כתב התחייבות לרישום משכנתא – לא בכל תנאי

מאת

אלון ברמן, עו"ד

אז חתמתם על הסכם למכירת הדירה שלכם? בשעה טובה. עכשיו מה שנותר לכם לעשות הוא רק להמתין לקבלת סכום התמורה בידיכם, בהתאם להסכמות שלכם עם הרוכש בהסכם המכר. אבל רגע...האם בדקתם באיזה אופן בכוונת הקונה שלכם לממן את רכישת הדירה?

ככל שאין בידי הרוכש שלכם את מלוא סכום התמורה או דירה אחרת שבכוונתו למכור כדי לממן את הרכישה, ככל הנראה שהוא יזדקק לקחת משכנתא מבנק כלשהו. על פניו, אין זה מעניינכם, שכן מדובר במערכת יחסים שבין הרוכש לבין הבנק שלו, אך במסגרת זו אותו בנק יבקש מכם, כבעלים של הדירה, לחתום כלפיו על "כתב התחייבות לרישום משכנתא". בחתימתכם על כתב התחייבות זה, הנכם למעשה נכנסים, בעל כורחכם, כצד למערכת היחסים האמורה שבין הרוכש לבנק.

בעיקרון, כתב התחייבות לרישום משכנתא, כשמו כן הוא – התחייבות שלכם לרשום משכנתא לטובת הבנק. למה התחייבות שלכם אתם שואלים? משכנתא יכול לרשום רק מי שרשום כבעלים / חוכר של הנכס, והרוכש שלכם, שנכון לעכשיו הינו בעל הערת אזהרה על הדירה לכל היותר, אינו יכול להעניק לבנק התחייבות כאמור, ובדיוק פה אתם נכנסים לתמונה.   

התחייבותכם העיקרית כלפי בנק הרוכש בכתב ההתחייבות, הינה לדאוג שברגע שתקום לקונה הזכות לרשום את שמו כבעלים/חוכר של הנכס – תירשם באותו מעמד גם המשכנתא לטובת אותו בנק. כך, פרט לאותה התחייבות עיקרית, מתייחס כתב ההתחייבות למצבים בהם מתבטל הסכם המכר ביניכם לבין הקונה מסיבה כלשהי, שאז יש להסדיר את האופן בו יושב לבנק הסכום  תידרשו להתחייב כלפי הבנק, במסגרת אותו כתב התחייבות.  

התחייבויותיכם כלפי הבנק, כאמור בכתב ההתחייבות, מובטחות באמצעות רישום הערת אזהרה לטובת הבנק של הקונה על הדירה שמכרתם (הערת האזהרה תירשם על הבעלות שלכם בטאבו).

במצב הדברים הרגיל, לא אמורה להיות כל בעיה עם רישום הערה כאמור לטובת הבנק, שכן כנגד רישום ההערה, הבנק למעשה מתחייב להעביר לכם את סכום המשכנתא שהקונה שלכם נטל. אבל מה קורה אם לאחר אותו רישום, ההסכם מופר על ידי הקונה? עכשיו אתם מוצאים את עצמכם עם דירה שעליה רשומה הערת אזהרה אחת לטובת הקונה והערה שניה לטובת הבנק שלו, ומבלי שמלוא תמורת הדירה בידיכם.

כדי להימנע מסיכונים מיותרים שיותירו אתכם עם הערת אזהרה לטובת בנק וללא כל סכום התמורה בידיכם, הדבר הראשון שעליכם לוודא הוא, שהבנק של הקונה יעביר לכם את סכום המשכנתא אותה נטל הקונה, רק לאחר שהקונה שילם לכם את כל ההון העצמי שלו – כך שהבנק למעשה משלים את מלוא התמורה עבור הדירה.

כמו כן, במצבים בהם מתבטל הסכם המכר לאחר שבנק הקונה העביר לכם את סכום המשכנתא, הרי שאותו בנק יבקש מכם להשיב לו את אותו סכום שהוא עצמו העביר לכם, זאת כתנאי למחיקת הערת האזהרה שנרשמה לטובתו. לרוב, תידרשו להשיב לבנק את הסכום האמור בתוספת ריבית וההצמדה, בהתאם לשיעורים שנקבעו בין הקונה לבין הבנק בהסכם ההלוואה. נושא הריבית נתון למיקוח וייתכנו אף מצבים בהם הבנק יוותר על דרישה זו או לכל הפחות יפחית את שיעורה, ביחס לנקוב בהסכם ההלוואה. ככל שהבנק עומד על השבת סכום המשכנתא בתוספת הריבית וההצמדה, עליכם לוודא שלאחר השבת הסכום לבנק, עדיין יוותר בידכם, לכל הפחות, סכום הפיצוי המוסכם עליו הוסכם בהסכם המכר. להזכירכם, אתם נמצאים כרגע במקום בו ההסכם הופר ובוטל ובמקרה כאמור, כשאתם מבצעים השבה של הסכומים ששולמו עבור הדירה לקונה (ולבנק במקרה הזה), סכום הפיצוי המוסכם אמור להיוותר בידכם.  

בדומה לנושא הריבית, רוב הוראות כתב ההתחייבות נתונות לשינוי, ומן הראוי שישתנו ויותאמו לעסקה הייחודית שלכם. פרט לשני הנושאים העיקריים אליהם התייחסנו בסקירה זו, קיימים עוד לא מעט פרטים בכתב ההתחייבות המחייבים התאמה ושינוי מעסקה לעסקה.

אי לכך, בבואכם לחתום על כתב התחייבות לרישום משכנתא, תוודאו שעורך הדין מטעמכם בדק את כתב ההתחייבות ודאג לשנות את ההוראות הרלוונטיות, על מנת להבטיח שזכויותיכם יובטחו קודם לזכויות הקונה שמבקש ליטול משכנתא (על אף שמטרתכם זהה בסופו של יום) ואף קודם לזכויות הבנק.

הכותב, עו"ד אלון ברמן מתמחה במשפט האזרחי על כל גווניו ובפרט דיני מקרקעין, וליווה עשרות לקוחות פרטיים ועסקיים בעסקאות מכר, רכש ומימוש נדל"ן. כמו כן, הכותב הינו חבר בוועדת קניין ומקרקעין של לשכת עורכי הדין במחוז תל אביב והמרכז.

לכל שאלה בנושא, הנכם מוזמנים ליצור קשר בטל': 054-7624155 או בדוא"ל: [email protected].

***אין באמור במאמר / סקירה זו כדי להוות ייעוץ משפטי מכל סוג שהוא, חוות דעת או תחליף לייעוץ משפטי אצל עו"ד, אין להסתמך עליו בכל צורה שהיא ואין לראות בו משום יצירת יחסי עורך דין-לקוח בכל דרך. האמור לעיל מהווה סקירה ו/או תיאור כללי בלבד ולא מחייב של הנושאים המובאים בו. בכל מקרה ספציפי מומלץ לפנות לקבלת ייעוץ משפטי מעורך דין. כל פעולה שתיעשה על פי האמור לעיל הינה על אחריות המשתמש בלבד והכותב אינו אחראי בשום צורה לתוצאות השימוש בו***

***כל זכויות היוצרים והקניין הרוחני המופיעים במאמר / סקירה זו, שמורות לרבות, הטקסטים, התיאורים, וכל עניין אחר הכלול בו, ובלבד שלא נאמר מפורשות אחרת, ואלה שמורים לעו"ד אלון ברמן בלבד. אין להעתיק ו/או להפיץ ו/או לשכפל ו/או למכור ו/או לפרסם ו/או לשדר או לעשות כל שימוש מסחרי כלשהו בכל או בחלק ממאמר / סקירה זו אלא אם ניתנה הרשאה מפורשת לכך מראש ובכתב מעו"ד אלון ברמן***

הכנס טקסט כאן