בנוסף ליתרונותיו ולשימושיו השונים של הנדל"ן, הוא משמש גם פעמים רבות כאפיק להשקעה. כבכל השקעה כספית, גם השקעה בתחום הנדל"ן מכוונת להעלאת ערכה של הקרן (סכום הכסף המושקע), ולמיקסום התשואות שניתן להניב ממנה.

בתחום מיקסום התשואות שניתן להשיג, מקובל להשוות חלופות השקעה לפי אחוזי תשואה שנתיים. למשל, כשמדברים על 4% תשואה, מתכוונים לכך שעל כל 100 ₪ שהושקעו בתחילת השנה, יתקבלו 4 ₪ בסוף השנה. וכך, הכסף שלי "עושה" עבורי עוד כסף. חשוב לשים לב לכך שחישוב תשואה שמתבצע לצורך הערכת השקעה יכול להיות מורכב, וככל שיילקחו בחשבון סיכונים, עליות מימון, עלויות ניהול, עלויות עסקה וכד', כך התמונה שתתקבל אודות אחוזי התשואה של ההשקעה תהיה ריאלית ותשקף טוב יותר את אופי ההשקעה וכדאיותה.

כידוע, נגזרים מחירי הנדל"ן משני פרמטרים עיקריים- כמות ההיצע ביחס לביקוש, כך שככל שהביקוש עולה על ההיצע, עולים המחירים, והריביות במשק, כך שככל הריביות יורדות המחירים עולים. בשנים האחרונות בישראל, סביבת הנדל"ן פועלת לכיוון עליית מחירי הנדל"ן, הן בשל ביקושים גבוהים שעומדים אל מול היצע נמוך יחסית, והן בשל ריביות נמוכות ביותר.

כשאלו הם פני הדברים, ברור למה מבדילות רשויות המדינה, ובפרט רשות המיסוי, בתפיסתן בין אנשים שרוכשים את דירתם הראשונה, הנקראים לרוב בתקשורת "זוגות צעירים" (למרות שהם לא חייבים להיות זוגות וגם לא בהכרח צעירים), רוכשים שנחשבים "לגיטימיים", לבין אנשים שרוכשים דירה נוספת לדירה אחרת שבבעלותם, הנקראים לרוב בתקשורת "משקיעים", רוכשים שנחשבים לאלו שמעמיסים על כמות הביקושים הגדולה ממילא. בהתאם, ניתן לראות כל מיני אופנות שונות של מדיניות ממשלתית, כמו 'מע"מ 0' או 'מיסוי דירה שלישית', שמטרתן זהה- לצנן את הביקושים של המשקיעים ולהשאיר את היצע הנכסים הדל ממילא לאלו שמעוניינים לקנות את דירתם הראשונה.

על אף הניסיונות המגוונים והדרכים השונות שבאמצעותן מנסות רשויות המדינה "להילחם" במשקיעים, עדיין, אפיק ההשקעה בנדל"ן היה ונותר מבוקש ביותר. כדי להבין את הנהירה לנדל"ן, חשוב להבין מהן החלופות שעומדות בפני משקיעים שמעוניינים להשביח את כספם ולהניב ממנו כספים נוספים באופן שוטף. בגדול, חלופות ההשקעה העיקריות הן- פיקדון בבנק, שוק ההון, עסק פעיל, קרנות (PTP (Privet To Prive, וכמובן, נדל"ן. נזכור, שלכל משקיע יש תיק השקעות שונה ומגוון שמכיל אפיקי השקעה שונים על-פי העדפותיו האישיות.

נכון לימים אלה, הפיקדונות בבנק מניבים תשואות אפסיות ונמוכות ביותר, במיוחד בהתחשב בעמלות הניהול, שוק ההון מציע אחוזי תשואה בודדים ושוק תנודתי ביחס לשנים עברו, עסק פעיל מציע אחוזי תשואה משתנים שיכולים להיות גבוהים, אבל מצריכים מומחיות והבנה בתחום בו פועל העסק הספציפי, וקרנות ה-PTP  מציעות אחוזי תשואה בודדים, ונחשבות עדיין לבעלות סיכון גבוה בשל היעדר רגולציה מספיקה שמגנה על המשקיעים.

מול חלופות ההשקעה הללו, עומד שוק הנדל"ן, שמציע תשואות שבין 3%-4% בתחום המגורים, בין 6%-8% בתחום משרדים, תעשייה ולוגיסטיקה, ובקרנות ציבוריות שמשקיעות בנדל"ן ("REIT" (Real Estate Investment Trusts, בין 10%-12% בתחום המסחר, ובין 10%-14% כשמדובר בקרנות פרטיות ובחברות הביטוח. כלומר, ניתן לראות ששוק הנדל"ן עשוי להציע אפיק השקעה מפתה ביותר עבור משקיעים, וכל זאת מבלי שאמרנו אפילו מילה על השבחת הכסף באמצעות רכישת מגרשים וייזום.

למרות אחוזי התשואה הנמוכים יחסית שמספק סוג השקעה זה, תחום המגורים היה ונותר ההשקעה הקלאסית בנדל"ן, שעניינה ברכישת דירה והשכרתה. נכון להיום, התשואה בהשקעה זו נעה בין 3%-5%. נסתכל על דוגמא מספרית כדי להבין כיצד יש להתחשב בעלויות המימון כחלק מחישוב התשואה- נניח שרכשתי נכס בשווי 2.5 מיליון ₪ כנכס להשקעה, כ-50% ממנו הינו הון עצמי וחצי ממנו הינו משכנתא מהבנק. ריבית משכנתא סבירה על מחצית הסכום תהיה בגובה 4%. אם נניח שאחוזי התשואה הם 3.5% (כלומר, שהדירה מושכרת בכ-7,300 ₪ לחודש), הרי שחלק ההון העצמי זוכה ליהנות מ-3.5% תשואה, ומחציתה השנייה של הדירה הממומנת באמצעות משכנתא נמצאת בחסר של 0.5%. כלומר, מאחר וחלק מהסכום שמתקבל מדמי השכירות מועבר לבנק לצרכי מימון ההלוואה, התשואה האמתית של הדירה נמוכה מ-3.5%. 

כאמור, למרות אחוזי התשואה הנמוכים יחסית, קיים ביקוש גדול לרכישת דירות מגורים לצרכי השקעה, בין היתר מאחר ובתרבות הישראלית קניית דירה היא בגדר "חובה", והבעלות על מספר דירות נחשבת לסמל סטטוס. בנוסף, כדאיות ההשקעה של רכישת דירה לא נמדדת לפי תשואה במונחי השקעה מתמטיים קרים, אלא לרוב מטרת הרכישה היא "לילדים" או "לפנסיה". כשזהו קו המחשבה, שיקולי הרכישה הם שיקולים אישיים ואמוציונאליים, כמו למשל רצון בקרבה למקום המגורים שלנו, או במקום שבו ירצו הילדים לחיות, פרמטרים שמפצים על אחוזי התשואה הנמוכים באופן יחסי. כלומר, במקרה של דירה למגורים, שיקולי הרכישה אינם עוסקים בשיח של "תשואה" אלא בשיח של שיקולים אישיים, או במקרה הטוב ביותר, בשיח כלכלי של עליית ערך הקרן שהושקעה, כמו במקרים שבהם רוכשים דירה באזורים מרוחקים יותר שמאמינים שהמחירים בהם יעלו, בגלל סיבות כמו יציאה חדשה לכביש 6, סלילת רכבת, הצהרות של מדיניות ממשלתית על פיתוח אזורים מסוימים וכד'.

לעומת תחום המגורים, ההשקעה בנדל"ן עסקי מציעה אחוזי תשואה גבוהים יותר, ומתייחסים אליה בשיח כלכלי הנושא שיקולים  של תשואה וכדאיות. בדומה לדוגמה שהוצגה קודם, נסתכל לרגע כיצד תיראה השקעה בנדל"ן עסקי בסכום זהה לזה שהושקע בתחום המגורים- נניח שרכשתי נכס עסקי בשווי 2.5 מיליון ₪ כנכס להשקעה, כ-50% ממנו הינו הון עצמי וחצי ממנו הינו משכנתא מהבנק. ריבית משכנתא סבירה על מחצית הסכום תהיה בגובה 4%. אם נניח שאחוזי התשואה הם 8% (כלומר, שהמשרד מושכר בכ-16,700 ₪ לחודש), הרי שחלק ההון העצמי זוכה ליהנות מ-8% תשואה, ומחציתה השנייה של הדירה הממומנת באמצעות משכנתא זוכה ליהנות מ-4% תשואה. כלומר, ממוצע התשואה הינו 6%, לעומת פחות מ- 3.5% בתחום המגורים עבור אתם הנתונים.

כלומר, ניתן להתרשם בקלות מכך שההשקעה בנדל"ן עסקי הינה למעשה אפיק השקעה מעניין ורלוונטי. מאחר ושוק הנדל"ן להשקעה פועל באופן שבו תיארנו לעיל, ומציע חלופות פחות אטרקטיביות, יזמי הנדל"ן זיהו את הצורך ההולך ומתגבר לרכישת נדל"ן עסקי, וכך ניתן היום למצוא יותר ויותר עסקאות בתחום.