אחרי יותר מ-30 שנה, ליעל נמאס מכל החיות שדופקות על דלתה ושואלות "מי שם גר?" והחליטה למכור את הבית ולעבור למקום אורבני יותר. אבל האם היא תוכל למכור אותו בפטור ממס שבח?

ראשית, כדי שיעל תוכל ליהנות מפטור ממס שבח שניתן לבעלי דירת מגורים יחידה (או למס מופחת אם היא בעלים של דירה נוספת), אז הבית שהיא מוכרת צריך להיחשב כ"דירת מגורים", בהתאם למבחנים הקבועים בחוק מיסוי מקרקעין ובתקנות השונות.

אז מה נחשב כ"דירת מגורים"? בגדול, חוק מיסוי מקרקעין קובע שצריך שזו תהיה דירה שבנייתה נסתיימה, בבעלות של אדם יחיד (לא חברה) ושהיא משמשת למגורים או מיועדת לשמש למגורים לפי טיבה. קובץ הפרשנות של מיסוי מקרקעין לאותו חוק, מסביר כי באופן כללי, הדירה עליה החוק מדבר, היא יחידה שבה ניתן להתגורר ושיש בה לפחות חדר למגורים, מטבח ושירותים.

בענייננו, וממבט חטוף שמעיפים על הבית של יעל, לא נראה שהוא ממש קולע להגדרה הזו, אפילו אם יעל אכן התגוררה באותו ארגז וקראה לו בית משך תקופה כל כך ארוכה.  אי לכך, לא תהא יעל זכאית לפטור ממס שבח שניתן לבעלי דירת מגורים יחידה.

אבל שימו לב לטוויסט בעלילה – אם אבא של יעל נתקף ברגשות אשם אחרי שהבת שלו התגוררה בארגז מאז שהיא בת 5 והחליט לתת לה סכום כסף שישמש אותה לרכישה של דירה נוספת (בלי שתצטרך למכור את הבית שלה – אותו ארגז שלא ניתן להגדיר אותו כדירת מגורים), עדיין יכול לבוא מנהל מיסוי מקרקעין ולהגיד לה, שבגלל שכבר יש בבעלותה בית, היא תהיה חייבת כעת במס רכישה, כאילו הדירה שהיא רוכשת היא דירה נ-ו-ס-פ-ת, משמע בשיעורי מס גבוהים יותר מאשר במיסוי של רכישה של דירת מגורים יחידה (שהרי הבית של יעל עדיין בבעלותה).

הכלל המנחה את מנהל מיסוי מקרקעין במקרים מסוג זה הוא ש"לא יהא חוטא נשכר" – משמע, שאותו אדם שמסב שלא כדין, מבנה מסוים (לדוגמה מחסן) לדירת מגורים, לא יצא נשכר ויזכה בהטבות מס, כאשר יבקש לרכוש לעצמו דירת מגורים נוספת או לחילופין למכור את אותו מבנה כדירת מגורים.

מכאן, שבבואנו לדווח למנהל מיסוי מקרקעין על מכירה רכישה של נכס, עלינו לשים דגש על אפשרויות סיווגו ועל ההשפעות שיכולות להיות לסיווג זה על האופן בו מנהל מיסוי מקרקעין יבקש למסות אותנו.