גלעד פאר שמאי מקרקעיןזהב

היי משה, מחירי הדיור בישראל מושפעים ממספר גורמים שונים ובאזורים גאוגרפים שונים השינוי הוא מיידי ואילו באחרים הוא מאוד איטי נדל"ן הוא מוצר אשר מושפע מהיצע וביקוש ואני אפרט: 1. ריבית נמוכה בבנק על כספי חסכונות דוחפת את המשקעים להוציא את הכסף מהבנק ולחפש עסקאות נדל"ן אטרקטיביות = > ביקוש גדל = > מחיר הדיור עולה. 2. מצב ביטחוני בחו"ל > כדוגמת פיגועים בצרפת > עליה בביקוש מצד תושבי חוץ 1,000 עסקאות באזור גוש דן והופ > סקר המחירים מושפע באזור המרכז > מחיר הדיור עולה. 3. מיסוי מקרקעין - ביטול הקלות במס שבח לדירות להשקעה העלאת מס רכישה > מבטל את שיקולי הכדאיות הכלכלית במספר פרויקטים ביקוש יורד > ירידה במחירי הדיור. 4. היצע בקרקעות > אם המדינה תשווק יותר מגרשים לבניה רוויה והזוכה במכרז יצטרך לעמוד בזמנים מוגדרים לסיום פרויקט הבניה > היצע גדל > דירות עומדות בשוק ללא איכלוס למשך תקופה ולאחריה > ירידת מחירים. 5. מחסור בכ"א מקצועי בענף הבניה עליה בחומרי הגלם מגולגלים הלאה אל הלקוח הסופי. 6. גידול באוכלוסיה - הביקוש ממשיך לגדול עם הגידול באוכלוסייה, בעוד שהשטח אינו גדל (טבעי מהגרים) מצריך שטח מחייה מקומות קבורה שתופסים מקום => עליה בביקוש > עליית מחירים. 7. שיעור עלייה בגירושין > יותר בתים חמים לילדים > עליה בביקוש > עליית מחירים. 8. תחבורה ציבורית / חשיפה לעורקי תחבורה ראשיים (לפעמים מעלה ולפעמים גורם לירדה תלוי בעוצמת הקרבה למטרד) 9. מקומות תעסוקה -לדוגמא אם בטבריה היו יותר מקומות תעסוקה המחירים של הנכסים עם הנוף לכנרת היו מזנקים (ראה השפעת עיר הבהדים על מחירי הנדל"ן באר שבע - לפני 4 שנים עשיתי שומות כינוס נכסים לדירות במחירים מצחיקים בבאר שבע היום המצב אחרת לגמרי. 10. כל מקרה לגופו ומצריך התייחסות ספציפית לשוק הדיור בפריפרייה, לשוק הדיור במרכז ולשוק הדיור של דירות היוקרה. 11. לוביסטים של בעלי אינטרסים כאלו ואחרים (הון ושלטון) שדואגים שמחירי הנדל"ן יעלו בתור התחלה הייתי מבקש מכל נבחר ציבור / חבר כנסת דו"ח הצהרת הון ... 12. איסור של רשויות מקומיות להיות בעלים של קרקע ביעוד למגורים (הידעת שעיריית תל אביב הינה בעלים של קרקע ביעוד למגורים ומסחר בבת ים... לדעתי אם זה היה בידיים פרטיות מזמן היה קם שם בניין. 13. מס רכוש - יש היום מס רכוש בתוקף אך הוא בשיעור 0% אני אסביר בעבר כל אדם שהחזיק קרקע ריקה אך עם זכויות בניה בלתי מנוצלות היה צריך לשלם 2.5% משווי המגרש מידי שנה - > מס רכוש בכדי לעודד את הבעלים לבנות או למכור ליזם שמסוגל לבנות > באו לוביסטים של בעלי קרקעות אל השלטון והופ > שעור המס ירד לאפס לסיכום: אני שמאי מקרקעין לא נביא....אבל אם אני חייב לנחש הייתי אומר שהמחירים ירדו / לא יעלו בעיקר בדירות היוקרה 4 מליון ש"ח וצפונה המשך יום מעולה !! גלעד פאר