החוק לשינוי סדרי עדיפויות (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנים 2013-2014), התשע"ג – 2013 – חוק ההסדרים 2013-2014 , אושר בקריאה שניה ושלישית ביום ה-29 ביולי 2013, ויצר שינויים וחידושים משמעותיים במיסוי מקרקעין. במאמר זה יובאו עיקרי השינוי הנוגעים למס שבח מקרקעין שחל בעת מכירת דירה. בדיקה ראשונית היא: האם קיים שבח בעת מכירת הדירה? שבח הוא ההפרש בין מחיר מכירת הדירה למחיר קניית הדירה, בצמוד למדד, ובקיזוז הוצאות הרכישה והשבחת הנכס. למשל: שכר טרחת עו"ד בקנייה, שכר טרחת מתווך בקנייה, הוצאות שיפוץ, תשלומי אגרות ומיסים בקנייה, דוגמת מס רכישה, הוצאות ריבית בגין משכנתא, פחת וכו'. ככל שקיים שבח , בוחנים: האם מתקיימים תנאיי אחד הפטורים המוצעים בחוק, או אז יהיה זכאי המוכר לפטור מתשלום מס שבח. תנאי ראשוני : "דירת מגורים מזכה" - דירה שבנייתה הסתיימה, בבעלות אדם פרטי, להבדיל מחברה, אשר שמשה בעיקרה (מעל 50% משטחה) למגורים ב-4 שנים שקדמו למכירתה, או 80% מהתקופה שבשלה מחושב השבח. בשלב הבא – יש לבחון באילו ממסלולי הפטור ממס שבח יש להשתמש, תוך תכנון מס אופטימאלי, גם למכירות עתידיות. שני מסלולי הפטור המרכזיים טרם התיקון: 1.פטור מכוח סעיף 49ב(1) לחוק – פטור לפי סעיף זה ניתן לשימוש ע"י מוכר דירה פעם בארבע שנים, ואין חשיבות למספר הדירות שבבעלותו (להלן: "הפטור הכללי"). 2.פטור מכוח סעיף 49ב(2) לחוק – פטור לפי סעיף זה ניתן למוכר אשר בבעלותו דירה יחידה פעם ב – 18 חודשים, ושלא היתה בבעלותו יותר מדירה אחת בעת ובעונה אחת, בארבע השנים שקדמו למכירה(להלן: "הפטור לדירה יחידה"). התיקון בחלקו נכנס לתוקף החל מה-1/8/2013 , אך ברובו יכנס לתוקף החל מה- 1/1/2014 (להלן: "יום המעבר"). "תקופת המעבר" –התקופה שמיום 1/1/2014 ועד ליום 31/12/2017 (להלן: "תקופת המעבר"), במסגרתה חלות הוראות מעבר. השינויים העיקריים: החל מיום המעבר, 1/1/2014, הפטור הכללי מכוח סעיף 49ב(1)– יבוטל. מוכר יהיה זכאי לפטור, בתנאי שהוא עומד בתנאיי סעיף 49 ב(2) בהתאם לתיקונו: • הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה. • המוכר החזיק בדירת המגורים הנמכרת משך 18 חודשים. • המוכר לא מכר דירת מגורים אחרת בפטור זה בתקופה של 18 חודשים לפני המכירה. דגשים: • תושב חוץ לא יהיה זכאי לפטור ממס, אלא אם יציג אישור משלטונות המס ממדינת מושבו, שמוכיחה שאין לו דירת מגורים במדינת מושבו. • נקבעה תקרת פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה יחידה עד כ- 4.5 מיליון ₪ . בתקופת המעבר הוראות סעיף 49ב(2) לא יחולו על מי שביום המעבר היתה לו יותר מדירת מגורים אחת. סעיף 49ג לחוק בנוסחו לאחר התיקון, קובע באלו מקרים תחשב הדירה הנמכרת כדירה יחידה, ותזכה את בעליה בפטור, גם כאשר יש למוכר דירה נוספת העונה לאחד המקרים הבאים: 1.למוכר יש זכויות בפחות משליש בדירה נוספת. 2.דירה שהושכרה בשכירות מוגנת לפני יום 1/1/1997. 3.דירה שנרכשה כחלופה לדירה הנמכרת ב – 18 חודשים שקדמו למכירה. 4.דירה שנתקבלה בירושה והתקיימו בה התנאים של סעיף 49ב(5) לחוק. כאשר אין זכאות לפטור חלה חובת תשלום מס. שיעור מס השבח במכירת דירת מגורים מזכה: עד ליום המעבר, שיעורי מס השבח הריאלי במכירת דירת מגורים יהיו זהים לשיעורי מס השבח הריאלי במכירת זכות אחרת במקרקעין, כמפורט להלן: • השבח שנצבר בתקופה שמיום 1.4.1961 – 7.11.2001 – 48% • השבח שנצבר בתקופה שמיום 7.11.2001 - 31.12.2011 – 20% • השבח שנצבר בתקופה שמיום 1.1.2012 ואילך – 25% *שיעורי מס השבח המפורטים לעיל ימשיכו לחול על מכירת זכות במקרקעין שאינה "דירת מגורים מזכה" גם לאחר יום המעבר. במסגרת תיקון 76 לחוק נקבע שיעור מס חדש למכירת דירת מגורים מזכה שנרכשה לפני יום המעבר (1.1.2014) (להלן: "הפיצול המטיב"): השבח שנצבר עד ליום 1.1.2014 – יהיה פטור ממס. השבח שנצבר בתקופה שמיום 1.1.2014 ואילך – 25% באופן לינארי על החלק היחסי . הוראות המעבר שחלות בתקופת המעבר קובעות: • בתקופת המעבר ניתן להחיל את המס החדש, אך ורק על שתי דירות מגורים מזכות ובלבד שהמוכר היה זכאי לפטור לפי סעיף 49ב(1) לחוק, בנוסחו עובר ליום המעבר. • הפטור הלינארי ינתן רק אם המכירה אינה ל"קרוב" כהגדרתה בסעיף 1 לחוק. • בדירה שהתקבלה במתנה ערב תקופת המעבר, הפטור הלינארי יחול רק אם הסתיימה תקופת הצינון בה עפ"י החוק הישן. לאחר תקופת המעבר- דהיינו, החל מיום 01/01/2018 ואילך, מוכר יהיה זכאי לפטור ממס רק מכוח סעיף 49 ב(2) כנוסחו לאחר התיקון. ביחס לשיעור המס, הוראות המעבר מבוטלות, וניתן יהיה למכור לפי שיעור מס מטיב ללא מגבלות. דהיינו, הדירות הנ"ל ימוסו בשיעור של 25% לכל הפחות בגין ארבע שנים והתקופה שמיום הרכישה ועד ליום המעבר תהיה פטורה ממס. פטור במכירת דירה מירושה – סעיף 49ב(5) לחוק. התנאים לקבלת הפטור במכירת דירה שהתקבלה בירושה נותרו ללא שינוי, למעט תקרת פטור בגובה של 4.5 מלש"ח . • המוכר הוא בן זוג, צאצא (כולל נכד), או בן זוג של המוריש. • לפני פטירתו היה המוריש בעלים של דירת מגורים אחת. • אילו המוריש היה עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס שבח במכירה. פטור חד פעמי ממס שבח במכירת שתי דירות – סעיף 49ה' לחוק. מוכר דירה שהוא תושב ישראל יהיה זכאי למכור פעם אחת שתי דירות יחדיו בפטור ממס שבח, ששוויין יחד לא יעלה על כ- 2 מלש"ח, וזאת לצורך רכישת דירה אחת חלופית במקומן, אשר שוויה לפחות 3/4 משווי שתי הדירות הנמכרות. פטור זה יינתן רק אם עמד המוכר בכל התנאים המצוינים בחוק. החל מיום תחילת תקופת המעבר יהיה ניתן למכור בהתאם לסעיף זה אך ורק במקרה ובמועד המכירה של הדירה הראשונה יש בבעלות המוכר דירת מגורים נוספת אחת בלבד. פטור ממס שבח ב"מכירה ללא תמורה" – סעיף 62 לחוק. העברת דירה במתנה לקרוב – בהתאם לתנאים המצוינים בחוק, הרי שבמקרה וירצה המוכר לתת במתנה את הדירה לקרוב, כהגדרתו בחוק, יהיה פטור מתשלום מס שבח. (הקונה מצידו ישלם רק שליש ממס הרכישה). החל מיום 1/8/2013 שונתה הגדרת "קרוב" כך שאחים ואחיות לא נחשבים קרובים, למעט כאשר, מדובר בהעברות ללא תמורה (מתנה או ירושה) מהורה או מהורי הורה. תקופת צינון במתנות – סעיף 49 ו' לחוק. סעיף 49ו בנוסחו החדש קובע תקופות צינון חדשות – מקבל המתנה לא יקבל פטור ממס שבח במכירתה לתקופה של 4 שנים באם לא התגורר בדירה דרך קבע או 3 שנים באם התגורר בה דרך קבע. • המידע המוצג במאמר זה הנו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחברת אינה נושאת באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים, ועל כל מקרה להיבחן בהתאם לנסיבותיו הספציפיות. בטרם ביצוע עסקת המכירה והחתימה על חוזה למכירת דירה ואף זיכרון דברים לרכישת דירה, יש להיוועץ בעורך דין מקרקעין.