רבים מבעלי המשכנתאות שואלים את עצמם איך יתכן שההחזרים החודשיים עולים והקרן לא יורדת(ולפעמים אף עולה) הרי לקחנו ריבית קבועה? על מנת להבין, אנו צרכים להבין את השפעת המדד על המשכנתא: אז מה זה מדד? מדד זה למעשה כוח הקניה של הכסף .בכדי לקבוע את המדד, אחת לחודש הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה עושה ממוצע מחירים לאלף מוצרים הלקוחים ממגוון רחב של תחומים אשר אמורים לגלם את סה"כ המחירים במשק ,ועל פי זה נקבע המדד. אם ממוצע המחירים עלה, המדד עולה באותו יחס ואם ממוצע המחירים יורד, המדד יורד באותו יחס . בממוצע המדד לאורך השנים עולה בין 2%-3% בשנה. חשוב להבין שהמדד צריך לעלות בכדי שתהיה צמיחה והמשק יתקדם .מדד נמוך או שלילי מסמן האטה במשק ,למעשה מדד שלילי במשך שני רבעונים רצוף מוגדר כמיתון . ולכן הנגיד יעשה כל מה שניתן בכדי לשמור על מדד חיובי שנע בין 2-3% לשנה (לנגיד יש כלים מוניטריים על מנת לשלוט במשק כגון שינוים בריבית ,קניה או מכירה של אגרות חוב ,קניה או מכירה של מט"ח ועוד). אז הבנו מה זה מדד, אבל אך זה משפיע לנו על המשכנתא? על מנת להבין את השפעת המדד על המשכנתא ,אנו צריכים להבין שבניגוד לריבית שאותה אנו משלמים כל חודש ,המדד הוא נצבר, כלומר אם המשכנתא שלנו לצורך הדוגמא היא 700,000 ₪ והמדד עלה ב 1% אז החוב שלנו עלה ב 7,000 ₪ ואנו חייבים 707,000 ₪ ומכאן יגזרו הריביות והתשלום החודשי , כך שהריבית עכשיו תהיה על 707,000 ₪ והמדד הבא יהיה על 707,000₪. כך נוצר מצב שהקרן תופחת ותופחת ,ההחזר החודשי עולה והקרן לא יורדת ולפעמים אף עולה. ככל שהמשכנתא תהייה ארוכה יותר כך ההשפעה של המדד תהייה משמעותית יותר והירידה בקרן תהייה איטית יותר. על מנת להמחיש את הדברים ניקח לדוגמא משכנתא של מיליון ₪ ל 30 שנה בריבית 3% . הסבר : ריבית של 3% לשנה = לריבית של 0.25% לחודש (3%/12= 0.25%). מדד של 3% לשנה = למדד של 0.25% לחודש (3%/12= 0.25%). 1,000,000*0.25%= 2500 תשלום ריבית. 1,000,000*0.25%= 2500 עליית מדד. התשלום החודשי על משכנתא בתנאים אלו הוא 4227 ₪. על חשבון ריבית אנו משלמים 2500 ₪ ועל חשבון הקרן אנו משלמים 4227-2500=1727 ₪ . כך שיתרת הקרן ללא הצמדה היא – 1,000,000-1727= 998,273 ₪ . המדד העלה את הקרן ב 2500 ₪ כך שיתרת הקרן הצמודה היא- 998,273 2500= 1,000,773 ₪ . וכך נוצר מצב שלאחר התשלום החודשי הקרן עלתה ב 773 ₪ ! התשלום החודשי הבא ייגזר מקרן של 1000,773 ₪ ויעלה ל 4,237 ₪ . כמובן שהמדד הבא ייגזר מ 1,00,773 וכך גם תשלום הריבית. החישוב שהראתי כאן הוא על חודש אחד בלבד ,אבל במשכנתא של 30 שנה יש 360 חודשים,בדרך זו הקרן תמשיך לעלות עד כמחצית מזמן המשכנתא, והתשלומים החודשיים יעלו ויעלו עד לסיום המשכנתא . הכותב הינו עדי סגל מנכ"ל כלכלית משכנתאות . בברכה, עדי סגל מנכ"ל נייד: 052-2815350 טל' 072-2828515 פקס: 077-4702440 מייל- [email protected] אתר- www.calcalit-mashkanta.co.il