סיגל תמיר עו"ד נדלן מקרקעין - משרד עורכי דין

אשתף אתכם במיקרה שהיה בקצרה, הגיע לקוח שטען כי בדירתו יש רטיבות גדולה, אשר גרמה לעובש לאחר הגשמים נותרה הדירה רטובה בצורה כזו שלא היה ניתן להתגורר בדירה, תקופה שנמשכה מספר שבועות וכתוצאה מכך נגרמה עוגמת נפש גדולה. נוצרה מחלוקת בין הצדדים הלקוח פנה אלי ושאל מי צריך לשאת בהוצאות? ותשובתי היתה על פי חוק שכירות ,בעל הבית מחוייב לבצע תיקונים במושכר לאחר שהשוכר דרש זאת ממנו בפרק זמן סביר. רשימת הליקויים שהשוכר מחוייב אלהם היא ארוכה ובכל מקרה הכל נכנס להגדרה של אפשרות לגור בנכס תוך שימוש סביר. בעלי הנכס שלא נוהגים כך הרי שהם מפרים חוזה ומדובר בהפרת חוזה בוטה ובהתרשלות שגרמה לנזק. ובנוסף זכאים השוכרים לפיצוי עבור עוגמת נפש שנגרמה להם במיוחד אם המקרה נמשך זמן רב. על מנת למנוע מחלוקות, ראוי שנושא זה יעוגן בחוזה השכירות ויצויין מפורשות . זכרו כי חוזה בין משכיר לשוכר חייב לכלול פרוט של נזקים עתידיים אשר בקרות ארועים הללו לא יהיו חילוקי דעות באשר לאחריות הצדדים. ע"י כך ניתן למנוע הליכים משפטיים מיותרים.

דירה מזכה" נקראת כך לצורך קבלת פטור ממס שבח. ההגדרה החוקית לדירת מגורים מזכה כוללת פרמטרים רבים ובין היתר שהדירה נמצאת בבעלותו של אדם פרטי ולא בבעלות חברה. כמו כן, שהדירה שימשה למגורים בארבע השנים לפני מועד מכירתה או לחילופין שימשה למגורים במשך 80% מהתקופה הקובעת לצורך חישוב השבח שנוצר. חשוב לדעת שגם חניה, גינה ,חצר, מחסן וכו' נחשבים לחלק מהדירה לצורך הגדרתה כדירת מגורים מזכה. הדירה המזכה צריכה לשמש לגורים ולא למטרות מסחריות או לפחות מיועדת למגורים. הדירה המזכה הנמכרת צריכה להיות היחידה בבעלות המוכר. כל עוד המוכר לא החזיק ביותר מדירה אחת במקביל בארבע השנים שקדנו למכירה. כמו כן לא מכר דירה אחרת בפטור ממס חלקי או מלא במהלך 18 לפני המכירה הוא יהיה זכאי לקבל את הפטור. כאשר הדירה הועברה בירושה היורש "נכנס בנעליו" של המוריש ואם היה המוריש זכאי לפטור אם היה מוכר את הדירה בחייו, גם היורש זכאי לפטור.

התשובה הפשוטה היא: כדי למנוע בעיות משפטיות ואי נעימויות עתידיות. כגון: שוכרי דירה שלא קיבלו את שהובטח להם, סבלו מרטיבות בדירה או מבעיות האחרות ובעל הדירה מתעלם מהם, כאשר ביקשו לצאת מהדירה אויימו בטענה כי יפקיד את השקים שבידיו למרות שהדירה מצריכה תיקונים והיא אינה ראוייה למגורים ועוד רבות הדוגמאות... אני מציעה למנוע את הבעיות מבעוד מועד, ולא לחסוך בשרותי עו"ד. הסכם שכירות מפורט מקיף שנערך על ידי עורך דין באופן מקצועי הצופה פני עתיד ומגן עליכם מאפשר להתמודד באופן טוב יותר אל מול המשכיר. ובכן, על מנת למנוע את הבעיות מראש, ובכן למה להסתבך אם ניתן למנוע את הבעיה בטרם היא נוצרה?"

זכרון דברים מהווה הסכם מחייב לכל דבר ועניין, בדומה לחתימה על כל חוזה אחר. הצד המפר יכול להיות מחויב בפיצויים כלפי הצד השני וזאת כיוון שחתם על זיכרון דברים והתנהגות הצדדים והחתימה יוכלו להוות הוכחה להתקיימות חוזה. לאור הדברים האמורים, אמליץ שלא לחתום על זכרון דברים, ככלל. זיכרון הדברים מחייב ואף מועד החתימה על זיכרון הדברים כמו העברת התשלום הראשון יהוו המועד הקובע להגשת דיווח לרשויות המס. בפסקי דין רבים קבעו בתי המשפט כי מסמך שנחתם על ידי שני צדדים הכותרת "זיכרון דברים" ייחשב כהסכם לכל דבר ועניין. בבית המשפט העליון אף נקבע בפסקי דין רבים כי משמעותו של זיכרון הדברים מחייב אף אם הצדדים הדגישו בסעיף אחר כי "ההסכם הסופי והמחייב ייחתם בעתיד"

זכרון דברים מהווה הסכם מחייב לכל דבר ועניין, בדומה לחתימה על כל חוזה אחר. הצד המפר יכול להיות מחויב בפיצויים כלפי הצד השני וזאת כיוון שחתם על זיכרון דברים והתנהגות הצדדים והחתימה יוכלו להוות הוכחה להתקיימות חוזה. לאור הדברים האמורים, אמליץ שלא לחתום על זכרון דברים, ככלל. זיכרון הדברים מחייב ואף מועד החתימה על זיכרון הדברים כמו העברת התשלום הראשון יהוו המועד הקובע להגשת דיווח לרשויות המס. בפסקי דין רבים קבעו בתי המשפט כי מסמך שנחתם על ידי שני צדדים בכותרת "זיכרון דברים" ייחשב כהסכם לכל דבר ועניין. בבית המשפט העליון אף נקבע בפסקי דין רבים כי משמעותו של זיכרון הדברים מחייב אף אם הצדדים הדגישו בסעיף אחר כי "ההסכם הסופי והמחייב ייחתם בעתיד"

בשלב המשא ומתן על תנאי התשלום והשכירות כאשר ישנה הסכמה עקרונית בין המשכיר והשוכר כבר יש אחריות משפטית מסוימת.. כבר בשלב זה חלה חובת תום הלב. בסופו של המשא ומתן מעלים את כל ההסכמות על הכתב בדרך כלל ומפרטים ככל האפשר על תנאי השכירות והתשלום. אך מה קורה אם אחד הצדדים מתחרט? ניתן לפצות על כך? כל עוד ההתקשרות בין המשכיר והשוכר עדיין בתחילת הדרך לא ניתן יהיה לתבוע את המשכיר בגין ביטול חוזה. השוכר זכאי לבטל את ההסכם לפני החתימה בכל שלב בהתנהלותו מול המשכיר. מאחר שההסכמות הנאמרות בעל פה עדיין לא מהוות התחייבות משפטית בין הצדדים. אך אם מדובר במשא ומתן מתקדם, ומצב שבו הביטול יגרום להפסד שוכרים פוטנציאלים אחרים ייתכן שהמשכיר יהיה זכאי לפיצויים בשל הנזק שנגרם לו. לאחר החתימה העניין שונה. כבכל חוזה אחר מרגע החתימה מדובר בהסכם מחייב אשר קשה לבטלו. ביטול הסכם כזה ייחשב להפרת חוזה. אשר תחייב את השוכר בתשלום פיצויים בגין הנזק הכספי שגרם לבעל הדירה. רק במקרים קיצוניים בהם בעל הדירה מתעלל בשוכרים פוגע בהם השוכר יכול לדרוש את ביטול ההסכם בבית המשפט ואף להביע פיצויים על הנזקים שנגרמו לו ועוגמת נפש. ובכל מקרה בכל שאלה שעולה אשמח לענות.

ניראה כי לאחר השינויים שערך המחוקק בתנאים לפטור, נותרו עדיין הרבה מאד אנשים עם תהיות ושאלות. התנאי הבסיסי לקבלת פטור הוא שזו תהיה דירתו היחידה של המוכר, ובנוסף שהמוכר לא מכר דירה בפטור 18 חודשים לפני המכירה הנוכחית. כלל, ניתן לנצל את הפטור למכירת דירת מגורים יחידה – פעם אחת בשמונה עשר חודשים. תנאי נוסף הינו שהמוכר היה בעל זכות בדירת המגורים במשך תקופה של 18 חודשים לפחות מיום שהיתה לדירת מגורים כהגדרתה בחוק. דהיינו, מיום שהסתימה בנייתה במקרה של קניית דירה מקבלן או מיועדת לשמש למגורים לפי טיבה.

בשנים האחרונות שימוש בחברת ניהול וועד בית הפך להיות מקובל והעניין תפס תאוצה רבה במיוחד במגדלי דירות גבוהים. במצב בו קיימים עשרות דיירים או אפילו מאות בבניין, אשר לעיתים קרובות כלל אינם מכירים זה את זה ויחד עם זאת הוצאות התחזוקה בבניין הולכות וגדלות ועניין הייצוג כבר אינו עניין של מה בכך... מעדיפים נציגי וועד הבית להשתמש בחברת ניהול וועד בית חיצונית. שימוש בחברת ניהול חיצונית מאפשרת תחזוקה שוטפת ברמה גבוהה וניהול תקין. החלטה כזו מחייבת הצבעה באסיפה. שכן וועד הבית אינו יכול לקחת על עצמו החלטה מסוג זה. אספת דיירים נדרשת כאשר מקבלים החלטה משמעותית מסוג זה, כוון שזו החלטה שמחייבת תשלום נוסף. כאשר רוב השכנים הצביעו לטובת חברת ניהול יהיו חייבים שאר הדיירים שהיו במיעוט לשלם את הסכום הגבוה יותר שנקבע ולקבל על עצמם את ההתחייבות. מרגע שמתקבלת החלטה כזו כל דייר מחויב לשלם את הסכום שנקבע. חוק ועד הבית נקבע בסעיף 58 לחוק המקרקעין ונאמר כי "בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות לאחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השרותים המחויבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג".