כל אדם, שבבעלותו חשבון בנק, שמע בשלב כזה או אחר סלוגן מכירה מפוצץ של אחד הבנקים, המפתה אותו למחזר את המשכנתא הקיימת על ביתכם. "אתם זקוקים לכסף ומעוניינים בהלוואה הנוחה ביותר? תנו לדירה שלכם לעזור לכם. הבנק למשכנתאות, יאפשר לכם הלוואת משכנתא לכל מטרה, תוך שימוש בדירה בבעלותכם" תודו שזה נשמע מפתה. למרות הפיתוי הגדול, בחירה באפשרות הזאת עלולה לסכן אתכם בהרפתקה יקרה ובהסתבכות כלכלית אמיתית.

לצבור ידע שימושי              

כמו שאנו מבצעים מחקר לפני שאנו רוכשים רכב חדש, כך גם עלינו לעשות מחקר בכל הקשור להלוואות ומשכנתאות, שכן הן מוצר לכל דבר. על מנת לבחור במסלול משכנתא או הלוואה הנכון לנו עלינו לצבור ידע והבנה בתחום ולא ללכת באופן עיוור אחר המלצות הבנק שלנו. בשנים האחרונות, הבנקים שיכללו והרחיבו את שימושי המשכנתא מהייעוד הקלאסי של רכישת דירה למגוון שימושים נוספים: כמו שיפוץ בתים, החזר הלוואות , פירעון חובות, דירה להשקעה והלוואה לכל מטרה – עלינו, כצרכנים, לדעת כיצד לבחור את המשכנתא הנכונה עבורנו.

איך בוחרים מבין ההיצע?

קיים מגוון רחב של סוגי משכנתאות המשתנה בהתאם לייעוד ולתנאי ההצמדה. ההבדלים בין החלופות השונות יכולים להניב הפרשים של עשרות ומאות אלפי שקלים, ולכן עליכם לגשת לבחירת המשכנתא בזהירות ולנסות להבין מבין השורות את האינטרסים הכלכליים של הבנק ואת העובדות שהם מנסים להסתיר מפניכם. בחירת המשכנתא הנכונה עבורכם היא כמו לתפור לכם חליפה – עליה  להתאים למידותכם. הבינו את המורכבות בתהליך לפני שתפעלו, ואפילו פנו לקבלת ייעוץ מקצועי בלתי משוחד ממומחים בנושא.

משכנתא לכל מטרה או הגדלת משכנתא

ההגדרה הנ"ל היא בעצם הלוואה לכל דבר, לרבות הריבית, אך היא נועדה להתאים לצרכי הבנקים ולא בהכרח לצרכים שלכם. עליכם לבדוק מה מידת הסיכון בו אתם נוקטים וההתחייבות הכלכלית שאתם לוקחים על עצמכם ביחס לשימוש הפוטנציאלי בכסף.

מחזור משכנתא

מחזור משכנתא הפך להיות מאוד פופולרי בשנים האחרונות מכיוון שתנאי הריבית ירדו משמעותית, וכיום הם הנמוכים ביותר שידעה מדינת ישראל מזה עשרות שנים. כל מי שלקח משכנתא בעבר בריביות צמודות של 4% עד 7%, יכול לנצל את ההזדמנות היום כדי לבדוק את מחזור המשכנתא וליהנות מחסכון של עשרות או אף מאות אלפי שקלים. יחד עם זאת, רוב הציבור אינו מכיר ובקיא בשיטת חישוב הריבית וההצמדה, ולעיתים אפילו פקידי בנק אינם בקיאים לחלוטין בשיטה (או שבוחרים שלא להציג אותה בפניכם), ולכן ניתן לבצע לא מעט טעויות.

הבנת שיטת החישוב

כשמשווים בפניכם שתי חלופות משכנתא, לדוגמא משכנתא עם ריבית צמודה 2% או לא צמודה בריבית פריים 3% , לכאורה לוח הסילוקין המוצג בפניכם מראה בברור שהמשכנתא הצמודה עדיפה וזולה במאות שקלים לחודש, ומכאן עדיפה. למעשה, הבנקאים אינם מביאים לידיעתכם שני נתונים מהותיים המשנים את התמונה לחלוטין:

• שיטת ההצמדה - שיטת ההצמדה למשכנתאות מבוססת על לוח סילוקין של שפיצר, שמשמעותו – בכל חודש, כל יתרת המשכנתא שטרם נפרעה עומדת לפירעון ונושאת ריבית והצמדה המתווספים לחוב. בהתאם לזאת, בהלוואות מעל מיליון שקלים, ובתקופת החזר של מעל ל- 15 שנה, ו/או בהחזר חודשי של כ 2,500 ₪ , גובה ההצמדה ליתרת המשכנתא שווה או גדול מגובה התשלום החודשי. לכן המשכנתא שלכם רק גדלה, שלא לדבר על משכנתאות שעלותן מעל למיליון שקלים, ונמשכות לתקופה של מעל 15 שנה. בתקופה של מעל 20 שנה עלות ההחזר תוכפל, תשולש ותגרום לכך שרכישת הנכס לא כדאית בעליל.
• תחשיב ההצמדה – תחשיב ההצמדה לא נלקח על ידי הבנק בחשבון בלוח הסילוקין, ובעוד שבמסלול הצמוד, ההצמדה מתווספת לחוב – בהלוואה לא צמודה היא מתקזזת מהחוב, כך שהפער יכול לנוע סביב 2-4 אחוזים ולשנות את התמונה לחלוטין .

אז מה עושים?

בדיוק בשביל זה אנחנו כאן, אנו מציעים שירות שיסייע לכם להבין את דרכיכם בנפתולי עולם המשכנתאות ומחזורן, ונשמח לסייע לכם לקבל את ההחלטה הנכונה ביותר עבור המשפחה שלכם.