במאמר זה אשתדל לתת מידע מקיף בכל הנוגע למשכנתה. אם אתם לפני נטילת משכנתא חדשה או בעלי משכנתא קיימת מוזמנים לקרוא ולקבל ערך מוסף שמטרתו לעזור לכם. בנוסף אם אתם מכירים אנשים שעומדים לקחת משכנתא או הם כבר עם משכנתה קיימת תייגו אותם או שתפו את המאמר עם חבריכם כדי שגם הם ייהנו ויקבלו ערך מקצועי בעניין.

מה היא בכלל משכנתה? למה צריכים אותה?

משכנתא היא הלוואה מהבנק למטרת קניית נכס נדל"ן בשעבוד של הנכס עצמו. מאחר ולרובנו אין לנו את מלוא הסכום במזומן, אנו נעזרים בהלוואה מהבנק שתשלים לנו את הסכום הנדרש לרכישת הנכס. בתמורה להלוואה, כלומר בתמורה לכסף שאנחנו רוכשים מהבנק, אנחנו כמובן משלמים לבנק ריבית ,ובנוסף אנו נדרשים לשעבד את הנכס לטובת הבנק, כך שאם חס וחלילה לא נוכל לעמוד בהחזרי המשכנתא הבנק יוכל בתנאים מסוימים לעקל את הנכס, למכור אותו ולהחזיר לעצמו את יתרת החוב שנותר.

כדי להחזיר את ההלוואה הגדולה שלקחנו אנחנו מתחייבים לשלם החזר חודשי מסוים שלרוב לא יעלה על שליש מההכנסות נטו שלנו. החזר ההלוואה הוא בדרך כלל נע בין 15 ל30 שנה. 

לאור העובדה שלבנק יש רמת ביטחון מאוד גבוהה ביחס לחוב שנובעת מהשעבוד של הנכס לטובת החוב, התנאים שבהם ניתן לקבל את ההלוואה הם באופן כללי טובים יותר ללווה מכל הלוואה אחרת שניתן לקבל. אז למעשה למשכנתא יש תפקיד צרכני חשוב בחיינו, מדובר בהלווואה זולה יחסית שפרושה על פני שנים רבות ובכך מאפשרת לנו לשלם החזר חודשי סביר יחסית כך שנוכל לחיות איתו במקביל לשלל ההוצאות הנוספות שלנו.

יחד עם זאת, חשוב מאוד שתזכרו שהבנק הוא גוף עם כוונת רווח. כיצד הבנק מרוויח? ריבית. כל בר דעת יכול להבין שלבנק, ולנציג שלו שיושב מולכם, יש אינטרס למקסם את רווחיו, כלומר הוא בעל אינטרס לגבות ריבית גבוהה ככל שניתן ובנוסף יש לו עניין להתאים את מסלולי המשכנתא בתמהיל בדיוק לפי מה שזול ומתאים לו באותה תקופה.

איך תצמצמו טעויות יקרות בנטילת משכנתא ?

אני רוצה להציג לכם את הטעויות הנפוצות בנטילת המשכנתה, מה משמעות בכל טעות ומה צריך לעשות כדי למנוע אותן. נטילת משכנתא הינה, במרבית המקרים, העסקה הכלכלית הגדולה ביותר שאנו עושים בחיינו. למרות שלא מדובר בעסקה מסובכת מדי, אוסף המונחים הבלתי מוכרים, המסלולים השונים והרצון לסיים את ההליך מהר גורמים לרבים מנוטלי המשכנתאות לבצע טעויות, טעויות שיכולות לעלות בעשרות ובמאות אלפי שקלים.

·         לא מסתכלים קדימה

לווים רבים  מתייחסים ליכולת ההחזר ולגובה ההחזר החודשי ביום לקיחת ההלוואה. זאת מבלי להתחשב בשינויים העתידיים שישפיעו על יכולת ההחזר כמו הקמת משפחה, גידול בסכום ההחזר החודשי של המשכנתה והוצאות נוספות. במצב זה עלול להיווצר לחץ כלכלי הגורר כניסה למינוסים ולקיחת הלוואות אחרות בבנק. בטווח הקצר, ההשלכות של שני המקרים הללו הן תשלום של ריבית גבוהה בהרבה ממה שהיו מקבלים בכל משכנתה שהיא. בטווח הארוך עלולים להגיע למצב של חוסר עמידה בתשלום המשכנתה.

·       מתעלמים מההוצאות הנלוות

לווים רבים מתייחסים רק לתשלום המיועד לרכישת הדירה ומתעלמים מהוצאות נלוות שיש בעת רכישת דירה: מדד תשומות הבניה אליו צמודה דירה הנמצאת בהליכי בניה, תשלום לעורך הדין, מס רכישה, וזאת עוד לפני השדרוגים והתוספות כמו מזגנים, מטבח ועוד. הוצאות נלוות אלה יכולות להגיע לעשרות ולמאות אלפי שקלים נוספים, שיחד עם החזר המשכנתה החודשי עלולים להיות עול כבד עבור רוכשי הדירה. כמו כן ובמידה ובעלי הנכס יצטרכו הלוואה נוספת על מנת לכסות את ההוצאות הללו, הלוואה זו הלוואה זו תחשב כ"הלוואה לכל מטרה" והריביות בגינה יהיו הרבה יותר גבוהות.

·       לא מתכננים את העתיד

משכנתה ממוצעת נלקחת לתקופה של 20-25 שנה. לווים רבים מתייחסים להלוואה שנלקחה כאילו היא באמת מיועדת לתקופה שכזו ולא מתייחסים לשינויים הצפויים בדרך.  הנתונים מראים שכ -70% מהלוואות המשכנתה משתנות במהלך הדרך ולא מסתיימות באותו מסלול בו החלו. השינויים נובעים מסיבות אישיות כגון קבלת ירושה, כדאיות למחזור, עליה או ירידה ביכולת ההחזר החודשית וכדומה, או משינויים חיצוניים כמו שינויי ריבית, שינויים אינפלציוניים וכו'. ישנם מסלולים המאפשרים שינויים ופירעון מוקדם ללא קנסות ויש כאלה המחייבים תשלום גבוה של קנס. בעת נטילת המשכנתה מומלץ להיערך לשינויים הצפויים במהלך השנים הבאות ולבנות את המשכנתה גם על פי הצרכים העתידיים.

·       מסתמכים רק על המלצות הבנקאי

להבדיל מתהליך רכישת נכס שבו נבדקים לעומק מכלול של פרמטרים, בעת לקיחת משכנתה רבים מלוקחי המשכנתאות ניגשים לבנק לבד, ללא ידע מוקדם ובעצם מסתמכים אך ורק על הצעת פקיד הבנק. לו הלווים היו מעלים בדעתם כי זהו האיש שמייצג את הבנק ומטרתו היא להרוויח מהלוואה זו כמה שיותר, הם לא היו מסתמכים אך ורק על הצעתו. אי היכולת להכתיב לפקיד הבנק ולנהל משא ומתן על הרכב ההלוואה אותה הלווה רוצה, נותן לפקיד הבנק כוח רב בניהול המשא ומתן מול הלקוח ולהגדיל את רווחי הבנק בהלוואות אלו. חשוב להתייעץ עם מומחה חיצוני למשכנתאות שידאג לאינטרסים של הלקוח ולא של הבנק.

·       משווים עם חברים ושכנים

משכנתה חייבת להיות מותאמת אישית לצרכיו של כל לווה בנפרד. הצרכים של כל אחד מהלווים שונים, היכולות הכלכליות שונות, הצרכים העתידיים שונים, לכל אחד אופי אחר וכל אחד מושפע אחרת משינויים ותנודות בהחזר החודשי.  למרות זאת, לווים רבים מבקשים "משכנתה כמו שקבל החבר". לקיחת משכנתה שאינה מותאמת לצרכים האישיים של כל לווה ספציפי יכולה להיות טעות קשה שלתקן אותה יעלה עשרות עד מאות אלפי שקלים.

·       מתבססים על ריבית קבועה

בימים אלה ריבית הפריים נמצאת בשפל של 1.6% בלבד, כאשר הריבית הקבועה עומדת על 1.5%-3% בתוספת הצמדה למדד. אולם, בשל מגבלות בנק ישראל רק שליש מהמשכנתה ניתן לקחת בריבית פריים. נוטלי משכנתאות רבים חוששים מכך שבעתיד בנק ישראל יחל בהעלאות הריבית כך שישלמו ריביות גבוהות יותר מהריביות הקבועות ולכן אינם מנצלים כל היקף ריבית הפריים המותר. בפועל, אותם לווים משלמים מדי חודש מאות שקלים יותר כאשר כלל לא ידוע מתי יחלו העלאות הריבית.

·       לא מפזרים סיכונים

לווים רבים לקוחים את המשכנתה כולה באותו מסלול. בכך הם מתעלמים מהחוק הכי ידוע בכלכלה: פיזור סיכונים. במקרה זה כל היקף החוב צמוד לאותו מסלול ותלוי ב – 100% בהתפתחויות הכלכליות שישפיעו על מסלול זה בלבד. חייבים להגדיר מראש את רמת הסיכון הרצויה, אופי השינויים הצפויים ויכולת ההחזר בכל תסריט אפשרי. לכן, מומלץ להרכיב את המשכנתה ממספר מסלולים שימתנו את השינויים הצפויים.

·       לא מסתכלים על קצב ירידת החוב

לווים רבים נוטים להתעלם מקצב ירידת החוב לבנק ומסתכלים רק על ההחזר החודשי. לקצב ירידת החוב לבנק ישנה משמעות גדולה בהמשך וככל שהחוב ירד מהר יותר ניתן יהיה לשדרג לדירה גדולה ויקרה יותר, ניתן יהיה לקחת הלוואה לכל מטרה באמצעות המשכנתה וניתן יהיה לממן חובות נוספים באמצעות הדירה המשועבדת. מומלץ לשלב מסלולים שונים בתמהיל המשכנתה כאשר חלקם יאפשר צמצום מהיר, ככל האפשר, של היקף החוב.

·       לא מקצרים את השנים

לווים רבים אינם מודעים לעובדה כי קיצור של כל שנה ושנה במשך המשכנתה, משמעותו חסכון  של אלפי שקלים בריביות המשולמות לבנק. המשכנתאות נלקחות בכפולות 5 שנים (10, 15, 20 או 25 שנה) במקום לקצר אותן ככל האפשר.

·       מתעלמים מביטוח החיים

כחלק אינטגרלי מהמשכנתה יש לבטח את הנכס וכן לעשות ביטוח חיים עבור הלווים. ביטוחים אלה מבטיחים כי הבנק יקבל את כספו גם במקרה של, חלילה, נזק גדול לבית כמו רעידת אדמה או שריפה וגם במקרה שנוטל ההלוואה הולך לעולמו. אמנם מדובר בסכומים קטנים יחסית להחזר המשכנתה אבל ביטוח החיים עלול להיות יקר עבור קבוצות סיכון כמו מעשנים, לווים מעל גיל 50 או בעלי מקצועות המוגדרים בסיכון גבוה כמו חבלן, חשמלאי העובד במתח גבוה ועוד. התשלום הביטוח החודשי עבורם יכול להגיע עד למאות שקלים ולתוספת ניכרת בהחזר החודשי הכולל. מרבית הביטוחים נעשים בבנק ולכן הדרך הטובה ביותר להוזיל את עלויות הביטוח היא לקבל הצעות מחיר מהחברות הביטוח השונות ולא לרוץ ולעשות את הביטוח הראשון המוצע ע"י הבנק בו נלקחת המשכנתה.

·       לא מבצעים שמאות מוקדמת

במקרים רבים הרוכשים "מתאהבים" בדירה או שאינם מודעים למחיר הריאלי של הדירה ומוכנים לשלם סכומים גבוהים יותר מאשר שוויה האמיתי של הדירה. הרוכשים מסתמכים על קבלת המימון המקסימלי האפשרי מהבנק בהתאם למחיר ששילמו עבור הדירה. אולם, לפני קבלת ההלוואה הבנק יבצע שמאות של הדירה ורק בהתאם למחיר שקבע השמאי יקבע היקף ההלוואה. המשמעות היא שאם מחיר הדירה שקבע השמאי נמוך יותר מהסכום ששילם הרוכש, המשכנתה אותה יקבל תהיה נמוכה יותר והרוכש יאלץ להגדיל  את הונו העצמי, סכום שלא תמיד יש לו. כאשר יש כוונה לרכוש את הדירה מומלץ להביא שמאי שיעריך את שוויה הריאלי. כך ניתן יהיה, לעיתים, להוריד את המחיר וגם לדעת מה היקף המימון שניתן יהיה לקבל מהבנק. עדיף להזמין שמאי העובד עם הבנקים כך שבתוספת תשלום קטנה השמאות תשמש גם את הבנק ולא יהיה צורך לשלם על שמאות נוספת.

כדי שנדע לקחת את המשכנתא הטובה ביותר עבורנו, אנחנו או מישהו שהוא 100% לצידנו, נדרשים להכיר את השפה המקצועית שהבנק משתמש בה, ואת המשמעות של כל פרט בתהליך. מבחינתכם עולם המשכנתאות זה דבר לא מוכר ומחשבוני המשכנתא היחודיים שקיימים עבורכם, המאמרים המקצועיים שתקראו,  ואולי גם איש המקצוע הצמוד שילווה אתכם, הם למעשה הכלים שעליכם להשתמש בהם לפני כניסתכם לבנק, ולעולם המשכנתאות בכלל.

לסיכום,

כל אחד מאיתנו שנמצא לפני רכישה גדולה, מרכישת טלוויזיה, דרך מכונית ועד לרכישת דירה, מקפיד להכיר את השוק ולהתייעץ עם גורמים מקצועיים ואמינים לפני סגירת העסקה. ומה עם משכנתא? "רכישת" כסף מהבנק בהלוואת המשכנתא זו עסקה משמעותית מאוד מבחינת איכות החיים הצפויה לנו בשנים הבאות ובעלת מורכבויות ודקויות רבות, ועל כן דווקא במשכנתא חשוב ללמוד, להבין ולהתייעץ לפני חתימה על הסכם המשכנתא.

מקווה שמאמר זה עזר לכם לסדר את הראש, ומזמינה לפנות אלי להתייעצות.

אל תשכחו, משכנתה טובה שבנויה טוב תחסוך לכם עשרות ומאות אלפי שקלים.

אני מתחייבת לטפל בכם במקצועיות הגבוהה ביותר, ביושרה והוגנות.

דברו איתי היום כדי לשלם פחות מחר