בתהליך..המתן בבקשה.
בתהליך..המתן בבקשה.
התשריט מאפשר לראות את מיקום הדירה בקומה, תשריט החניות, מחסנים ומרפסות, אשר מוצמדים לכל דירה.
חובה להשוות את התשריט למצב הנכס במציאות (על מנת לוודא כי הזכויות הקנייניות רשומות כראוי ותואמות לנכס).
ברוב המקרים, הבנק למשכנתאות ידרוש לקבל תשריט בית משותף לפני מתן משכנתא, כתנאי להעמדת ההלוואה. ככל שישנה אי התאמה או סטייה בין התשריט למציאות, הדבר יהווה בעיה בקבלת המימון, שכן המשמעות היא חוסר התאמה בין הזכויות הרשומות בטאבו לבין המצב בפועל בשטח.
הניירת ההכרחית היא:
- נסח רישום מקרקעין (טאבו) ככל שהדירה נרשמה או אישור זכויות עדכני מהחברה המשכנת (דוג' אזורים, עמידר, שו"פ ועוד) ואישור זכויות עדכני של רשות מקרקעי ישראל.
- יתרת סילוק משכנתא, ככל שישנה משכנתא על הדירה.
- הסכם שכירות, ככל שהדירה מושכרת.
ככלל, צריך לדווח לרשות המסים בתוך 30 יום מהחתימה על ההסכם ואז מתקבל שובר רכישה.
בנוסף, סעיף 51 לחוק מאפשר לדחות את תשלום מס הרכישה עד לתשלום של יותר מ50% על הנכס, כך שאם רוכשים דירה בתנאים של 20/80, ניתן לדחות את תשלום מס הרכישה לקבלת המפתח.
חשוב לדעת, בתקופה הזו רשות המסים לא תפעל בהליכי גביה (עיקולים וכד') אך יחולו חיובי ריבית (כ-4% שנתית) והצמדה.
ככל שמדובר בתשלומי איזון (התשלום לשכנים) בגין הרחבת דירה ע"י בניה על הגג, אזי יש פטור לשכנים, מוכרי הזכויות, מתשלום מס שבח, לפי סעיף 49ז1 לחוק מיסוי מקרקעין.
הפטור חל על המוכרים בלבד, הרוכשים צריך לשלם מס רכישה כדין.
עד שהצעת החוק התקבלה נהוג היה להצמיד את מחיר הדירה כולו למדד תשומות הבניה. לכן, הרוכשים משלמים את עליית המדד על כל רכיבי מחיר הדירה, גם על אלה שאינם מושפעים מהמדד, כמו רכיב הקרקע, הרווח היזמי והמע"מ. תיקון החוק החדש אומר שחברות הבניה יוכלו להצמיד למדד רק עד 40% ממחיר הדירה. הסכום שישולם בחתימת החוזה או בסמוך אליו לא יוצמד כלל ובכל מקרה תשלומים שלא יפחתו מ - 20% ממחיר הדירה לא יוצמדו למדד כלל.
כמו כן, לא ניתן להצמיד את מחיר הדירה למדד לאחר מועד המסירה שנקבע בחוזה, גם במקרה שהדירה תימסר באיחור.
חברות בנייה רבות מקיימות הליך של מכירה מוקדמת, שידוע גם בשם "פרי סייל".
היתרון: ניתנת הנחה של 15%-5% המחיר הדירה.
החיסרון: אין עדיין תכנית/תשריט סופי של הדירה ולא ידוע איך היא תיראה בסוף ויותר חשוב זה יכול לקחת המון זמן עד לסיום הבניה וקבלת המפתח.
ההבחנה לעניין תקופות צינון שבחוק מיסוי מקרקעין לגבי מכירת דירה שהתקבלה במתנה מבוססת על סוגיית מגורי המוכר מקבל המתנה בדירה אותה הוא קיבל במתנה, בהתאם לשתי החלופות הבאות:
* אם המוכר לא התגורר בדירה – תקופת צינון של 4 שנים;
* אם המוכר התגורר בדירה – תקופת צינון של 3 שנים.
בסעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין נקבעה רשימת הוצאות המותרות בניכוי לשם קביעת סכום השבח הממשי שצמח למוכר נכס המקרקעין בין רכישתו למכירתו.
להלן רשימה חלקית: שכ"ט עו"ד ברכישה ובמכירה, שכ"ט מתווך ברכישה ובמכירה, היטל השבחה, ריבית ריאלית ששולמה לבנק למשכנתאות, הוצאות בגין השבחת הנכס ועוד.
כמקובל בהסכמי מכר, ויש לוודא זאת טרם החתימה על ההסכם, לעניין החבות של הצדדים בהיטל השבחה, שעד ליום החתימה יישא המוכר בחובות היטל ההשבחה שנצברו בנכס בעבור תכניות שאושרו, וממועד החתימה על ההסכם ישלם הקונה בעבור תכניות חדשות שיאושרו.
מי שרכש דירת יד שנייה רשאי להחזיק בשתי הדירות במשך תקופה של 18 חודשים מיום החתימה על חוזה הרכישה של הדירה השנייה, עד למכירת הדירה הראשונה על מנת שלא לשלם מס רכישה בגובה 5% בגין הדירה שנייה.
לרוכשים דירה שנייה מקבלן עומדים לרשותם 12 חודשים מיום קבלת החזקה בדירה עד למכירת הדירה הראשונה.
על אף השם הדומה, מדובר על תשלומים שונים לחלוטין: ראשית, מס השבח משולם לרשות המיסים, בעוד שהיטל ההשבחה משולם לוועדה המקומית העירונית. שנית, מס שבח מחושב על רווח בעת מכירת דירה, על פי ההפרש בין המחיר בו הדירה נקנתה, לבין המחיר בו נמכרה. כלומר, הגידול בשווי הכולל של הדירה מאז שרכשתם אותה.
עם זאת, ישנה חפיפה כלשהי בין היטל ההשבחה למס השבח: בעת חישוב מס שבח, ניתן לקזז את ההוצאות שהושקעו בדירה במהלך השנים וכחלק מתהליך המכירה, כגון עמלת טרחה לעורך דין, הריבית על המשכנתא, תשלום למתווך, וגם הוצאה על היטל השבחה.
כמובן שכן!
אמנם הרוכש מחוייב לשלם לעורך הדין של הקבלן שכר טרחה, אך עורך הדין דואג לאינטרסים של הקבלן בלבד ובין היתר, תפקידו לרשום את הנכס על שם הרוכשים עם סיום הליך הרישום.
חוזה הרכישה הינו חוזה ארוך בד"כ, מנוסח לעתים בשפה שאינה ברורה לכל אדם מן היישוב, ומכיל סעיפים קטנים וחשובים הניתנים לשינוי לטובת הרוכש (על אף שרבים נוטים לטעות שאין כך פני הדברים).
עורך דין מטעם הרוכש יוודא את קיום ההסכם לרבות הסעיפים הקטנים בו, למשל - מדדים, קנסות, ריביות, שלא תמיד שמים לב אליהם ואשר הם עלולים להשליך על הרכישה ועל הנכס עצמו.
כך גם יש לוודא אישורים והיתרים, ערבויות ובטוחות תואמות, פיצויים בגין הפרות ואיחורים, סכום הפיצוי, עריכת שינויים בהסכם עצמו ובנספחיו.
