היבטי מיסוי וחלוקת הוצאות בעסקת קומבינציה

דוגמא: לאדם קרקע בשטח דונם עליה ניתן לבנות 4 יחידות דיור. בעל הקרקע מתקשר עם יזם בעסקת קומבינציה (עסקה אחת של מכר חלקי) לפיה מעביר בעל הקרקע ליזם מחצית משטח הקרקע בתמורה לבנית 2 יחידות דיור על המחצית שנותרת בידי בעל הקרקע (עסקת קומבינציה בשעור 50:50).
למעשה בפנינו עסקה במקרקעין למכירת חצי דונם קרקע כאשר התמורה משולמת בשרותי בניה של 2 יחידות דיור.

היבטי מיסוי של בעל הקרקע/ המוכר

מס שבח- בעל הקרקע משלם מס שבח מקרקעין בגין העסקה של מכירת הקרקע ליזם. שווי המכירה נקבע על ידי מנהל מיסוי מקרקעין לפי מיטב השפיטה. לרוב על בסיס עלות בניה בצרוף רווח קבלני ומע"מ. לעיתים הוא יקבע על בסיס עסקאות בפועל באזור מהם ניתן ללמוד על שוויו של חצי דונם כולל זכויות הבניה הקיימות בנסיבות הענין. אגב, שווי המכירה הינו גם שווי הרכישה לצורך חישוב מס הרכישה שחל על היזם (הרי מה שרכש היזם בפועל זה חצי דונם קרקע). אם לצורך הענין קיים בית ישן על הקרקע ניתן לבדוק אפשרות לניצול הפטור ממס שבח על דירת מגורים יחידה. בעל הקרקע יכול לנכות מהשבח את הניכויים המותרים הרגילים: שכ"ט שמאי ומודד, היטל השבחה, מס רכישה, שכ"ט עו"ד ,דמי תיווך וכו'.

מס ערך מוסף- כעקרון בעל הקרקע משלם את שעור מס ערך מוסף על שווי בניית שתי יחידות התמורה כנגד חשבונית מס של היזם. כאמור שווי שירותי הבניה נקבע על פי שווי המכירה שקבע מנהל מיסוי מקרקעין. הכלל הינו : אלא אם מנהל מיסוי מקרקעין קבע כי שווי המכירה כולל מע"מ, יש להוסיף את סכום המע"מ לשווי שיקבע ולהוציא חשבונית בהתאם. אם יקבע כי היזם נושא במע"מ אזי יחולץ המע"מ מתוך השווי שקבע מנהל מיסוי מקרקעין בהנחה שלא התייחס לנושא המע"מ בקביעתו.

היטל השבחה- בעל הקרקע נושא בהיטל השבחה ככל שקיים בגין תכנית משביחה של המקרקעין. חובת תשלום היטל ההשבחה קמה בעת מימוש הזכויות קרי מכירת הקרקע לקבלן או בעת קבלת היתר הבניה.

אגרות ומיסים שונים-בנוסף מקובל כי בעל הקרקע משלם אגרות , מיסים , ארנונות (נאמר לצורך הדוגמא שעל הקרקע בית מגורים ישן) החלים על הבעלות/חזקה בנכס עד למועד תחילת ביצוע העבידות וממועד תחילת ביצוע העבודות את המחצית החלה על החלק שנותר בידי בעל הקרקע.

היבטי מיסוי של היזם/הרוכש

מס רכישה- היזם משלם מס רכישה בגין רכישת הקרקע בהתאם לאותו שווי המכירה שנקבע על ידי מנהל מיסוי מקרקעין.

מס ערך מוסף - לענין מע"מ מנפיק היזם שתי חשבוניות מס:

בגין עסקת מכירת המקרקעין- הקבלן מפיק חשבונית לעצמו בגין רכישת הקרקע מהבעלים הפרטי (בהנחה שהאחרון אינו עוסק לצרכי מע"מ).מכח החוק היזם הוא שנושא במע"מ זה.אך אין כאן חבות אמיתית כי היזם רשאי לקזז את מס התשומות הכלול בחשבונית. החשבונית תופק תוך המועד הקבוע בחוק לאחר שהקבלן תופס חזקה בקרקע.
בגין שירותי הבניה- ברוב המקרים נטל החבות יועבר לבעלי הקרקע. מועד החבות הינו מועד "העליה על הקרקע" של היזם קרי קבלת החזקה במגרש. היזם משלם מיסים ,ארנונות ותשלומי חובה אחרים החלים על הממכר ועל עבודות הבניה ממועד תחילת ביצוע העבודות.

הוצאות ומיסים שונים- היזם משלם הוצאות תכנון לאדריכל, לקונסטרוקטורים, למודדים, למתכננים שונים ולבעלי מקצוע אחרים מטעם החברה וכן כל אגרות הבניה והפתוח שנדרשות לצורך קבלת היתר בניה. היזם משלם הוצאות משפטיות ואגרות לצורך רישום היחידות והסכם שיתוף/ צו בית משותף בלשכת רישום המקרקעין.

משרדנו מייצג בעל קרקע ויזמים במגוון סוגים של עסקאות קומבינציה והסכמי תמ"א 38.

לפרטים: עו"ד אורי בן ארי      077-4900237 , 054-4919920