טל לוי - מלווה משקיעים בקרקע פרטית

קודם כל, חשוב להבין שיש פה שיטה. זה תלוי בצורת העבודה. לא מנחשים ולא מהמרים – פשוט נכנסים לעסקה רק כשהקרקע לפחות בסטטוס של אישור לבניה בוועדה מקומית (מה שנקרא, "צהובה במקומית"), שזהו השלב התכנוני שמבטיח בוודאות מעבר לבנייה בתוך שנים בודדות. בשלב הזה כבר כולם מסכימים שבשטח הזה תוקם שכונה חדשה. מה שנשאר זה התוכניות הסופיות והביצוע. רוב הקרקעות שנתקעות עשרות שנים הן קרקעות שנמצאות בשלבים ראשוניים (תוכניות מתאר ארציות או מחוזיות). רוב האנשים מתפתים למיקום מעולה, תחת האשליה שאם זה קרוב לאזורי ביקוש, זה בטוח יאושר. פה נופלים ופה גם יוצא השם הרע על התחום הזה. בשלב שבו תוכנית המתאר המקומית כבר אושרה, והייעוד של הקרקע השתנה מחקלאי (ירוק) למגורים (צהוב), השאלה היא כבר לא "אם" יבנו – אלא רק "מתי" , והדרך לקבלת היתר בנייה מתקצרת לשנים ספורות בלבד.

עסקת קרקע פרטית היא רכישת בעלות מלאה על קרקע, הרשומה בטאבו על שם אדם פרטי או חברה, המקנה לרוכש את הזכות ליהנות ממלוא רווחי ההשבחה ככל שהקרקע מתקדמת לשלב הבנייה. עסקה כזאת היא למעשה רכישת "חומר הגלם" של הנדל"ן, במקום רכישת ה"מוצר המוגמר" (הדירה הבנויה). בניגוד לרכישת דירה, שבה משלמים על הרווח של כל מי שכבר פעל בדרך (היזם, הקבלן והאדריכל), השקעה בקרקע מאפשרת להיכנס לפרויקט בשלב התכנוני, שבו המחיר נמוך והפוטנציאל לעליית ערך הוא הגדול ביותר. המשמעות של השקעה בקרקע פרטית (משאב נדיר המהווה רק 7% מכלל הקרקעות בישראל ורשום בטאבו), היא שכל רווח ההשבחה – הקפיצה בשווי הקרקע ככל שהיא מתקדמת ומאושרת לבנייה – שייך במלואו לבעלים, ולא למדינה. בדרך זו, במקום להשתעבד למשכנתא כדי לקנות דירה מוכנה, רוכשים את ה"זכות לדירה" עתידית בסכום התחלתי נמוך משמעותית, ונהנים מרווח יזמי של עשרות אחוזים לאורך מספר שנים.