדשה, מטיל עליכם הקבלן את החובה לשלם את שכר הטרחה של עורך דינו, ועקב חוסר מודעות פעמים רבות הנכם נוטים להסיק כי אתם מיוצגים ע"י עורך הדין של הקבלן, אך לא כך הדבר.

    שוב, חשוב להדגיש: העובדה שאתם משלמים את שכר טרחת עורך הדין של הקבלן, אינה קובעת כי עורך הדין מייצג את האינטרסים שלכם בעסקה מול הקבלן. למעשה, לפי החוק לעורך הדין של הקבלן אסור לייצג אתכם, ולכן במקרה שבו הרוכש מוותר על ייצוג משפטי מטעמו - אין מי שמגן על האינטרסים שלו.

    מכל מקום, בטרם חותמים על חוזה רכישת דירה מקבלן יש לבחון מספר סוגיות חשובות אותן אפרט בקצרה:


    זיכרון דברים/בקשת רכישה

    ישנם קבלנים אשר נוהגים להחתים את רוכשי הדירות על בקשת רכישה או זיכרון דברים כבר בשלב ההתעניינות הראשונית. חשוב לדעת כי זיכרון דברים שכזה הוא חוזה מחייב, ובעקבות חתימתכם על המסמך תדרשו להפקיד "דמי רצינות" בסכום של אלפי שקלים. חשוב לזכור לציין מפורשות בזיכרון הדברים (או בבקשת הרכישה), שבמקרה שבו בסופו של דבר תבקשו לא לרכוש את הדירה, יוחזרו לכם "דמי הרצינות" במלואם, ללא כל קיזוז.


    מצב הזכויות בקרקע

    באמצעות בדיקת נסח הטאבו בעלות של 15 ₪ ברשת האינטרנט, ניתן לבדוק את המצב המשפטי של הקרקע עליה נבנה הבניין, וכן האם מדובר בקרקע פרטית, אדמת מינהל מקרקעי ישראל, או בהסכם קומבינציה בין הקבלן ובעלי הקרקע, ובהתאם לכל אלה יש לבדוק האם לקבלן ישנה מניעה משפטית למכור דירות בפרויקט.


    הערת אזהרה

    מדובר בהערה שנרשמת בטאבו על זכויות הקבלן בקרקע, ותפקידה הוא "להודיע" לציבור כי הקבלן מכר לכם דירה, ובכך בעצם למנוע מהקבלן למכור את דירתכם לאדם נוסף. כ"לקח מפרשת ענבל אור", יש לוודא כי בכל מקרה תירשם לזכותכם הערת אזהרה בטאבו.


    תשלומי מיסים ואגרות החלים על הקבלן

    יש לבקש אסמכתאות כי הקבלן שילם את כל התשלומים החלים על פי החוק, וביניהם המיסים והאגרות לצורך קבלת היתר הבנייה, לרבות "טופס 50".


    ערבות בנקאית

    כלקח מפרשת "חפציבה", יש לבדוק האם ניתנת לכם ערבות בנקאית על פי חוק המכר (דירות) עבור כל אחד מתשלומי התמורה, וכן לשים לב כי ייקבע בהסכם מנגנון לפיו החזרת הערבויות לקבלן תהיה אך ורק עם רישום הערת אזהרה לטובת הקונה, ולאחר קבלת החזקה בדירה.


    היתר בניה

    יש לבדוק האם ניתן היתר בניה לצורך בניית כל מה שהובטח לכם ע"י הקבלן.


    מסירת החזקה

    יש לנסח בהסכם המכר כי תקבלו את החזקה אך ורק לאחר קבלת טופס 4, על מנת למנוע מצב בו הדירה אינה ראויה למגורים. כמו כן, יש לבדוק כי מצוין בהסכם שבמקרה של איחור במסירת הדירה, תקבלו פיצוי הולם, בהתאם לקבוע בחוק.


    רישום בטאבו

    יש לקבוע מועדים מוגדרים לרישום הבית המשותף, פרצלציה, ומועד לרישום זכויותיכם בטאבו.


    אחריות ותיקונים

    יש לבדוק כי הקבלן נותן אחריות על כל העבודות בהתאם לתקופת הבדק הקבועה בחוק המכר (דירות), כמפורט:

    צנרת כולל מערכת הסקה ומרזבים – שנתיים; חדירת רטיבות בגג, בקירות ובמקלט – שלוש שנים; מכונות, מנועים ודוודים – שלוש שנים; קילוף חיפויים בחדרי מדרגות – שלוש שנים; שקיעת מרצפות בקומת קרקע – שלוש שנים; שקיעת מרצפות בחניות, במדרכות, בשבילים בשטח הבנין – שלוש שנים; סדקים עוברים בקירות ובתקרות – חמש שנים; קילופים ניכרים בחיפויים חיצוניים – שבע שנים; כל אי-התאמה אחרת, שאינה אי-התאמה יסודית – שנה אחת.


    שינויים ותוספות

    יש לכלול בחוזה סעיף שיאפשר לכם לדרוש מהקבלן לבצע שינויים בדירה (הזזת נקודות חשמל וכו') והתקנת אביזרים שברצונכם להתקין בדירה במקום אלו שיותקנו על ידי הקבלן (לדוגמא: חלונות, אסלות, שיש וכו'). מומלץ לעגן בחוזה כך שתימנע מהקבלן האפשרות ל"דחיה אוטומטית" במועד מסירת הדירה לידיכם כתוצאה מאותם שינויים.


    סטיות בגודל

    יש לבדוק שמצוין בהסכם כי כל סטייה בשטח ובמידות מעבר לסטיות המותרות על פי דין (כפי שקבוע ב"צו מכר דירות (טופס של מפרט) התשל"ד - 1974) תהווה הפרה יסודית של ההסכם אשר תקנה לכם את האפשרות לביטול ההסכם, וזאת על מנת למנוע מצב בו תקבלו דירה קטנה יותר ממה שהובטח לכם.


    מס רכישה

    ישנה חובה לשלם את מס הרכישה (במידה וחל) בתוך 60 ימים ממועד חתימת ההסכם. תשלום מס הרכישה יחול (או לא יחול) לפי הסטטוס האישי שלכם: האם זו דירה יחידה או נוספת שלכם, ועוד. ניתן לבדוק את סכומי מס הרכישה בבדיקה פשוטה בסימולטורים שונים ברשת האינטרנט.


    חיבור הדירה לחברת החשמל, המים והגז

    יש לוודא כי החיבורים למערכות המים, הגז והחשמל כלולים במחירה הסופי של הדירה, וכי לא תחויבו בתשלומים נוספים בגין חיבור הבניין למערכות אלו.


    איחור במסירה

    יש לבדוק כי מצוין בהסכם שבמקרה של איחור במסירת הדירה, תקבלו פיצוי הולם, בהתאם לקבוע חוק.


    תשלומים ומדד תשומות הבניה

    תכנון חכם של התשלומים לקבלן יכול לחסוך לכם כסף רב. מצד אחד - אתם מעוניינים לשלם כמה שפחות במעמד חתימת החוזה ולהשאיר את רוב היתרה למועד בו תקבלו את המפתחות לדירה, ומצד שני - כל תשלום שעוד לא הועבר לקבלן יצבור הפרשי הצמדה למדד, ובהתאם לכך הסכום יגדל משמעותית. יש לזכור, כי כל התשלומים צמודים למדד החל ממועד החתימה על החוזה – ובהתאם לכך יש לדרוש מהקבלן הצמדה של חלק (בלבד) מהתשלומים למדד, או לחלופין לדחות את המועד שממנו תחל ההצמדה למדד, ובכך כאמור לחסוך כסף רב.


    חוקיות סעיפי ההסכם

    יש לזכור כי בסופו של יום, הנקודות המפורטות למעלה מהוות חלק מצומצם מהדברים אשר יש לשים עליהם דגש בזמן רכישת דירה מקבלן. עורך דין מטעמכם, יבדוק בנוסף כי שאר סעיפי ההסכם והנספחים להסכם אינם מנוסחים בניגוד לחוק (המגן על הקונה), וידאג לשמירת האינטרסים שלכם.


    לתיאום פגישת ייעוץ עם עו"ד יגאל איליאיץ', ניתן ליצור קשר בטל': 097444052 או באימייל: yigal@law-yi.com


    ***כל המוצג במאמר זה הינו מידע כללי בלבד ואין בו כדי להוות יעוץ ו/או חוות דעת משפטית כלשהי. המחבר אינו נושא באחריות כלשהי כלפי הקוראים ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.

תגובות

יגאל איליאיץ'

משרד עו"ד מקרקעין' נדל"ן, ח...

עסקים מומלצים בתחום

דורון  קנת דורון קנת
עו"ד דורון קנת - דיל מייקר בתחום הנדל"ן
נירית  קרסו ארמוזה נירית קרסו ארמוזה
משרד עורכי דין
אודליה  נמיר עו"ד אודליה נמיר עו"ד
א. נמיר משרד עורכי דין ונוטריון