מקרקעין
אתם מעוניינים לקנות דירה והחלטתם להתחיל תהליך. מבררים על מחירים, על משכנתא, מגבשים הון התחלתי.. ואז, אתם שומעים מתוך שיחת אגב עם חברים שעכשיו קנו דירה, כמה התהליך הזה כרוך בבירוקרטיה ולא הבנתם מילה מהמונחים שהם אמרו שם :-/ נסח טאבו/אישור זכויות/מיסוי מקרקעין/ייפוי כח בלתי חוזר/מכתב כוונות/סילוק משכנתא/נסח נקי/היטל השבחה/נוטריון/חברה משכנת/רמ"י.. אתם תוססים לרכוש דירה אך פתאום קצת מהססים. אז כדי להקל עליכם, אסביר בקצרה כאן ובפוסטים הבאים אודות אותם מונחים. ** נסח טאבו ו/או אישור זכויות ** הפעם נדון על מונחים שהמשמעות שלהם שונה מאוד בתכליתה, כך שאחת קניינית והאחרת זכות חוזית/אובלגיטרית בלבד. אולם שני המונחים מבטאים עבורנו את אותו רציונאל בבואנו לבחון עסקת מקרקעין. למעשה מדובר בתעודת הזהות של הנכס הספציפי בו אתם מעוניינים. זהו המסמך הראשון שנבקש מהמוכרים לראות לפני שנתקדם. לא מומלץ כלל וכלל להתחיל לדון בעסקה, לפני שנותנים לגורם מקצועי לעיין בתעודת הזהות הזו של הנכס. נסח טאבו ו/או אישור הזכויות, מלמדים המון על מצבו הרישומי של הנכס. בין היתר, היכן הנכס רשום (נסח טאבו - רשום בלשכת רישום המקרקעין הידוע כ"טאבו" ואילו אישור זכויות - רשום ברשות מקרקעי ישראל הידועה כ"רמ"י") אולי בכלל הנכס רשום גם בחברה המשכנת? עוד עולה מעיון בנסח טאבו ו/או אישור זכויות האם על הנכס יש עיקולים? שעבודים? הגבלות אחרות העלולות לחשוף אתכם לסיכונים נוספים כגון קיומם של יורשים לנכס, כינוס נכסים. האם המוכרים את הנכס רשומים בכלל כבעלי הנכס? אם כן, מה זכותם בנכס? בעלות האם חכירה? האם ישנן זיקות הנאה או הערת אזהרה נוגדת, האם קיים צו הריסה, תיקון צו בית משותף?.. המידע הנ"ל עלול להכיל נורות אדומות שיש לבחון ביתר שאת. כאן אציין באמרת אגב חשובה, כי לא מומלץ לערוך זכרון דברים. למה? כי זכרון דברים הינו מסמך מחייב לכל דבר. הכותרת "זכרון דברים" לא היא שמשנה, אלא תוכן המסמך. ובמקום בו זכרון הדברים מפורט דיה, הוא עלול לחייבכם (הן כרוכשים והן כמוכרים) כפי שיחייבכם הסכם מכר. ראו כמה שאלות עולות מעיון בנסח טאבו ו/או אישור זכויות. מדוע שאתחייב טרם קיבלתי תשובות לשאלות אלה? ישיבו לי הרוכשים: "כדי שלא אפספס את הנכס". ישיבו לי המוכרים: "כדי לא לפספס את הרוכש". מדובר ברצון מובן ולגיטימי, אך ה"פיתרון" זכרון דברים הוא מוטעה. אז מה כן לעשות? אם אתם מעוניינים בנכס או ברוכש, תיצרו קשר עם עורכי דין והעבירו את העניין לטיפולם הבהול. האם שני הצדדים יכולים לפנות לאותו עורך דין שייצג גם את הרוכש וגם את המוכר? התשובה היא כן, בהסכמת שני הצדדים. (אם כי במצב כזה, הייתי ממליצה לפנות לעו"ד שעיקר עיסוקו הוא במקרקעין). אל תחסכו בתשלום על טיפול מקצועי בעניין כה מהותי כמו רכישה/מכירה של נכס, שכן, בעסקאות מקרקעין לכל מעשה יש השלכה, ולכל העדר מעשה (מחדל) יש השלכה
נחזור אליכם/ן עם הצעה מותאמת תוך יום עסקים אחד.