בתהליך..המתן בבקשה.
בתהליך..המתן בבקשה.
29/06/2016 08:09
שלום רב לכולם,
בשבועות האחרונים עולה לכותרות יותר ויותר נושא מאוד רגיש בעניי – הגבלים חדשים על יועצי המשכנתאות הפרטיים החיצוניים לבנקים.
בין אם נחשפתם לנושא ובין אם לאו, בין אם אתם לקראת נטילת משכנתא ובין אם טרם נטלתם אחת – חשוב לקרוא ולהפנים.
יהיה קשה לי להבהיר את דעתי ללא הסברים – אשתדל שיצור הבנה יותר מאשר בלבול.
הגזרות החדשות באים לידי ביטוי בהגבלת חופש הפעולה של היועצים הפרטיים החיצוניים לבנק מול הבנק ולמען הלקוח.
הטענה העיקרית שמעלים הבנקים לכך היא שהיועצים אינם מקצועיים מספיק, חאפרים, נוכלים ובגדול רוב עיסוקם הוא למכור ללקוחותיהם חלומות שווא בעוד שהמציאות רחוקה שנות אור מהתמונה שהבנקים מנסים לצייר.
האמת היא שהבנק מרוויח פחות ממשכנתא שנוטלים הלווים בעזרת יועץ.
משכנתא היא מוצר לכל דבר שהבנק מוכר, מטרת הבנק לייצר רווחיות ככל האפשר באותו האופן בדיוק אליו אנו נחשפים בכל פעם שאנחנו נכנסים לסניף הבנק שלנו ומנסים לשכנע אותנו לעשות עוד כרטיס אשראי, לפתוח עוד תוכנית חיסכון,
ובדיוק כפי שאנו מתקשרים למוקד הטלפוני של הבנק שלנו ומשכנעים אותנו ליטול הלוואה אם אנחנו צריכים (או רוצים, פתאום בא לנו לקבל 7,000 ₪...) ביתר קלות, בטלפון!!!
לפנק, לפנק לפנק!!!
הבנקים המעניקים הלוואות משכנתא מחויבים לפעול עפ"י הנחיות בנק ישראל, הוא הגוף המנהיג והמכתיב מדיניות בנוגע למתן אשראי. הנחיות אלו מגדירות חוקיות (בין היתר) בדבר הרכבי המשכנתא, חלוקת המסלולים, התייחסות לגובה ויכול החזר שהבנק יכול להעניק כל זאת על מנת להגן עליו מחדלון פירעון. הבנק מחויב לעמוד בהנחיות אלו אבל, וזה אבל גדול, לבנק בהתאם לשיקוליו היכולת להקשיח תנאי זה או אחר (לרעת הלקוח) כל עוד איננו חורג מהנחיות בנק ישראל.
הקשחות לו בעצם מטרתם להפחית את רמת הסיכון בהענקת המשכנתא – או שיש סיבה אחרת???
בנוסף ריביות הניתנות בבנקים נקבעות עפ"י ריבית בנק ישראל (אותה מפרסם בנק ישראל) בתוספת מרווחים (מרווחי ריביות) – מרווחים אלו נקבעים בכל בנק ובנק על ידי החלטתו ולפי שיקוליו.
מהם השיקולים לקביעת המרווחים (בין היתר)?
הלימות הון – היחס בין הון הסיכון של הבנק לבין ההון העצמי של הבנק.
רווחיות הבנק – הגדלת הרווחיות ע"י מכירה רבה יותר של משכנתאות בתנאים "רווחיים".
שני אלו בעיקר גורמים לבנקים להגדיל את מרווחי הריביות המוענקות לכל מסלול ומסלול בהרכב המשכנתא ובכך לייקר את המשכנתא ולהגדיל את הרווחיות.
מבינים לאן אני חותר?
כפי שציינתי קודם, הבנק מרוויח פחות כאשר נוטלי המשכנתא נעזרים בשירות יועץ משכנתא.
איך? ככה:
היועץ מרכיב תמהיל זול יותר. פשוט ככה, כן פשוט ככה.
הרכבי מסלולים שונים, התמקחות על ריביות ומכרזים בין מספר בנקים מאפשרים לו לעשות שרירים מול הבנק, הרי הבנק רוצה שיטלו דרכו משכנתא מאשר בבנק אחר ובסופו של דבר יגיעו עם הבנק לעמק השווה - שוק עם מזגן.
מרגע שזה קרה – רווחיות הבנק נפגעת. די חזירי, הרי הלקוח נוטל משכנתא בבנק, נכון, אולי השינויים שבוצעו בעזרת היועץ באים לידי ביטוי בתקופת הלוואה קצרה יותר, בריבית נמוכה יותר, במסלול התואם את צרכי הלקוח וכן, לעיתים גם באים לידי ביטוי בכל אלו יחד! אבל פגיעה ברווחיות??? לא מספיק רווחיות במשכנתא שהחזריה הכוללים יכולים להסתכם במאות אלפי שקלים מעבר לקרן שנטלו הלווים בעוד 20-30 שנה???
בעוד שיותר ויותר אנשים מעדיפים להיעזר בשירותי ייעוץ חיצוני הבנק הבין לאן זה הולך והחליט להפשיל שרוולים ולהתחיל מלחמה.
הרי הכי קל....
אלו, ועוד רבים, הם הערכים המוספים שיועץ מעניק לאלו השוכרים את שירותיו
המפסיד הגדול הוא הלקוח – החיסכון העתידי שלו נפגע על חשבון הבטחת הרווחיות של הבנק.
הבנק יעדיף להיפגש לפגישה של שעה עד שעה וחצי עם לווים ולהעניק להם משכנתא עפ"י תנאיו ולבצע תיק משכנתא אחד, משכנתא אחת לקוח אחד!
בעוד שיועץ יושב בפגישה בבנק בשם 3 לקוחות עם פקיד/ת המשכנתאות ובפגישה של שעה מגיש 3 תיקים לביצוע. הגשת התיקים מתבצעת באופן ממוקד, כולל את כל המסמכים הדרושים, עפ"י הגדרות הבנק – על פניו פשוט מאוד, הבנק רק צריך לבצע.
רק תבינו כמה רווחי יותר לבנק שהיועץ מחוץ לתמונה - שהלווים ישבו אצלו בפגישה שעה או שעה וחצי ויטלו את המשכנתא שהבנק יעניק לו, הבנק "יפספס" 3 תיקים שיוגשו ע"י היועץ (3 לקוחות מול לקוח אחד) ויעדיף לוותר על כך – רק מראה כמה פעילות היועץ "פוגעת" ברווחיות הבנק ומשפרת את רווחיות הלקוח בעוד שאותם לווים שנטלו את המשכנתא שהוענקה להם ישירות ע"י הבנק משפרת את רווחיות הבנק ולא את רווחיותם שלהם.
הרי הכי קל....
לצייר תמונה בה היועצים נוכלים ומוכרי חלומות הכל במסגרת החוק בעוד שהכח נמצא רק אצל הבנקים, לא אצל היועצים – ובטח לא אצל הלקוחות.
נכון להיום, המשמעות היא שהבנקים יצאו למלחמה, מלחמה שתפגע בעיקר בנוטלי המשכנתאות בישראל ובחופש העיסוק של יועצי המשכנתאות.
רווחיות הבנקים תמשיך לעלות ע"ח האזרח שרק רוצה להגשים חלום ולרכוש בית.
הכלי העיקרי של הבנקים בשלב זה היא הדרת הפעילות מול יועצים ע"י פגיעה בתדמיתם.
קו ההגנה של הבנקים היא שהם נחלצים לעזרתו של האזרח והם אלו שרוצים ל"הגן" עליו מפני היועצים השרלטנים מלמכור להם חלומות שווא – מי החליט לתת לחתול לשמור על שמנת?
הם מחליטים בשביל האזרחים שעדיף לא להיעזר ביועץ חיצוני?
אנו מצידנו, יועצי המשכנתאות, נמשיך להעניק שירות מקצועי, אמין וחסכוני ללקוחות שפונים אלינו, נמשיך לעשות הכל על מנת לחסוך להם מאות אלפי שקלים, נמשיך לצייר ללקוחות תמונה ברורה יותר לאורך כל חיי המשכנתא הלוקחת בחשבון את כל הגורמים המשפיעים, היום, עוד 10 שנים ועוד 30 שנים – בין היתר והעיקריים שבהם: שינויים בהרכב התא המשפחתי, משמעויות כלכליות (שינוי בשכר, הוצאות/הכנסות עתידיות ועוד).
כל עוד לא קיימת רגולציה בענף ייעוץ המשכנתאות השוק ימשיך להיות מנוהל ע"י הבנקים והיועצים ימשיכו להילחם בבנקים והאזרחים ימשיכו להיפגע.
רגולציה מסודרת בענף המשכנתאות היא חלום שעתיד להתגשם תוך שנים ספורות לדעתי למרות שכוחות חזקים פועלים גם כאן על מנת לטרפד את העניין.
אך כאשר תגיע, והיא תגיע, הענף יפלוט מתוכו את הקומץ שעליו טוענים הבנקים להיותם נוכלים, ייצר הסדרת חובות וזכויות, עמידה בחובה אתית, יסדיר את ההכשרה של יועצים וייצר אחידות מול כל יועץ ויועץ בפועלו מול הבנקים – שתחייב את שני הצדדים – היועצים והבנקים!
רגולציה תחייב את הבנקים לעבוד עפ"י הנחיות מסודרות וקבועות מול היועצים ולא לפי רצונם או החלטתם או שיקוליהם הרווחיים, דבר שכיום לא קיים.
והכי, הכי, הכי חשוב – נוטלי המשכנתאות יצאו המורווחים הגדולים, יתאפשר להם להוציא פחות כסף בדרך להגשמת החלום.
אסיים בנימה אופטימית, כל עוד יש רעש, הכיוון הוא נכון – אני אופטימי, ומאמין שבשנים הקרובות אנו נהיה עדים לשינוי משמעותי בענף שיסדיר את הענף לטובת כל אלו שזקוקים להסדרתו.
יואב איצקוביץ,
בעלים ומנכ"ל יעד משכנתאות – ייעוץ וליווי בלקיחת משכנתא
