סקירת שוק הנדל"ן העסקי- מרץ 2017
סקירת שוק המשרדים | עופר קרליק הבשורה בתחום המשרדים מגיעה מכיוון עסקאות המכירה, כך שתרבות הרכישה שמאפיינת את תחום המגורים בישראל, חודרת לאיטה גם לתחום הנדל“ן העסקי. אם עד לאחרונה נעשו בעיקר עסקאות שכירות, בגלל שליטתן של החברות המניבות בתחום, הרי שכעת אנו עדים ליותר ויותר עסקאות של רכישת שטחי מסחר ומשרדים. הסיבות לכך הן רבות, אך חשוב לציין במיוחד את תרומתם של היזמים לתוספת היצע המכירה, בעקבות קריאת המפה וההיענות לדרישות העולות מהשטח. הקונות הן חברות ששכרו נכסים עד היום, והחליטו להשתכן בנכס בבעלותן, בעוד גודל הנכס שנרכש הינו גדול בכ-P מהצורך הנוכחי שלהן. כך הן משאירות פוטנציאל להתרחבות, ועד אז, הן משכירות את הנכס ונהנות מתשואה מצוינת לכספן. השנה האחרונה התאפיינה בהתחלות בנייה של בנייני משרדים בכל חלקי הארץ, ובפרט בתל אביב, בבני ברק ובפתח תקווה, שיובילו להיצף של משרדים חדשים וברמה גבוהה בשנתיים הקרובות. הראשונים להיפגע מכך יהיו הבניינים מסטנדרטB ,שייאלצו להשקיע ממון רב בהשבחתם, או למכור אותם לחברות שמחפשות לרכוש נכס למטרת שימוש עצמי. מאפיין נוסף של השנה החולפת קשור להגברת התחרות בתחום הנדל“ן להשקעה, לאור עלייתו של ההון הפנוי להשקעה, הן של גופיים מוסדיים והן של חברות ואנשים פרטיים. התוצאה היא עליית מחירים של נכסי נדל“ן מניבים, וזליגה לכיוון של רכישת אפיקי השקעה אחרים, כמו מבנים לוגיסטיים, מלונות, בתי אבות ו“האבים“.
סקירת אזור ראש העין | מני ברזני
בשנה האחרונה נפתח לתנועה ’כביש 5 - מחלף ראש העין מזרח‘ ששיפר את הגישה לאזור התעשייה ’פארק אפק‘, והגביר את הביקושים לאזור התעשייה המרכזי והמתפתח. במתחם ישנו היצע נרחב להשכרת משרדים ושטחי תעשייה גדולים וברמה גבוהה, בעוד שקיים מחסור יחסי במשרדים ושטחי תעשייה בגדלים קטנים ובינוניים. כך, נכון לכרגע מציע המתחם עסקאות אטרקטיביות במחירים הוגנים, לחברות גדולות המבקשות להגיע ל‘פארק אפק‘ וליהנות ממרכזיותו ומיתרונותיו. במקביל, בתחום המכירות והרכישות, קיימות פניות רבות בדבר רכישת שטחים מכל מין,סוג וגודל, הן מצד משקיעים והן מצדם של משתמשים המעוניינים להעביר את פעילותם העסקית לאזור, כשמנגד עומד היצע מוגבל ביותר. עבור רשף נכסים, ראש העין היא המגרש הביתי, אזור פעיל שנעשו בו עסקאות רבות. מעניין לציין כי השנה עברו אל המתחם חברות ממתחמי עסקים רחוקים יחסית, כמו ’פארק המדע‘ ברחובות ומהרצליה פיתוח, לאחר שזיהו שמלבד צמצום העלויות ומיקסום התמורה הכספית )מחירי שכירות ותעריפי ארנונה נמוכים(, הן אף משפרות את קרבתן ונגישותן לערים מרכזיות.
סקירת מבנים לתעשייה ולוגיסטיקה בישראל בשנת 2016 | אורי גרהרדטכשאנו בוחנים את שעבר עלינו בשנת 2016 מבחינת הביקוש וההיצע למבני תעשייה ולמחסנים לוגיסטיים, ניתן ללמוד שמתמעטת הפעילות בתחום התעשייה, בעוד שגוברת הפעילות והביקושים למחסנים לוגיסטיים. ניתן לראות את התהליך המתמשך של התמעטות התעשייה הקלאסית בארץ, ומעבר לייצור בחו“ל עקב עלויות ייצור זולות יותר, דבר שגורם מין הסתם למיעוט בביקוש למבני תעשייה. מבנים אלו שיועדו במקורם לתעשייה, משמשים היום יותר כמחסנים לסחורה מסוגים שונים, שברובה מגיעה מייבוא, לאור הכדאיות הגוברת למוצרים מחו“ל, שעלות ייצורם זולה יותר מעלויות ייצורם בארץ. בהתאם לכך, ניתן לראות באזורי תעשייה שונים, שמרבית המבנים החדשים תוכננו ונבנו באופן שייתן מענה לשימוש כמחסנים לוגיסטיים, מבחינת גובה המבנה המאפשר ניצול השטח הבנוי לאחסנה לגובה, מבחינת אופן פריקת וטעינת סחורה, ומבחינת ההכנה לאפשרות לתנועה ערה של משאיות כבדות. לאור האמור לעיל, בעוד שהתעשיינים מבקשים לשכור מבנים במחירים זולים כדי להצדיק את פעילותם, חברות מבוססות המייבאות סחורה בהיקפים משמעותיים, יכולות להרשות לעצמן לשלם מחירים גבוהים יותר בעבור שטחי אחסנה במיקומים מרכזיים. מבחינת המיקום, עיקר הביקושים ממשיכים להתמקד באזור מרכז הארץ, במיוחד בקרבת צירי תנועה ראשיים, המהווים את אחד השיקולים העיקריים מבחינת הקלות והמהירות שבשינוע הסחורות. בהקשר זה ניתן לציין את אזורי התעשייה בקיסריה, מודיעין, שוהם, חולון, ראשון לציון, אשדוד, פתח תקווה, לב הארץ וכיו“ב כמוקדים מבוקשים מאוד. לצד אזורים אלה, חברות העוסקות בייצור מבקשות לעיתים להתמקם במבנים באזורי הפריפריה, כמו למשל האזורים המצויים תחת הגדרת ’אזור פיתוח א‘‘, בשל העלויות הנמוכות ותנאי מיסוי משופרים. לסיכום, ניתן לומר שמחירי השכירות נשארו יציבים, ואפילו עם נטייה לעליה קלה, כשמבנים איכותיים ומרכזיים, מתאכלסים ללא קושי.
סקירת אזור < תל="" אביב="" |="" אבי="">תחום המשרדים בתל אביב ממשיך לפרוח, כשעיקר הביקוש מתמקד בגדותיהם של נתיבי איילון בשל הקרבה לתחנות הרכבת, ובמתחם רוטשילד בשל סביבת העסקים התוססת והיוקרתית. למרות הזליגה לערים סמוכות בגלל יתרון המחיר, נדמה כי הלוקיישן והנגישות חוזרים להיות מרכיב מרכזי בקבלת ההחלטה לשכירה או לרכישה של נכס עסקי. מעניין לציין כי עסקים שעברו בעשור האחרון לרמת גן, לבני ברק ולרמת החייל, מבקשים כעת לאתר משרדים הקרובים לנתיבי איילון, ובמיוחד לאלה הממוקמים בסמוך לתחנות הרכבת ’שלום‘ ו‘ההגנה‘. בפן המסחרי, האזור המרכזי והמבוקש ביותר, במיוחד בתחום המסעדות והברים, הוא שדרות רוטשילד והרחובות הסמוכים לשדרה. לצד הביקושים הערים, אנחנו מבחינים בשמרנות עסקית ובזהירות יתר בכניסה לעסקאות, בשונה מאוד ממה שהיה נהוג בעבר. בתי עסק רבים כשלו ואנשים נכוו מכך, מה שהביא לכך שאנשים בוחנים היטב את הכדאיות הכלכלית, מודעים לכמה הם יכולים או לא יכולים לשלם, כשהתוצאה היא ירידה משמעותית בסכומים שאנשים מוכנים לשלם כדמי פינוי. שנת 2016 התאפיינה בפריחתם של מלונות הבוטיק, כשנרשם שיא חדש של ביקושים לפתיחת מלונות בוטיק במרכז העיר, ובמיוחד באזור רוטשילד. בכך, ישרו היזמים קו עם התופעה העולמית של התיירות האורבנית, תיירות המבקשת לחוות את ההוויה המקומית באמצעות התמזגות עם הסביבה והאוכלוסייה. בתל אביב, המשמעות היא העדפתם של תיירים לחוות את העיר באמצעות לינה במלון קטן וביתי, הממוקם ברחובות אבן גבירול, דיזינגוף, רוטשילד, בן יהודה ודוגמתם, על- פני התארחות במלונות הוותיקים הממוקמים לרוב על קו החוף.
סקירת אזור פתח תקווה | ארבל טלבי’קריית מטלון‘ ממשיכה לפרוח. מתחם העסקים השוקק מאכלס שטחי משרדים רבים, ומגוון רחב של מסעדות, שממשיכות לפעול במקום גם בשעות הערב והלילה. מגמת הפריחה של האזור צפויה להמשיך ולהתרחב בשנים הקרובות, עם בנייתם של ארבעה מגדלי משרדים )שביניהם מוצעים גם שטחים למכירה( ומרכז מסחרי גדול, שיוסיפו לאזור עשרות אלפי מטרים של נכסים עסקיים חדשים ויוקרתיים. ב’קריית אריה‘ ממשיכה התרחבותו של שוק המשרדים, עם תחילת הקמתם של פארקי-עסקים רחבי היקף. בנוסף, ממשיך האזור ליהנות מביקושים ערים לשטחי מסחר ולוגיסטיקה, וממשיך להיות מוקד עסקי אטרקטיבי, בעיקר בשל השילוב שבין הנגישות הגבוהה לכביש 4 ולכביש 5 ,הקרבה לרכבת, והמחירים הסבירים. אזור העסקים ’סגולה‘ ממשיך להתפתח כאזור המספק מענה רחב ומרשים בכל הנוגע למסחר לבית. כך, ניתן למצוא באזור חנויות ריהוט, קרמיקה, ריהוט גן ועוד, הממוקמים, בין היתר בארבעת המרכזים המסחריים שנבנו באזור בשנים האחרונות. במקביל, משמש האזור גם כאזור עסקים שבו ממשיכה להתקיים פעילות ותיקה של תעשייה ומלאכה.סקירת אזור רמת גן | אדם מורנכון להיום ניתן לאתר במתחם הבורסה נכסים פנויים במגוון נרחב של גדלים וסטנדרטים, ובהתאם גם במגוון רחב של מחירים. השנה הקרובה ממשיכה את מגמת ההתחדשות וההתרעננות שעוברת על האזור, כשהשאיפה הינה הכפלת כמות העובדים במתחם במהלך השנים הקרובות, עם השלמת הבנייה המאסיבית של מספר מגדלי עסקים משמעותיים ביותר. אל המדרחוב אשר מוקם כעת ברחוב תובל, שאליו צפויה להיפתח בקרוב יציאה ישירה מגשר הרכבת, יצטרפו הרחובות הרקון ושוהם, שצפויים להפוך אף הם למדרחובים בשנתיים הקרובות. בקרבת צומת עלית, בכיכר ’שניצר‘ שעל רחוב אבא הילל, עומד לקום מתחם קולינרי מרשים שיהיה פתוח גם בשעות הערב. עיריית רמת גן עומדת להשקיע כספים ומשאבים רבים במטרה להחיות את חיי הלילה במתחם ולנקות את התדמית שדבקה בו בעבר. כך, עסקים בעלי זיקה לחיי הלילה, כמו מסעדות, פאבים, מוקדי בילוי וכדומה, שיעמדו לרשות הציבור בשעות הלילה ובסופי השבוע, יזכו לסיוע ולהקלות מצד העירייה, הן מבחינה פרוצדורלית-בירוקרטית והן מבחינה כספית. בהתאם, אנו מזהים התעוררות משמעותית בביקושים למסחר, לרבות קיוסקים, הסעדה, וביגוד.
סקירת אזור אור יהודה - לוד - איירפורט סיטי | עינת סוקולובאור יהודה: אזור התעשייה ’יהלום‘ ממשיך להתחדש ולצבור תאוצה, כששני פרויקטים גדולים וחדשים נבנים בו כעת וצפויים להזרים אוכלוסייה רבה למתחם. עיקר הביקושים מופנה כלפי משרדים קטנים ובינוניים, סוג נכס שקשה למצוא, היות ומרבית השטחים המוצעים הינם שטחים גדולים יותר. במקביל, מתחם הבילוי וחיי הלילה שהחלו להתפתח באזור, הביאו לעליית ביקושים מתחום המסחר. לוד צפון: אזור התעשייה לוד צפון ממשיך להתפתח, כשעסקים רבים מתל אביב ומאזור השרון, שלהם עובדים מכל חלקי הארץ, בוחרים להשתכן בו, לאור מרכזיותו ואטרקטיביות המחירים המוצעים. בתחום התעשייה והלוגיסטיקה, נרשמה פעילות עסקית ענפה, כשלוד צפון מציעה כיום נכסים במגוון גדלים, לרבות נכסי תעשייה בקומת הקרקע. רחובות: ’פארק המדע‘ מצוי בתפוסה גבוהה באופן יחסי, כשעיקר ההיצע הוא של משרדים להשכרה בפרויקטים חדשים, בגדלים העולים על 400 מ“ר. חברות קטנות שמחפשות משרדים, ואנשים פרטיים שמחפשים לרכוש נכסים להשקעה או לשימוש עצמי, פוזלים לכיוון ’פארק הורוביץ‘, שמתחיל לקרום עור וגידים ותופס תאוצה רבה. אזור העסקים החדש זוכה להתעניינות מיוחדת מצד עסקים מסחריים ומסעדות, שמזהים את הפוטנציאל הטמון בהתפתחות האזור בשנים הקרובות, כמו גם מצדן של חברות מ‘פארק המדע‘ שיכולות לאתר נכסים חדשים המוזלים ב-20-15 ₪ למ“ר מהסכום שהן משלמות כעת, לצד מגוון רחב של פתרונות חניה.
סקירת אזור < ראשון="" לציון="" ובני="" ברק="" |="" יעל="">ראשון לציון: ראשון לציון ממשיכה להתאפיין כאזור מסחרי ושוקק עם פעילות נדל“נית חיה ונמרצת. בהתאם לכך, עיקר הביקושים מתמקד בתחום המסחר על מגוון התחומים והגדלים; ריהוט, סוכנויות רכב, מתחמי בילוי, קניונים, אולמות אירועים ועוד. בדומה לכך, קיימים ביקושים רבים למבני תעשייה ואחסנה, ושטחים שמתפנים מתאכלסים במהירות. לעומת זאת, למרות התוכניות העתידיות מרחיקות הלכת, תחום המשרדים בעיר, לפחות בטווח הקצר, נותר עדיין סטטי ואף רדום, כך ששטחי משרדים ניתן לאתר בקלות יחסית ובמחירים סבירים ונוחים. בני ברק: מתחם העסקים BBC ממשיך בצמיחתו המואצת. בחודשים הקרובים צפויים להתאכלס שני מגדלים חדשים ומשמעותיים: בסר 4 ,ובר כוכבא, כשבמהלך שלוש השנים הקרובות צפויים להצטרף אליהם ארבעה מגדלי משרדים חדשים, שיוסיפו מאות אלפי מטרים, בעיקר עבור תחום המשרדים. היצע המשרדים הנרחב הביא באופן טבעי להתייצבות מחירים ואף לירידת מחירים קלה, כך שלקוח עסקי שמחפש לעצמו עסקה משתלמת בלב ליבו של גוש דן, יכול להמשיך ולמצוא במתחם את הכתובת הנכונה עבורו. חשוב לציין, היות שניתן למצוא במתחם מגוון רב של נכסים עסקיים, בסטנדרטים ובמחירים שונים, למעשה כל עסק מכל סוג וגודל, יכול לאתר הצעה אטרקטיבית התואמת את צרכיו. כפועל יוצא של האצת הצמיחה במתחם והפוטנציאל העסקי הטמון בהצטרפותם הקרבה של אלפי עובדים לאזור, התאפיינה השנה האחרונה בהתעוררות תחום המסחר, כשמסעדות ובתי קפה רבים פתחו את שעריהם, וביניהם נציגות מרשימה של רשתות מובילות.
סקירת אזור < אשדוד="" |="" מוטי="">המוקד העסקי המרכזי בעיר אשדוד ממוקם באזור התעשייה ב‘. באזור זה ניתן למצוא מגוון שטחי משרדים בגדלים שונים, במחירים שעלו השנה ל-50 ואף ל-60 ₪ למ“ר. במתחם נבנים מספר פרויקטים, המציעים גם משרדים לרכישה במחירים הנעים בין 000,7 ל-000,8 ₪ למ“ר. מהפן המסחרי, ממשיכה העירייה לקדם שינוי ייעוד של השטחים באזור, לשימוש מסחרי ולבתי אבות, וניתן לאתר שטחים לרכישה במחירים שעדיין נחשבים לאטרקטיביים ובעלי פוטנציאל להשבחה. השנה התאפיינה בביקושים לשטחי מסחר בגדלים שבין 500-300 מ“ר, שמסמנים צינון מסוים שמתאפיין גם בירידתן של חנויות הענק שצמצמו שטחים. ההתפתחות הבאה בעיר, צפויה להגיע מכיוון דרום, באזור הקרוב לרכבת ולמתחם האופנה BIG .באזור זה ניתן לזהות את תנופת הבנייה שהחלה עם הקמת בית החולים הציבורי ’אסותא‘, אליו צפויים להצטרף בקרוב אוניברסיטה ופארק הייטק ומסחר.הכנס טקסט כאן
'רשף נכסים' פועלת בעולם הנדל"ן החל משנת 1984. החברה מתמחה בנדל"ן עסקי ובשיווק פרוייקטים, ווזוכה למוניטין של מקצוענות שנצבר בעקבות ליווי אלפי לקוחות מרוצים. החברה מתמחה בתיווך, ייעוץ, ייזום ושיווק פרו