אורי שדה - משרד עורכי דין / בלוג

קבוצת רכישה היא קבוצה המורכבת ממספר יחידים הפועלים במשותף ובאופן מאורגן לצורך הקמת נכס שהם יהיו בעליו, כאשר ניהול פעילותם כקבוצה נעשה על ידי גורם חיצוני – הוא "הגורם המארגן". החוק עומד על ההבחנה הייחודית של קבוצות רכישה וכן על קיומו של גורם מארגן מכיוון שלעניין זה השלכות הנוגעות לסיווג מעמדם המשפטי של הגורמים הרלוונטיים, וכפועל יוצא מכך ישנה גם השפעה ישירה על היבטי המס שבעסקה.

חברי הקבוצה למעשה מתאגדין על מנת לפעול כיזמים הפועלים באופן עצמאי כשהמטרה העיקרית היא לחסוך בהוצאות ולהפחית עלויות שהיו נדרשים לשאת בהן באילו היו רוכשים נכס זהה בעסקה רגילה. לפיכך, חברי קבוצת הרכישה הם "האדונים של עצמם" ואין מעליהם גורם אחראי אליו יוכלו להפנות אצבע מאשימה במקרה שהפרויקט לא מתקדם כנדרש או כשהדברים אינם מתנהלים כשורה. לעניין זה משמעות רבה, והוא למעשה מבטא מרכיב סיכון ממשי שאיננו קיים בעת רכישת נכס מקבלן/יזם. שכן, על הקבלן תחול באופן טבעי האחריות לכל המתרחש עד להשלמת הפרויקט, לרבות כל מחדל או אי עמידה במועד המסירה הקבוע בהסכם שחל בינו לבין הרוכשים.

אם כן, מיהו "הגורם המארגן"?

זהו אותו גורם חיצוני המנהל את הפעילות של הקבוצה, עבור הקבוצה, מראשית התהליך ועד סופו. בין השאר, הגורם המארגן הוא זה שינהל את הליך הבנייה באמצעות אנשי מקצוע מתאימים, וכן גם את הפעילות ברמה המשפטית מאישור תוכניות ועד לרישום הנכס הבנוי ובעלי הזכויות בו במרשמי המקרקעין. למעשה, הקבוצה משלמת לגורם המארגן תמורה כספית בעד שירותים מקצועיים שהוא מתחייב לספק לה. לרוב, פעולתו של הגורם המארגן תחל עוד זמן רב לפני שהקבוצה תתגבש והוא למעשה יהיה הגורם היוזם הראשוני אשר ינקוט בפעולות השונות לצורך פיתוח הקרקע, הגדלת זכויות הבנייה, תכנון ראשוני וכו'.

מה ההבדל בין "גורם מארגן" לבין יזם? 

ניתן לומר שהגורם המארגן משמש למעשה כפונקציה הנושאת במירב התפקידים בהם נושא יזם, אך בפועל, הוא איננו נחשב כיזם והוא פטור מכל אחריות החלה על יזם. מדוע? מכיוון שהגורם המארגן איננו בעל זכויות בקרקע בשום שלב של הפרויקט, זאת להבדיל מכל "יזם" במובן הקלאסי. חברי הקבוצה הם הבעלים של הקרקע – הם, ולא הגורם המארגן. לפיכך, מעמדם המשפטי של חברי הקבוצה גובר על מעמדו של הגורם המארגן וכפועל יוצא מכך חברי הקבוצה לא יכולים להשית על הגורם המארגן אחריות כלשהי, אלא אם מדובר בהפרה של התחייבות מפורשת של הגורם המארגן.

איך הדברים עובדים הלכה למעשה?

לרוב, הגורם המארגן מתקשר עם הבעלים של הקרקע שעליה ניתן יהיה להקים את הפרויקט. ההגורם המארגן רוכש אופציה המקנה לו את הזכות לרכוש את הקרקע במועד עתידי מסוים ובתמורה קבועה מראש. בהמשך, הגורם המארגן מוכר אז זכות האופציה שלו בחלקים למי שיהיו עתידים להיות חברי הקבוצה, לאחר שבנה את המערך להקמת הפרויקט (גיוס אנשי מקצוע, מתכננים, קבלנים וכו'). בעת ההצטרפות לקבוצה כל חבר רוכ שאת הזכות בקרקע ובמקביל מתחייב בהסכם שיתוף לתנאים שיחולו בינו לבין כל יתר השותפים, לרבות ההסכמות ההדיות מי יהיה זכאי לאיזו מן היחידות הבנויות הסופיות.

בעת מימוש האופציה ורכישת הקרקע, חברי הקבוצה הופכים לבעלים בפועל של הקרקע. מעתה ואילך הגורם המארגן אמנם ינהל עבורם את כל ההליכים הכרוכים בהקמת הפרויקט – משפטית, תכנונית, הנדסית וכו', אולם לא תהיה לו בעלות כלשהי בקרקע. בתום הבנייה הגורם המארגן יזמין את חברי הקבוצה לקבל את יחידותיהם.

כאן חשוב להדגיש - כי לא כל קבוצות הרכישה מתנהלות באופן זהה. ישנן קבוצות בהן הגורם המארגן נוטל אחריות למספר רב של עניינים, לעומת כאלה שבהן הגורם המארגן נוטל אחריות מינימאלית ומשאיר את קבלת ההחלטות בידי חברי הקבוצה בכל רגע נתון.

איך נדע מהי היחידה שלנו בפרויקט שהוקם בקבוצת רכישה? 

התשובה לשאלה זו תלויה באופן התנהלות הקבוצה, בהתאם להסכמות ולתנאים החלים על חבריה. שכן כאמור, לא כל קבוצת רכישה תתגבש בתנאים זהים. בקבוצות מסוימות מוגדר מראש שיוך היחידה לכל חבר בקבוצה, ואילו באחרות מוסכם כי תיערך הגרלה (ובמידת הצורך ייעשו תשלומי איזון בהתאם להפרשים בשווי היחידות). חשוב להדגיש: בהתנהלות נכונה, בכל מקרה אף חבר לא יקבל תמורה בשווי אחר מזה ששולם על ידו בפועל בעת שהצטרף לקבוצה ובכל שלב לאחר מכן.   

מהם היתרונות בקבוצת רכישה?

היתרונות העצומים שהיו קיימים בעבר בהתארגנות בקבוצות רכישה הצטמצמו משמעותית (קצרה היריעה מלהרחיב כאן), אולם עדיין קיימים, ובכללם:

* חיסכון מרכיב הרווח היזמי הקיים בעסקאות נדל"ן, ברכישה מקבלן/יזם.

*  חיסכון בהוצאות בגין שיווק ופרסום בהשוואה לפרויקט רגיל.

* חברי הקבוצה יכולים להכיר זה את זה ובכל לדעת מי יהיו שכניהם מבעוד מועד.

* חברי הקבוצה הם בעלי הבית והם יכולים לקבוע בכל שלב איך לנתב את הפרויקט (בהתאם להוראות הסכם השיתוף עליו חתמו).

מהם החסרונות בקבוצת רכישה?

לצד היתרונות, קיימים גם חסרונות שראוי לתת עליהם את הדעת:

* אמנם חברי הקבוצה הם בעלי הבית, אולם במקרים של מחלוקות הדבר עלול לשמש להם לרועץ. לכן מומלץ לדאוג שהקבוצה תתנהל באופן יעיל ובאמצעות גורם בעל ידע וניסיון רב בתחום.

* בדומה לכך, היות שאין קבלן/יזם הנושא במלוא האחריות להוצאת הפרויקט לפועל ולמסירת היחידות בזמן, לא תתקיים ודאות ממשית לגבי מועד סיום הפרויקט והשלמת הבנייה.

* כמו כן, לא תתקיים ודאות באשר לסכומי הפרויקט מבעוד מועד ויתכן שיצוצו הוצאות נוספות תוך כדי תנועה אשר לא ניתן היה לצפותן מראש.

* כל הקבוצה תלויה בכל רגע נתון בכל אחד מיתר חבריה, ובמקרה שאחד מהם לא יוכל לספק את המימון הדרוש מצדו, הדבר עלול לעכב את הקבוצה כולה. על כן מומלץ להתנות הצטרפות לקבוצה בהוכחת יכולת פיננסית מתאימה – בדיקה שלרוב תיעשה על ידי הגורם המארגן.

יודגש כי האמור לעיל מובא לצורך העשרה בלבד, אין להסתמך על הדברים והם אינם מהווים כל תחליף ליעוץ משפטי ו/או לכל יעוץ אחר.