אמיר פוגל - ניהול פרויקטים

לא. אמנם מתחם פינוי בינוי מאפשר פטור ממס רכישה וממס שבח, אולם במקרה שפלוני מחזיק ביותר מדירה אחת באותו מתחם, הפטורים האמורים יינתנו רק בנוגע לדירה אחת במתחם. מומלץ להתייעץ עם יועץ מיסוי בהקשר זה עוד טרם חתימה על חוזה. חשוב לדעת שגם אם בעל הדירה מעניק אותה במתנה, עוד דרך שגורה לחיסכון בתשלום מס, המהלך לא יעניק לו פטור ממס בחלק מהמקרים בהתחדשות עירונית. יש לברר את הנושא עם עורך דין הבקיא בדיני המס.

טעות נפוצה נעוצה במחשבה שוועד הבית הוא ההתארגנות של התושבים לצורך הפרויקט. למעשה, ואף שיכולה להיות זהות פרסונלית בין ועד הבית לבין נציגות התושבים לצורך המיזם, הרי מדובר בשני דברים שונים. ועד בית הוא גוף שפעילותו מוגדרת בחוק המקרקעין, המסדיר את תפקידיו ואת סמכויותיו. על פי החוק, ועד הבית הוא מורשה של בעלי הדירות "בכל ענין הנוגע להחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף". כלומר, סמכותו של ועד הבית אינה חלה על מיזמי התחדשות עירונית, שכן העיסוק בהם חורג מההחזקה ומהניהול של הבית המשותף. למעשה, החוק אינו מסדיר את פעולותיה של נציגות תושבים לצורך התחדשות עירונית ואינו מקנה סמכות לנציגות נבחרת. אין להסיק מהדבר שאין לנציגות כזאת אפשרות לפעול, אלא שאופן פעילותה הוא וולונטרי, כלומר, בעלי הדירות עצמם קובעים אותו ולכן הוא זקוק ללגיטימציה מצידם. אין לנציגות תושבים בהתחדשות עירונית סמכות להחליט החלטות או לתת הסכמות כלשהן, אלא אם בעלי הדירות הסמיכו אותם לשם כך. כמו כן, בסופו של דבר כל בעל דירה מחליט עבור עצמו אם להסכים לפרויקט ולחתום או לא. תפקיד הנציגות, אם כך, הוא לשמש מעין "צינור" של העברת מידע מבעלי הדירות ליזם ולעירייה ולהפך. כמו כן, הנציגות צריכה להיות מוסמכת לקבל החלטות מסוימות עבור בעלי הדירות, לצורך ייעול התהליכים – למשל, עקרונות תמורה מסוימים, זהות עורך הדין של בעלי הדירות ויועצים. הדגש בפעילות של נציגות צריך להיות הקפדה על יצירת אמון ושקיפות מלאה מול יתר בעלי הדירות. הקפדה זו תסייע במניעת מחלוקות ובגיבוש הסכמות מהיר יותר.

חברות לליווי בעלי דירות מסייעות בכמה מישורים: חיבור בין בעלי הדירות בבניין ויצירת הסכמה ביניהם. גישור בין בעלי הדירות והתאמה בין הרצונות והצרכים שלהם לבין המציאות התכנונית. קישור בין בעלי הדירות לבין עורך דין, יזם, קבלן ביצוע וכל בעלי המקצוע. ליווי בעלי הדירות לאורך כל התהליך וסיפוק תשובות והסברים מקצועיים. ניסיון לפשר בסכסוכי שכנים או בבעיות מול בעלי המקצוע. חברות אלה הן גורמים חיצוניים ניטרליים, שאינם מייצגים את האינטרס הבודד של אף אחד מבעלי הדירות. נוסף על כך, חברת הליווי היא גורם מקצועי המביא לתהליך ידע ואנשי מקצוע שבדרך כלל בעלי הדירות לא היו מביאים אליו בעצמם. חברה לליווי בעלי הדירות יכולה לבחון את המצב התכנוני הקיים ולהציע מסלול נכון לבניין מגובה בחוות דעת של אנשי מקצוע, כמו גם לקדם תוכנית במוסדות התכנון ואף לעסוק בסוגיות של בעלי דירות סרבנים. עוד יתרון אפשרי של שימוש בחברה לליווי בעלי דירות הוא קבלת מעטפת ליווי מלאה בנושאים כמו בחירה ביזם, בחירה בעורך דין, עזרה בקריאה ובהבנה של הצעות מיזמים ומקבלנים וגם ניסוח החוזים. חשוב מאוד שחברת הליווי תהיה בעלת ניסיון קודם, מתחילת התהליך ועד סופו, ושתהיה אפשרות לבחון את הפעילות שלה מול בעלי דירות מפרויקטים אחרים. במקביל, חשוב שלחברה יהיה ניסיון במסלול הרלוונטי שבו תבחרו אבל גם בעבודה מול הרשות המקומית הרלוונטית. חברה לליווי בעלי הדירות למעשה מארגנת עסקה הכפופה לחוק מארגני עסקאות. חשוב לדעת את פרטי החוק ובעיקר את לוחות הזמנים שהחוק קובע כדי להיות עם האצבע על הדופק ולראות שהפרויקט אכן מתקדם.

אחת הבעיות העיקריות העלולות להתעורר במצב כזה היא פרויקט שלא עונה על הצרכים של בעלי הדירות כפרטים וכקהילה – לא במובן התכנוני ולא במובן התהליך עצמו. במקום זאת הפרויקט יתמקד באינטרסים של היזם, והוא ינסה באופן טבעי למקסם את הרווח שלו מהפרויקט באמצעות הקטנת העלויות ככל שניתן. לדוגמה – ידוע כי עלויות התחזוקה בדירות התמורה גבוהות בהרבה מהסכומים שהתושבים היו רגילים לשלם. עלות תחזוקה גבוהה עלולה להיות מחוץ להישג ידם של חלק מבעלי הדירות ולהוביל לשינויים מרחיקי לכת בהרכב בעלי הדירות והדיירים בבניין, בעיקר – הדרתן מהבניין של משפחות שאינן יכולות לעמוד בנטל התשלומים. במקרים קיצוניים היא אף עלולה לגרום להזנחת המבנה, להידרדרות מהירה במצבו, בתקינות המערכות השונות בבניין ואף בבטיחות המגורים בו. בפרויקט שבו התארגנו הדיירים בצורה אפקטיבית, ויש להם יכולת טובה להשפיע על התכנון ועל החוזה, יש סיכוי גדול בהרבה שרוב הדיירים יוכלו להמשיך ולהתגורר בבניין, מאשר בפרויקט שבו לא עשו כך. אף שעלויות התחזוקה של דירה בבניין חדש יהיו תמיד גבוהות יותר, תכנון נכון יכול לסייע בהפחתת עלויות התחזוקה, וחוזה נכון עם היזם יכול להבטיח מנגנוני סיוע לדיירים לכיסוי הפרשי עלויות התחזוקה החדשות. בעיה נוספת העלולה להיווצר היא התעוררות מחלוקות מהותיות בין בעלי הדירות, עד כדי סכסוכי שכנים חריפים. כאשר אין גורם מובחן המקדם את התהליך בצורה מרוכזת ובשקיפות ועושה זאת בהתייחסות לכל הדעות השונות בבניין ובבניית הסכמות ואמון, עלולה להיווצר חשדנות כלפי ניסיונות לקדם את הפרויקט שיעשו האנשים האלו: היזם, בעלי המקצוע ואף בעלי דירות. אם כל אחד מבעלי הדירות ינסה להוביל את השיח, את הדיון, את הפרויקט לכיוון שונה לפי ראות עיניו יהיה קשה מאוד לקדם את הפרויקט ולשמור על יחסי השכנות הטובים ועל אחדות הקהילה.

ן. סוגיה זו משמעותית כדי להימנע מסיכונים מיותרים. להלן רשימה של הערבויות הבולטות: ערבות בנקאית אוטונומית: ערבות המבטיחה את ביצוע העבודות כסדרן. ערבות שכר דירה: ערבות רלוונטית לתמ"א 38/2 ולפינוי בינוי, כדי להבטיח את תשלום שכר הדירה למפונים. ערבות בדק: תפקידה להבטיח תיקון כל המפגעים שיתגלו לאחר סיום הפרויקט. ביטוחי צד ג': ביטוחים לכל מקרה שלא יקרה בבניין או באתר בנייה. ערבות ביצוע: תפקידה להבטיח לבעל הדירה את בניית הדירה החדשה, בערך הדירה החדשה או בעלות הביצוע של הפרויקט לקבלן. ערבות רישום: ערבות המבטיחה את רישום הבית המשותף והדירות בידי החברה המשכנת. ערבות מיסוי: ערבות המבטיחה שהמיסוי ישולם בידי היזם.

1. מהנדס בניין עורך בדיקת היתכנות ומוודא שהבניין נכלל במסגרת תכנית תמ"א 38. 2. בחירת נציגות ועד הבניין ועו"ד שייצג את הדיירים במשא ומתן מול היזם. 3. הגדרת הצרכים הפרטיים של בעלי הדירות והתמורה שיקבלו מהתהליך. 4. פניה ליזם שיבצע את הפרויקט. תחת אחריותו יהיו תכנון הפרויקט, פניה לרשויות, קבלת היתרים ובנייה בפועל. בחירת היזם קריטית לתהליך, חשוב לבחור יזם מנוסה בפרויקטים מסוג זה ובעל יכולות פיננסיות. 5. לאחר שהיזם מקבל היתר בנייה מהוועדה המקומית, מתחילה הבניה בפועל.

תמ"א 38 או בשמה המלא - תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. מטרתה של תמ"א 38 היא חיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה והוספת מיגון (ממ"ד) במבנים אשר נבנו לפני ינואר 1980. במסגרת התהליך, כל דירה מקבלת תוספת של כ- 25 מ"ר בה נכלל הממ"ד. תוספת ממ"ד ועיגונו לבניין מחזקת גם כן את השלד ואת עמידותו הכללית של הבניין. בנוסף על מנת לחזק את הבניין, מעבים את יסודות הבניין ועמודים קיימים. במקרים מסוימים אף מוסיפים עמודים תומכים חדשים. התהליך מתבצע ע"י מהנדסים, אדריכלים ויועצים מקצועיים.

המועצה הארצית לא ביטלה את את תמ"א 38. המועצה למעשה החליטה לא להאריך את תוקפה ב-5 שנים נוספות בצורה אוטומטית כמו שקרה בשנים קודמות. בנובמבר 2019 המועצה הארצית קבעה כי תמ"א 38 תוארך רק עד אוקטובר 2022 ולא עד מאי 2025. עוד נקבע שרשויות מקומיות שירצו בכך יוכלו להאריך התמ"א עד מאי 2025 בכפוף לגיבוש תוכנית התחדשות עירונית בשטחן והגשתה לאישור עד מאי 2022. לאחר תום התמ"א, חיזוק המבנים יוכל להעשות רק במסגרת אישור תוכנית בנין עיר (תב"ע) ויקוצץ הפטור מהיטלי השבחה הקיים היום. בשורה התחתונה, תמ"א 38 תהיה תקפה בכל מקום באותה המתכונת לפחות עד מאי 2022 ובחלק מהרשויות שנים נוספות. כדאי להתעדכן בכל רשות, במינהל ההנדסה או במינהלת להתחדשות עירונית אם הוקמה כזו, מה סטטוס תמ"א 38 בכל יישוב.