בחלק הקודם כתבתי על כך שבשביל למצוא השקעה איכותית כדאי להתמקד באזור קטן, להכיר אותו על בוריו ולהישאר עם האצבע על הדופק.

לפני שאתם בוחרים שכונה מסוימת אשר בה אתם רוצים להשקיע הייתי רוצה להאיר את תשומת לבכם למספר נקודות ששווה להתייחס אליהן בטרם החלטתם באיזה אזור להתמקד.

1)     תכניות מתאר עתידיות- מומלץ לגשת למהנדס העיר ולבדוק מה מתוכנן למקום. האם מתוכנן פרויקט שיקום שכונות או פינוי בינוי , האם מתוכננת הקמת רכבת בקרבת מקום, הקמת תחנת כח שתרחיק אוכלוסייה ותגרום לירידה בערך הנכסים, או לחילופין הקמת אזור תעשייה בסמוך שיגרור תנועת אוכלוסייה אל השכונה ויעלה את ערך הנכסים וכו'... אופי השכונה וסביבתה בעתיד, יהוו חלק משמעותי בהצלחה שלכם לאורך זמן.

2)     קהל יעד - אל מי אתם פונים? הן בהשכרת הנכס והן במכירתו. מי אתם מתכננים שיגור שם? משפחה, רווק, זוג צעיר... מי אתם חושבים שיקנה אותה? משקיע כמוכם ואז הדירה יכולה להישאר במצבה הנוכחי, או אולי אתם רוצים לשפץ אותה ולמכור לדיירים חדשים? חשוב מאוד לקחת בחשבון את קהל היעד שלכם. אתן דוגמא קיצונית- נניח שבהתאם לתקציב שהגדרתם לכם קניתם דירת גן בשכונת שפירא בתל אביב (לא רחוק מהתחנה המרכזית). שיפצתם אותה לרמה יוקרתית ויפה עם כל השכלולים. כעת אתם מעונינים להשכיר אותה בתשואה נאה או למכור אותה ברווח. עכשיו מתחילה הבעיה, מחד השקעתם כסף ויצרתם נכס המתאים לחתך סוציו אקונומי מסוים שלא מעוניין לגור בשכונה המדוברת והיה מעדיף לדוגמא את רמת אביב. מאידך, בשביל להחזיר את ההשקעה שלכם קבעתם מחיר שהאוכלוסייה ה"טבעית" לשכונה לא יכולה להרשות לעצמה. בעצם נתקעתם עם פיל לבן שיושב בשכונת שפירא וזולל את חשבון הבנק שלכם להנאתו. חשוב להבין ולתכנן מראש למי אתם מתכוונים למכור או להשכיר את הנכס שלכם ולהשקיע בהתאם. מה גם שאם תדעו היטב מי קהל היעד שלכם, תוכלו להכניס בדירה שינויים קטנים וזולים יחסית שייעשו את הדירה אטרקטיבית יותר ללקוחות הפוטנציאלים. לדוגמא- בר קטן אם מדובר בדירת סטודנטים, תאורה מיוחדת או כל דבר אחר שיעלה על דעתכם או על דעת אדריכל הפנים ששכרתם.

3)     הצע וביקוש- אחרי שהבנתם  מה אתם רוצים לעשות עם הנכס ומי קהל היעד שלכם, עליכם לבדוק היכן קיים ביקוש לנכס בסדר הגודל אותו אתם מתכוונים לקנות. יכול להיות שבשכונה מסוימת יש ביקוש רב לדירות 4 חדרים מסיבות כאלה ואחרות. וכל דירה כזו שיוצאת לשוק נחטפת מיד במחיר מקסימלי. באותה שכונה ממש דירות שני חדרים יהיו מן הסתם זולות בצורה משמעותית, עד כאן הכל טוב ויפה אבל יתכן שבשל חוסר ביקוש תיאלצו גם אתם להוריד את המחיר במכירה/ השכרה. (מצב זה ממחיש שלא כל מה שמסתמן במבט ראשון כ"מציאה" הוא אכן כך. תמיד יש סיבה למחיר נמוך- לפעמים היא משחקת לטובתכם ולפעמים לא.) עוד דבר שחשוב מאוד לשים לב אליו הוא פרויקטים חדשים שנבנים או עתידים להיבנות.                                                    דוגמא- יכול להיות שנכון לעכשיו יש צורך עז בדירות 4 חדרים בשכונה מסוימת, זיהיתם את הצורך ורכשתם דירה בת 4 חדרים במחיר מצוין. עברו חלפו להן שנתיים ולפתע התרומם פרויקט כלשהו במורד הרחוב והכניס לשוק בבת אחת כמות גדולה של דירות 4 חדרים חדשות. ברור לכם שערך הדירה שלכם יפגע כתוצאה מכך. פתאום יש היצע רב של דירות חדשות לגמרי. כעת, אם תרצו למכור את הנכס שלכם, תצטרכו להתחרות במספר רב מאוד של דירות- הדבר מתבטא במחיר.

אלו הם רק מעט מהגורמים הסביבתיים שיכולים להשפיע על מידת הצלחתכם כמשקיעים, ללא שום קשר פיזי לנכס עצמו. כמות הגורמים המשפיעים בנושא זה היא אינסופית, אם לא ניחנתם ביכולת נבואית חשוב שתעשו  מחקר מעמיק בכדי להבטיח את עצמכם עד כמה שניתן.