מדריך לרוכשי דירות יד שניה

רכישת דירה היא אחת העסקאות המשמעותיות ביותר ועבור רוב האנשים היא אינה עסקה שבשגרה. מדובר בעסקה כלכלית גדולה ויש לכך השלכות חשובות. ביצוע פעולות ובדיקות מסוימות, יסייע במניעת קשת רחבה של נזקים, החל מהפסד כלכלי, לעתים הפסד שהינו כבד משקל ומשמעות באופן שמאיין את כדאיות העסקה, וכלה במעורבות בהליכים משפטיים לרבות הליכים פליליים.

חשוב לבצע הבדיקות בטרם חתימה על הסכם מחייב, לרבות זיכרון דברים. ישנה נטייה להתקשר במסמך טרם חתימה על הסכם מכר, דוגמת זיכרון דברים, הסכם הבנות וכיו"ב, בתחושה מוטעית מיסודה כי מאחר ואינו סופי, ואינו נערך ע"י עו"ד, הוא אינו מחייב. חשוב שתדעו שכל הסכם עליו חתומים הצדדים מחייב, כאשר לכותרת ההסכם אין משמעות.  לכן, עריכת הסכם כזה טרם התייעצות עם עו"ד מעמידה את המתחייבים והחתומים עליו בסיכון משמעותי, ומשכך אינה מומלצת כלל!

מדריך זה הינו מדריך כללי, אין מדובר ברשימה ממצה, המידע במדריך אינו מהווה יעוץ משפטי, ואין להסתמך עליו כתחליף לייעוץ משפטי. זכרו- כל מקרה ראוי להיבחן לגופו, וטרם כל התקשרות בעסקה יש להיוועץ עם עו"ד המתמחה במקרקעין ונדל"ן. כל שימוש במידע הניתן במדריך זה הינו באחריות קוראיו בלבד, ולא תהיה לכותבת כל אחריות לתוצאות הנובעות משימוש במדריך זה כאמור.

בדיקות בסיסיות להתקשרות:

המוכר

יש לוודא ולאמת שהאדם עימו אתם מתקשרים המציג עצמו כמוכר, הוא בעל הזכויות בנכס. רושם ראשוני עלול להטעות, היזהרו  מנוכלים המנסים למכור נכס שאינו שייך להם. ניתן לבחון תעודת זהות, להשוות עם רישיון נהיגה, ולהיעזר בשכנים. כעת יש לבדוק האם שמו מופיע בנסח עיון מלשכת רישום המקרקעין (להלן: "נסח טאבו").

כאשר מדובר בנכסים אשר אינם רשומים בלשכת רישום המקרקעין, יש לבקש אישור זכויות מהגוף הרלבנטי.

הנכס

חשוב מאוד לבצע בדיקה פיזית של הדירה, הבניין וסביבת הדירה והבניין.

במסגרת בדיקת הדירה חשוב לבדוק תקינות מערכותיה, למשל: תקינות מערכת המים ע"י פתיחת ברזים למשל, בדיקת הימצאות עובש ורטיבות, תקינות ארונות, חלונות, תקינות מערכת החשמל, וכיו"ב.  מומלץ מאוד להיעזר באנשי מקצוע.

כדאי לבקר בדירה מספר פעמים בשעות שונות של היום, כולל בלילה ובסוף השבוע, על מנת לבדוק התאמתה לצורכיכם.

כמו כן, יש לבדוק את סביבת הדירה והבניין, רמת התחזוקה של הבניין והרכוש המשותף, תקינות התשתיות, הצנרת, מצב הגג וכד'. בדקו גם אם השירותים, דוגמת גנים, בתי ספר, תחבורה ציבורית, מרכזי קניות וכד' מתאימים לצורכיכם. ערכו סיור, שוחחו עם שכנים, ואל תתביישו לשאול שאלות. בדקו הימצאות אנטנות סלולריות, קרבה של עמודי חשמל, מפגעי רעש, ריח וכיו"ב. מומלץ מאוד להיעזר באנשי מקצוע, למשל לבחינת רמת הקרינה.

רוכשים רבים מקלים ראש בבדיקות אלו, למרות חשיבותן הרבה. זכרו- מדובר באיכות החיים שלכם! בנוסף, דעו כי במסגרת ההסכם, הרוכש מצהיר כי ערך בדיקות, מצא את הנכס מתאים לצרכיו, ובמרבית ההסכמים גם מוותר על טענותיו בעניינים אלו.

וידוא התאמת ההסכמות המרכזיות בחוזה ליכולתכם וצורכיכם

למה הכוונה?

ההסכמות המרכזיות אשר מסכמים הצדדים, הינם בין היתר התמורה ומועד מסירת החזקה . ודאו שמועד מסירת החזקה מתאים לאפשרותכם להתגורר במקום אחר עד שתקבלו את החזקה בדירה לידיכם. בדקו האם המוכר הוא שמתגורר בנכס, או שוכרים. ככל שמדובר בשוכרים, בקשו עותק המסכם השכירות לוודא שהתחייבות המוכר למסור החזקה תואמת את התחייבותו כלפי השוכר.

ודאו שתוכלו לעמוד בתשלום התמורה, ככל שתזדקקו למימון הבנק לרכישת הדירה, פנו לבנק מבעוד מועד, וקבלו אישור עקרוני להלוואה. דעו כי האישור הינו עקרוני בלבד, והבנק אינו מתחייב להלוואה, אך הוא ייתן לכם אינדיקציה לנכונות הבנק לאשר ההלוואה בהתאם למידע הפיננסי שהעברתם לו.

אם הגעתם לשלב זה ואתם מעוניינים בהמשך ההתקשרות, יש לשכור שרותי עו"ד. עדכנו אותו בממצאי בדיקותיכם.

בדיקת מהות הזכות ואופן רישומה

כאמור, חשוב לוודא שהמוכר הוא אשר רשום כבעל הזכויות בנכס. חשוב לזהות את סוג הזכות של המוכר בנכס, כאשר העיקריות שקיימות הינן: בעלות וחכירה. ככל שהנכס רשום בלשכת רישום המקרקעין, ניתן לזהות את סוג הזכות עפ"י נסח טאבו.

ככל שהמוכר הינו הבעלים, הרי שבעיון בנסח הטאבו תבחינו בנסח בשמו של המוכר תחת הכותרת "בעלויות" (ידוע במונח "בעלות פרטית").

ככל שהמוכר הינו חוכר, תבחינו בנסח בשמו של המוכר תחת הכותרת "חכירות" (ואילו קרן קיימת לישראל בע"מ תופיע תחת הכותרת "בעלויות" באותו הנסח). המוכר הינו בעל זכות החכירה, ויש לו הסכם חכירה עם מינהל מקרקעי  ישראל. במקרה כזה העברת הזכויות מותנית באישור מינהל מקרקעי ישראל . ככל שאין בעיה, המינהל יאשר את ההעברה, אך יש לקחת בחשבון שיש לכך השלכות כספיות. במסגרת הזמנת התיק מהמינהל יש לבחון הסכם חכירה, לבדוק האם קיים היוון ואם כן לאיזו תקופה, וכיו"ב.

בדומה, קיימות חברות משכנות- או אז מדובר בגוף נוסף, ושוב, העברת הזכויות מותנית באישור החברה המשכנת, ומינהל מקרקעי ישראל.

ישנם נכסים אשר אינם רשומים בלשכת רישום המקרקעין, ולכן לא תוכלו להנפיק נסח טאבו. במקרה כזה, ככל שמדובר בחכירה, יש לבדוק את התיק במינהל מקרקעי ישראל ולבקש אישור זכויות. גם במקרה של חברה משכנת, יש לבקש אישור זכויות, וחשוב לבדוק מהם תנאי החברה המשכנת להעברת הזכויות טרם ההתקשרות. למשל, אם המוכר נותר חייב לחברה המשכנת, אחד מתנאיה להנפקת אישור להעביר הזכויות בנכס על שמכם יהיה סילוק החוב.

שימו לב- בחינת נסח טאבו יכולה להיעשות ע"י הרוכש לצורך בדיקה ראשונית של זהות המוכר, מהות הזכות ואופן רישומה, אך כמובן שלא ניתן להסתמך על כך ויש להיוועץ בעו"ד שמתמחה בנדל"ן  .

בדיקת כפיפות הזכות

במסגרת בחינת נסח הטאבו, ניתן לראות האם הזכות בנכס כפופה לזכות צד שלישי, שעבוד, חוב, עיקול, הערת אזהרה וכיו"ב. אם נמצאה כפיפות כאמור, יש לוודא שתוסר לפני חתימת החוזה. בנוסף, ככל שפעלה רשות לרישום צוו שניתן כנגד הנכס ו/או בעליו, תוכלו לראות זאת בנסח, דוגמת צו הריסה, צו איסור שימוש וכיו"ב.

כפיפות הזכות כאמור תבוא לידי ביטוי בשקילת מכלול השיקולים בכדאיות העסקה, ולעתים עלולה להטות את המאזניים למניעת ביצוע העסקה.

במקרים רבים, קיימת משכנתה על הנכס. במקרים אלו, הבנק, לטובתו רשומה המשכנתה, יתבקש ליתן אישור לביטולה בכפוף לתשלום יתרתה, והוא יעשה כן במסמך הקרוי "מכתב כוונות". העניין משפיע ישירות על אופן חלוקת תשלומי התמורה . דעו כי כל עוד לא יוסר רישום המשכנתה, הרוכש לא יוכל להעביר הזכויות על שמו.

בדיקות במחלקת הנדסה/בוועדה לתכנון  ובניה

יש לבדוק את התב"ע (=תכנית בנין עיר) החלה על הנכס כדי לבחון את השימושים והייעודים המותרים עפ"י התב"ע וחלים על הנכס שאתם מעוניינים לרכוש. רצוי להזמין תדפיס מידע תכנוני המלמד על הזכויות והתכניות החלות על הנכס כאמור, במסגרתו ניתן לבחון גם האם הנכס כולל זכויות בנייה נוספות.

בנוסף, יש לבדוק קיום היתר בנייה לדירה וככל שמדובר בבניין, לבניין כולו. חשוב לוודא התאמת ההיתר לדירה בפועל. בתיק הבניין תוכלו למצוא בקשות שונות שהוגשו מטעם הבעלים של הדירה. תוכלו לבדוק אם עומדים כנגד הדירה ו/או בעליה צווים כלשהם, דוגמת צו הריסה, צו איסור שימוש וכיו"ב. כאשר אתם מבצעים עיון בתיק הבניין- שאלו את פקידי הרשות האם ידוע על בעיה כלשהי, דוגמת חריגת בניה, ו/או עבירה אחרת, והאם מתוכננת בנייה נוספת בסביבה.

שימו לב- ככל שקיימות חריגות בנייה, אין וודאות שרשויות התכנון מודעות לכך, או שנתנו על כך את הדעת, או אז, לא תוכלו לדעת אם קיימות חריגות רק מעיון בתיק הבניין!

מומלץ לשכור שרותי אנשי מקצוע מתאימים, דוגמת שמאי מקרקעין /מהנדס וכיו"ב, לשם בדיקת הרישוי לבחינת כשרות הנכס, הימצאות היתר בנייה, קיום חריגות בנייה, צווים תלויים ועומדים, וכן גם זכויות בנייה נוספות שטרם נוצלו. השמאי  יסייע בידיכם לבחון האם התמורה הנדרשת תואמת את שווי הנכס בפועל.

חשוב לדעת- רוכש אשר רכש דירה עם חריגות בנייה למשל, עלול להיות קשור בהליכים פליליים בגין הפרת הוראות חוק התכנון והבניה, רק מעצם היותו בעליה של הדירה, ועל אף שלא ביצע את העבירות בעצמו.

אנשים נוטים "לחסוך" בעלות בדיקת שמאי/מהנדס, ובמקרים רבים כאלה, הפסידו הון כי התקשרו בעסקאות שהסתברו בדיעבד לא כדאיות בלשון המעטה.

נקודה נוספת בעניין זה- רוכש שעתיד לרכוש את הנכס בסיוע הלוואה מהבנק, ממילא יידרש לבדיקת שמאי. ככל שקיימת בעיה בנכס צפוי פער משמעותי בין הערכת השווי ע"י השמאי לבין התמורה שהתחייב הרוכש לשלמה, והבנק עלול לסרב לאשר ההלוואה. לכן, כדאי להסתייע בשמאי בטרם התחייבותכם בחוזה. נכון שבמקרה זה, עלות השמאי גבוהה יותר, אך בהחלט כדאית.

מיסים והיטלים

מס רכישה חל על הרוכש, ולכן חשוב לדעת האם צפוי כי תידרשו לשלם מס רכישה. החיוב ו/או שיעור המס משתנים בהתאם למשתנים דוגמת דירה יחידה, שווי התמורה, אם מדובר בדירת מגורים, אם מדובר בעסקת מתנה, מצבו האישי של הרוכש (נכות, עולה חדש וכיו"ב).

חשוב לבדוק גם האם יחולו על המוכר מיסים והיטלים, דוגמת מס שבח והיטל השבחה. מדוע זה חשוב? תנאי להעברת הזכויות הינה המצאת אישורים לפיהם שולמו מיסים והיטלים. לכן, יש להביא זאת בחשבון בעת קביעת סכום שיוותר בנאמנות אצל עוה"ד, כך שאם המוכר לא יוכל לשלם את חובותיו, הם ישולמו מתוך כספי התמורה, אשר יפקיד הרוכש אצל עוה"ד של המוכר בנאמנות.

סיכום

הבדיקות שאוזכרו הינן בדיקות כלליות, ואינן מהוות רשימה ממצה.

קיימות בדיקות מומלצות נוספות, כאשר הצורך בבדיקה מותאם בהתאם למקרה המדובר, למשל בדיקה ברשם החברות, ברשם המשכונות, וככל שמדובר בדירה בבניין, יש לבחון גם את תקנון הבית המשותף בפנקס הבתים המשותפים .

כאמור, המידע במדריך אינו מהווה יעוץ משפטי, ואין להסתמך עליו כתחליף לייעוץ משפטי. כל שימוש במידע הניתן במדריך זה הינו באחריות קוראיו בלבד, ולא תהיה לכותבת כל אחריות לתוצאות הנובעות משימוש במדריך זה כאמור.

ב ה צ ל ח ה !