מחזור משכנתא - האם כדאי?
- מיחזור משכנתא
"מיחזור משכנתא" הינו הליך שבו לקוח שנטל משכנתא בעבר, בוחר ליטול הלוואה חדשה, המפחיתה את גובה הריבית שהוא משלם ועימה גם את ההחזר החודשי או לחילופין קיצור תקופת ההלוואה. המיחזור כדאי, במקרים שבהם יורדת ריבית המשכנתא הממצעת בצורה משמעותית, בהשוואה לזו שהיתה נהוגה במועד נטילת ההלוואה.
הליך זה מיועד לסוגים רבים של לווים - למי שרוצה לקצר או לשנות את פריסת התשלומים שלו, למי שחש שהוא משלם ריבית גבוהה מדי, או עבור אנשים אשר מעוניינים להתאים את המשכנתא למצבם הכלכלי העכשווי ובעתיד.
המשבר הכלכלי ב-2008, אשר גרר אחריו מיתון הולך ומעמיק, הוביל את בנק ישראל להוריד את הריבית במשק בצורה משמעותית. כפועל יוצא, ירדו שיעורי הריבית על המשכנתאות בצורה ניכרת (למרות שבחודשים האחרונים ניכרת מגמת עליה בריבית הפריים).
לכן, קיים היום "חלון הזדמנויות" להתאמת ההלוואות ולבחינה מחודשת של המשכנתאות והמטרה לבצע מחזור של המשכנתא. למרות שמדובר בפיתרון אטרקטיבי, חשוב לזכור כי הוא כרוך בעלויות מסוימות ולכן חשוב לוודא בטרם הביצוע כי עלותו נמוכה אכן מהרווח העתידי הצפוי.
לפני ביצוע המיחזור, ישנם נתונים חשובים אותם יש לקחת בחשבון כדי לבדוק אם המהלך אכן משתלם:
1. גובה עמלת הפירעון המוקדם - עמלה זו הינה "קנס" שגובה הבנק כדי לצמצם את ההפסד הנגרם לו מההחזר טרם זמנו. עמלה זו, יכולה להגיע אף לסכום של עשרות אלפי שקלים - תלוי בסכום ההלוואה, מספר השנים שנותרו עד לסילוק החוב ועוד. עם זאת, חשוב לזכור כי גובה הקנס מוגבל והוא מחושב על-פי נוסחה קבועה של בנק ישראל.
2. הפער בין הריבית הנוכחת לזו הקודמת - לא כל ירידה בריבית במשק היא סיבה למחזור. יש לוודא, כי קיים הפרש ניכר בין הריבית הקודמת לזו נוכחית, כדי למקסם ככל הניתן את הרווח ללווה.
3. גובה ההחזר החודשי - אם מתברר כי גובה ההחזר החודשי כתוצאה מהמחזור, נמוך באופן משמעותי מגובה ההחזר הנוכחי, או שניתן לקצר את תקופת הלוואה, כדאי לשקול לבצע את המיחזור.
4. ביטוח חיים לרוב הלווים קיים ביטוח חיים המשמש כביטחון נוסף לבנקים, חובה לבדוק את ההבדל בפרמיה המשולמת בעקבות השינויים בהלוואות (ברוב המקרים כרוך בהצהרת בריאות חדשה וייקור פרמיית הביטוח המשולמת)
לאחר שהתקבלו ארבעת הנתונים הללו, יש לשקללם בכדי לוודא שאכן מושג חיסכון.
תמהיל ההלוואה - משכנתא צמודת מדד או צמודת פריים?
משכנתא המבוססת על ריבית הפריים, הנמוכה מאוד בתקופה זו, נ תפסת כהזדמנות אטרקטיבית לנוטלי המשכנתאות ולווים רבים מתפתים לקחתה. אולם, חשוב לזכור כי דווקא מאחר וריבית הפריים נמצאת כעת בשפל, סביר להניח שתעלה במהלך חיי ההלוואה. השפעת עליית ריבית הפריים על ההחזר החודשי הינה משמעותית מאוד - פי כמה וכמה יותר מהלוואה צמודת מדד. (היתרון קרן ההלוואה הולכת ופוחתת)
גם למשכנתא צמודת מדד יתרונות וחסרונות משלה. בהלוואה מסוג זו, הסיכון העיקרי הינו השינוי האפשרי במדד, בעוד שכרו של הלווה נשאר כפי שהוא - עובדה הפוגעת בכושר ההחזר שלו.
על כן, בהחלט כדאי לשקול תמהיל הלוואות בין משכנתא צמודה למדד בריבית קבועה/משתנה, לבין משכנתא על בסיס ריבית הפריים. וכמובן מנגנון שינוי הריבית ותקופות השינוי. יחד הן יספקו את האיזון בניהול הסיכונים הנדרש ויתאימו את ההחזר למצבו הכלכלי של הלווה בהווה ובעתיד. (כפוף להנחיות בנק ישראל בנושא הלוואות בריבית משתנה)
מומלץ !!! להיעזר בשרותי יועץ פיננסי אובייקטיבי שאינו קשור לבנקים. לבנקים אינטרס מובהק לא לבצע מיחזור המקטין להם את הרווחיות, ומכירת מסלולי הלוואה שלא בהכרח מתאימים לפרופיל הכלכלי של נוטלי המשכנתא.מה גם שיועצי המשכנתאות בבנקים עובדים לפי יעדים והיעוץ הניתן לא בהכרח אוביקטיבי.עיסקת רכישת דירה ןלקיחת הלוואה לרכישה לטווח ארוך, אינה מסוג העסקות שמשפחה מבצעת ביום יום ולכן חשוב ורצוי מאוד להעזר במומחה אוביקטיבי בנושא, לא יעלה על הדעת לסגור חוזה רכישה ללא יעוץ של עורך דין ולכן למימון הרכישה חובה להעזר ביועץ פיננסי בלתי תלוי אשר טובתכם הינה לנגד עיניו.
S.finances - your finance partner
יעוץ פיננסי,משכנתאות, מחזור משכנתא -"משכנתא צריך לנהל" חסכון בתשלומי ריביות והצמדה למדד בבנקים, קיצור התקופה, הורדת הריבית, הפחתת התשלום החודשי, התאמת המשכנתא ליכולת הכלכלית שלכם, בניית תמהיל ומסלולי