אמיר פוגל - ניהול פרויקטים

לא. אמנם מתחם פינוי בינוי מאפשר פטור ממס רכישה וממס שבח, אולם במקרה שפלוני מחזיק ביותר מדירה אחת באותו מתחם, הפטורים האמורים יינתנו רק בנוגע לדירה אחת במתחם. מומלץ להתייעץ עם יועץ מיסוי בהקשר זה עוד טרם חתימה על חוזה. חשוב לדעת שגם אם בעל הדירה מעניק אותה במתנה, עוד דרך שגורה לחיסכון בתשלום מס, המהלך לא יעניק לו פטור ממס בחלק מהמקרים בהתחדשות עירונית. יש לברר את הנושא עם עורך דין הבקיא בדיני המס.

טעות נפוצה נעוצה במחשבה שוועד הבית הוא ההתארגנות של התושבים לצורך הפרויקט. למעשה, ואף שיכולה להיות זהות פרסונלית בין ועד הבית לבין נציגות התושבים לצורך המיזם, הרי מדובר בשני דברים שונים. ועד בית הוא גוף שפעילותו מוגדרת בחוק המקרקעין, המסדיר את תפקידיו ואת סמכויותיו. על פי החוק, ועד הבית הוא מורשה של בעלי הדירות "בכל ענין הנוגע להחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף". כלומר, סמכותו של ועד הבית אינה חלה על מיזמי התחדשות עירונית, שכן העיסוק בהם חורג מההחזקה ומהניהול של הבית המשותף. למעשה, החוק אינו מסדיר את פעולותיה של נציגות תושבים לצורך התחדשות עירונית ואינו מקנה סמכות לנציגות נבחרת. אין להסיק מהדבר שאין לנציגות כזאת אפשרות לפעול, אלא שאופן פעילותה הוא וולונטרי, כלומר, בעלי הדירות עצמם קובעים אותו ולכן הוא זקוק ללגיטימציה מצידם. אין לנציגות תושבים בהתחדשות עירונית סמכות להחליט החלטות או לתת הסכמות כלשהן, אלא אם בעלי הדירות הסמיכו אותם לשם כך. כמו כן, בסופו של דבר כל בעל דירה מחליט עבור עצמו אם להסכים לפרויקט ולחתום או לא. תפקיד הנציגות, אם כך, הוא לשמש מעין "צינור" של העברת מידע מבעלי הדירות ליזם ולעירייה ולהפך. כמו כן, הנציגות צריכה להיות מוסמכת לקבל החלטות מסוימות עבור בעלי הדירות, לצורך ייעול התהליכים – למשל, עקרונות תמורה מסוימים, זהות עורך הדין של בעלי הדירות ויועצים. הדגש בפעילות של נציגות צריך להיות הקפדה על יצירת אמון ושקיפות מלאה מול יתר בעלי הדירות. הקפדה זו תסייע במניעת מחלוקות ובגיבוש הסכמות מהיר יותר.

חברות לליווי בעלי דירות מסייעות בכמה מישורים: חיבור בין בעלי הדירות בבניין ויצירת הסכמה ביניהם. גישור בין בעלי הדירות והתאמה בין הרצונות והצרכים שלהם לבין המציאות התכנונית. קישור בין בעלי הדירות לבין עורך דין, יזם, קבלן ביצוע וכל בעלי המקצוע. ליווי בעלי הדירות לאורך כל התהליך וסיפוק תשובות והסברים מקצועיים. ניסיון לפשר בסכסוכי שכנים או בבעיות מול בעלי המקצוע. חברות אלה הן גורמים חיצוניים ניטרליים, שאינם מייצגים את האינטרס הבודד של אף אחד מבעלי הדירות. נוסף על כך, חברת הליווי היא גורם מקצועי המביא לתהליך ידע ואנשי מקצוע שבדרך כלל בעלי הדירות לא היו מביאים אליו בעצמם. חברה לליווי בעלי הדירות יכולה לבחון את המצב התכנוני הקיים ולהציע מסלול נכון לבניין מגובה בחוות דעת של אנשי מקצוע, כמו גם לקדם תוכנית במוסדות התכנון ואף לעסוק בסוגיות של בעלי דירות סרבנים. עוד יתרון אפשרי של שימוש בחברה לליווי בעלי דירות הוא קבלת מעטפת ליווי מלאה בנושאים כמו בחירה ביזם, בחירה בעורך דין, עזרה בקריאה ובהבנה של הצעות מיזמים ומקבלנים וגם ניסוח החוזים. חשוב מאוד שחברת הליווי תהיה בעלת ניסיון קודם, מתחילת התהליך ועד סופו, ושתהיה אפשרות לבחון את הפעילות שלה מול בעלי דירות מפרויקטים אחרים. במקביל, חשוב שלחברה יהיה ניסיון במסלול הרלוונטי שבו תבחרו אבל גם בעבודה מול הרשות המקומית הרלוונטית. חברה לליווי בעלי הדירות למעשה מארגנת עסקה הכפופה לחוק מארגני עסקאות. חשוב לדעת את פרטי החוק ובעיקר את לוחות הזמנים שהחוק קובע כדי להיות עם האצבע על הדופק ולראות שהפרויקט אכן מתקדם.