חלי בירסקי מומחית למשכנתאות בקיבוצים ומושבים

הנטייה הטבעית שלנו, כבני אדם, היא להתייעץ! עם המשפחה, עם החברים, עם אנשים בפייסבוק אבל בסופו של דבר התייעצות עם איש מקצוע היא המשמעותית ביותר בטח כאשר מדובר בנושא כבד וחשוב כמו- משכנתא.
כאשר מגיעים אליי לקוחות לפגישת ייעוץ ראשונית אני בעצם ממפה את המצב הפיננסי שלהם ובזכות הידע הרב שצברתי במשך 15 שנים אני יודעת לנתח ולדייק את המצב הפיננסי ובעצם להראות ללקוחות מה יכול להיות ריאלי עבורם מבחינת לקיחת משכנתא ובמקביל להראות להם אופציות נוספות שהם לא תמיד יודעים שקיימות, כגון: כיצד ניתן לגייס הון עצמי נוסף, כיצד אפשר לקחת משכנתא עם הכנסות נמוכות מהממוצע , מה הדגשים החשובים שהבנק מתייחס אליהם במתן אשראי וכד'
במידה ונכנסתם להתחייבות על עסקה מסוימת בין אם בחתימה על חוזה או זכרון דברים- הדברים כבר הופכים למורכבים יותר, כי אז צריך לשקול גם מצב של הפרת חוזה במידה ויתברר בסופו של דבר שאין יכולת פיננסית לעמוד בהתחייבות .
הטיפ שלי - אל תחתמו על משכנתא, שהיא בעצם העסקה החשובה ביותר שתקחו לפני ייעוץ ראשוני ומקצועי.

התמהיל הוא למעשה הרכב המסלולים של תיק המשכנתא.
משכנתא יכולה להיות מורכבת ממסלול בודד או מכמה מסלולים ולכל מסלול מוגדרת תקופת הלוואה.

בניית תמהיל מותאמת לצרכים של המשפחה/לוקח המשכנתא והיא תואמת את היכולות הפיננסיות הרצונות והמטרות שלו.
בניית התמהיל צריכה לתת מענה למטרת העסקה - לדוגמא
תמהיל משכנתא ברכישת דירה למגורים יהיה שונה מבניית תמהיל ברכישת דירה להשקעה מאחר ומדובר בצרכים שונים :האחת דירה לטווח ארוך והשנייה, בחלק מהמקרים, לטווח קצר.
התמהיל צריך לשקף את יכולת הלווים לעמוד בהחזרי המשכנתא בצורה יציבה ולצד זה צריך לשקף חיסכון משמעותי ביחס לתמהיל אחר.

הבנייה של התמהיל נעשית בצורת שאלות אפיון מקיפות של נתוני הלקוחות והעסקה.
חלק מהשאלות הן שאלות :
❓ברמה המשפחתית/אישית - מספר נפשות וכנגזרת מזה גם הכנסה לנפש
❓ברמה התעסוקתית- שכיר /עצמאי, וותק במקום העבודה, שכר וציפיות שכר עתידיות
❓ברמת העסקה - רכישה למטרת מגורים, השקעה, טווח ארוך, קצר, משכנתא למגרש, בנייה וכו..
ועוד לא מעט שאלות שמאחורי כול שאלה עומד רציונל והבנה של איך הבנק מתייחס לנתונים האלו בתמחור הריביות שיציע ללקוח.

בתור מי שעבדה במערכת הבנקאית 13 שנים ועסקה באישור בקשות אשראי אני מכירה מקרוב את שיקולי האשראי ואת תמחור הריביות של הבנקים.
החשיבות של בניית תמהיל מותאם אישית הוא חיסכון משמעותי של עשרות - מאות אלפי שקלים אבל לא פחות חשוב גם מאפשר ללקוח /משפחה שקט נפשי.

ולכן בניגוד למה שנוטים לחשוב -
מה שחשוב בתיק משכנתא הוא תמהיל המשכנתא ולא הריביות.

עסקה מורכבת היא עסקה שהנתונים של העסקה עצמה או של לוקחי המשכנתא לא סטנדרטיים, לדוגמא:
✔עסקאות של רכישות מגרשים
✔בניה עצמית בקיבוצים ומושבים
✔עסקאות בהן יש בעיה של כושר החזר
✔התנהלות פיננסית קודמת בעייתית
✔עסקאות עם ערבים תומכים
✔עסקאות בהם מעורבים נכסים "בעייתיים" - דירות מפוצלות,עסקאות פינוי בינוי, תמ"א 38, דירות שנרכשו מכונס נכסים וכדומה
כל עסקה שהיא לא סטנדרטית במאפיינים שלה ומבחינתי נדרש פתרון יצירתי שמצד אחד עומד ברגולציה של הבנקים ומהצד השני נותן פתרון מיטבי לסיטואציה ובכך מאפשר לעסקה לצאת לפועל .
כדי שזה יקרה צריך לבצע ניתוח מאוד יסודי ומעמיק לפרופיל הלקוחות והעסקה ובהמשך להגיש את התיק לאישור הבנק בצורה כזו שתהיה מובנת לבנקאי המטפל ולמאשר ההלוואה במינימום שאלות ועיכובים.
כדי שזה יקרה- תיקים מהסוג הזה חייבים להיות מטופלים ע"י יועץ מומחה בעל וותק וניסיון ויעזור גם אם יגיע מתוך המערכת הבנקאית כך שיודע בדיוק מה נדרש מתיק מסוים להיות מאושר בבנק.
הצלחה בתיקים כאלו מצריכה -יצירתיות, חשיבה מחוץ לקופסא וניסיון עבר ולכן הייעוץ הראשוני הוא קריטי בתהליך כיון שהוא בעצם ייצור את המתווה להמשך הטיפול בתיק והצלחתו.