עדי קוליוק - ייצוג בעלי נכסים

הקמה של וילות פאר, בנייני מגורים, קומפלקס משרדים, מרכזים לוגיסטיים ועוד ייצוג בלעדי של המזמין וכניסה לנעליו כשאנו נבחרים לנהל ולפקח על פרויקט, יהיה זה בניין מגורים, משרדים, מבנה לוגיסטי, מבנה ציבורי או וילת פאר, אנו דואגים לניהול התהליך מא' ועד ת' – החל משלב התכנון ועד השלמת הביצוע באמצעות פיקוח שוטף על העבודות. איך זה עובד? ראשית אנחנו בוחרים אדריכל ומגבשים יחד פרוגרמה. בהמשך נבחר צוות מתכננים הכולל את כל היועצים הרלוונטיים, וננהל עבור המזמין את הליך התכנון עד לקבלת היתר בנייה. בשלב הבא אנו מנהלים את תהליך המכרז, לרבות הפקת סט תוכניות, מפרט הכולל דרישות מקצועיות ומסמכי חוזה שונים, והכול תוך שיתוף פעולה הדוק עם יועץ משפטי מטעם המזמין. בהמשך אנו מנהלים משא ומתן עם קבלנים עד סגירת חוזה מול קבלן ראשי, ומיד לאחר מכן פותחים בתהליך הביצוע. גם במהלך הביצוע אנו נכנסים לנעלי המזמין ומנחים את הקבלן לפעול בהתאם לאינטרסים ולדגשים רלוונטיים שלנו. אנו מפקחים על איכות העבודה ועל טיב הבנייה בהתאם לסטנדרטים שהוגדרו מראש. ברקע אנו מוודאים כל העת עמידה בתקציב ובלוחות הזמנים שהוגדרו, כשלנגד עינינו השאיפה למסור ללקוחותינו פרויקט איכותי בהקדם האפשרי עם מינימום חריגות. לסיכום, מנהל הפרויקט מלווה את המזמין (בעל קרקע/נכס/יזם) במגוון מישורים: בחירת צוות המתכננים: ניהול משא ומתן וסגירת הסכמים מולם. ניהול תהליך התכנון עד קבלת היתר בנייה. טיפול בהוצאת מכרז לקבלן/נים: השוואת הצעות ובחירת ההצעה המתאימה ביותר לפרויקט. ניהול פרויקט בשלב הביצוע: כולל מעקב אחר לוחות זמנים לרבות עמידה על דגשים אשר סוכמו במהלך החוזה ודגשים חדשים. כולל הניהול בדיקה ומעקב אחר חשבונות ותקציב. פיקוח במהלך הביצוע: בחינה כי איכות העבודה עומדת בסטנדרטים שנקבעו. ניטור מקצועי: בחינה, בדיקה אישור או פסילת ספקים וקבלני משנה שברצון הקבלן להעסיק. השלמת הפרויקט: לרבות ניהול תהליך הוצאת טופס 4 וטופס גמר ומסירת הנכס ללקוח. מעקב אחר תיקון הליקויים בשנת הבדק. מומלץ לקרוא גם על שירות נוסף שלנו – ניהול ביצוע – החוסך כסף ומאפשר גם חיסכון בזמן לצד שיפור באיכות.

מנהל הביצוע נושא אחריות רבה. מעצם קיומו הוא מייתר את תפקיד הקבלן הראשי ונוטל על עצמו את שלושת תפקידי המפתח בתהליך התכנון והבנייה: מנהל פרויקט ומפקח וקבלן ראשי. כשלקוחות מביעים בנו אמון מלא ובוחרים אותנו כדי לנהל את התהליך המורכב הזה, אנחנו מתייצבים בשמחה לאתגר ומחויבים במאת האחוזים לתהליך ולתוצאות. המשמעות היא ניצוח בפועל על תזמורת גדולה של מתכננים וקבלני משנה עוד משלב הוצאת המכרזים עבורם, ופיקוח על טיב העבודות. ההתקשרות הישירה מול כל קבלן משנה מעניקה לנו שליטה גבוהה יותר ברמת הביצוע, בגמישות ובתוצאות. חיסכון כספי: חיסכון כספי: היעדרו של קבלן ראשי מייצר מבנה ניהולי רזה ושקוף בהרבה, ומכאן החיסכון המשמעותי. שכן עלויות מנהל ביצוע נמוכות בהרבה מעלויות קבלן ראשי. גם הוצאות הניהול והתקורה של הקבלן הראשי מצטמצמות. מאותה סיבה, קבלן ראשי ישרת לפני הכול את האינטרסים של עצמו, ואילו אנו פנויים לייצג את האינטרסים של בעל הנכס. איכות: אופי התפקיד וגמישותו מאפשרים בחירה בפינצטה של בעלי המקצוע והספקים, שבתורה מובילה לשליטה בשכר הקבלנים, באיכות העבודה, בקצב הביצוע ובלוחות זמנים. לוחות זמנים: במבנה זה קיימת גמישות רבה. זאת בשונה מהשיטה הקונבנציונלית (קבלן ראשי) שבה לא מתאפשרת חפיפה בין תכנון וביצוע, שכן היא מחויבת לביצוע בטור של סדר הפעולות: תכנון, מכרז, ביצוע. כלומר, רק לאחר שכל התוכניות חתומות ניתן לעבור לשלבים הבאים, ולא ניתן לקצר תהליכים או לבצע שלבים שונים במקביל ולחסוך זמן. יתרונות אלו מתאפשרים משום שאין צורך לחכות עם הביצוע עד שיושלמו כל התוכניות. מעבר לחיסכון המשמעותי הנגזר מהיעדרו של קבלן ראשי ולשליטה באיכות החומרים והעבודה, קיימים יתרונות נוספים הנובעים מגמישות התפקיד: תכנון פוגש ביצוע - מהרגע הראשון: מעורבות של איש הביצוע כבר בשלב התכנון. הקדמת ביצוע: סיום הבנייה יתרחש מהר יותר. צמצום נזקים: בחירת קבלני המשנה סמוך למועד עבודתם בפועל (מה שלא מתאפשר בעבודה עם קבלן ראשי) מאפשרת למזער נזקים הנובעים משינויים בתכנון המקורי. זרימה בתהליך: ניגודי האינטרסים בתהליך הביצוע פוחתים משמעותית ביחס לעבודה עם קבלן ראשי. מתי ניהול ביצוע ומתי ניהול פרויקט? כמו כל בחירה בחיים גם כאן יש מחיר. התשובה לשאלה איזה שירות מתאים משתנה בכל מקרה ותלויה בשקלול של מגוון פרמטרים, ביניהם אופי הפרויקט, עלויות, זמן, איכות והעדפות אישיות. בשורה התחתונה, ניהול ביצוע חוסך כסף ומאפשר חיסכון בזמן לצד שיפור באיכות. כאמור, אין תשובה אחת נכונה, וכל פרויקט לגופו. אנחנו כאן עבורכם ונשמח לייעץ מניסיוננו בשטח.

קוליוק מציעה גישה חדשה לתכנון וביצוע של תהליכי תמ"א 38 ועסקאות קומבינציה: "הופכים את הפירמידה". הרעיון נולד במוחו של עדי קוליוק, שזיהה צורך מהותי של בעלי נכסים בפונקציה מקצועית שתלווה אותם ותשמור על האינטרסים שלהם לאורך התהליך המורכב של פרויקט תמ"א 38, עוד *לפני* בחירת יזם. ייצוג וליווי של בעלי קרקע בעסקאות קומבינציה ובפרויקטי תמ"א 38, לרבות פינוי-בינוי, הוא שירות הדגל של קוליוק. מטרתו לשמור באופן מיטבי על האינטרסים ועל איכות הבנייה של בעלי הנכס העתיד להיבנות, באמצעות החזרת הכוח והשליטה לידיהם. בכך שואפים בקוליוק לאייש את התפקיד החסר במרבית הפרויקטים הדומים, ולצעוד בביטחון עם בעלי הנכס בדרך להגשמת החלום. במסגרת הליווי העוטף, אנו נכנסים לנעליכם ומתחייבים לספק את התמורות הבאות: מענה מקצועי מקיף לכל הצרכים העולים בתהליך העבודה: החל מבדיקת היתכנות ועד מסירת המפתח לנכס. לרבות>> מיפוי התהליך: הסבר הכולל אתגרים צפויים, חלופות להתמודדות והיערכות לפתרונם. בדיקת היתכנות: האם משתלם ליזם להיכנס לפרויקט, ואם לא – מה החלופות להשבחת הנכס? בירור זכויות בנייה:: בחינה יסודית של התמורות הפוטנציאליות שניתן לדרוש מהיזם. טיפול משפטי: צירוף עו"ד שתפקידו עריכת חוזה המעגן את הסיכומים ההנדסיים לצד ביטחונות מספקים, לרבות ביטוחים וערבויות בנקאיות. ניהול מכרז לבחירת היזם: התאמה למורכבות ההנדסית ו/או הכלכלית של הנכס. ליווי הנדסי: בתהליך סגירת החוזה עם היזם, דרך משא ומתן ועד חתימה על הסכם מולו. במטרה למזער סיכונים ולהביא למיצוי הפוטנציאל של הנכס והצעת היזם. פיקוח על תהליך התכנון: וידוא שהסיכומים בחוזה מוטמעים בתוכניות. פיקוח על הביצוע: הבטחת קבלת התמורה של כל בעל דירה בהסכם, בהתאם להתחייבות הראשונית של היזם עד קבלת מפתחות, כולל טופס 4 וגמר. שנת בדק. בעזרת ניהול ופיקוח על כלל הרכיבים הנחוצים לתכנון וביצוע של עסקה מוצלחת, לצד חתירה מתמדת לשיפור דרך בקרה פנימית, בקוליוק אנחנו מוודאים שלבעלי הנכס יש שליטה מלאה על התהליך, מרגע שהרעיון מגיח לעולם ועד למסירת המפתחות לנכס החדש או המושבח.

ניהול התהליך המשפטי בפרויקטי תמ"א הוא לרוב סבוך במיוחד. רבים מעורכי הדין מוצאים עצמם נשאבים על ידי דרישות ושאלות של בעלי הדירות שהם מייצגים, ומבזבזים זמן יקר בבירורים ובהתעסקויות שלא קשורות לתחום מומחיותם. כך למשל, הם נדרשים לקרוא תוכניות בנייה, לטפל בעניינים הנדסיים, לחתום על בקשות להיתר בשם הדיירים בלי להבין, ובאופן כללי – מגיעים עם הלשון בחוץ לעבודה שלשמה נשכרו מלכתחילה. בדיוק בשביל זה אנחנו כאן! יותר זמן לעבודה המשפטית. שירות זה פותח מתוך ניסיון של 24 שנות ייצוג בעלי נכסים, במטרה להוריד מעורכי הדין את כל הנושא התכנוני-הנדסי ולפנות להם זמן לעבודה האמיתית שלהם. אנחנו נכנסים בתווך שבין בעלי הדירות ובין עורך הדין ופשוט חוסכים מעורכי הדין התעמקות בסבך ההנדסי. זאת משום שאנחנו מאמינים שכל אחד צריך להתמקד במומחיות שלו. ואנחנו מומחים לבינוי ולהנדסה. קוליוק מספקת לעורכי דין גב מקצועי, ללא כל עלות. אנחנו נותנים מענה לכל הצרכים ההנדסיים של בעלי הדירות בדרך אל ההסכם עם היזם. מענה על שאלות בנושאי הנדסה-בינוי - עלינו. בחינת זכויות בנייה לקראת מו"מ עם היזם – עלינו. בדיקת חלופות תכנוניות מטעם היזם – עלינו. איתור פתרונות תכנוניים בשיתוף עם היזם – עלינו.עלינו. בחינת תוכניות טרום הגשה להיתר בנייה והתאמתן לחוזה – עלינו. בחינת היתר שינויים – עלינו. בשורה התחתונה, עורכי הדין שאנו מלווים מקבלים רוח גבית ומרוויחים כמה פעמים: ראש שקט | יותר זמן לעבוד | יותר מקצועיות | יותר דיוק | יותר לקוחות שבעי רצון. וגם: מזעור חשיפה לתביעות עתידיות. וכל זה בפחות זמן, ובאפס השקעה כספית! בעזרת ניהול ופיקוח על כלל הרכיבים הנחוצים לתכנון וביצוע של עסקה מוצלחת, לצד חתירה מתמדת לשיפור דרך בקרה עצמית, בקוליוק אנחנו מוודאים שלבעלי הנכס יש שליטה מלאה על התהליך, מרגע שהרעיון מגיח לעולם ועד למסירת המפתחות לנכס החדש או המושבח.