שאלות ותשובות
כל מה שרציתם/ן לדעת — במקום אחד. לא מצאתם/ן תשובה? אפשר לשלוח שאלה למטה.
מכירת נכס לקונה סופי (אזרח אמריקאי) כך שבמקום שהקונה הסופי יפנה לגוף מממן (לנדר או בנק) הוא משלם למשקיע משכנתא בתשלומים חודשיים, בתנאים שנקבעו בהסכם וכל זאת עד לתשלום מלא של עלות הנכס. לאחר קניה ושיפוץ הנכס ע"י המשקיע, אנחנו מוכרים את הנכס לאזרח אמריקאי והמשקיע הופך להיות בנק לאזרח אמריקאי שרוצה לרכוש נכס, אנחנו בונים לוח שפיצר להלוואה ל-30 שנה והקונה הסופי מתחייב לרכוש את הנכס תוך שש עד עשר שנים, היתרון במודל שאין לנו את כל ההוצאות השוטפות והרווח הרבה יותר גבוהה מעסקה רגילה של שכירות, במהלך החוזה השוכר משלם בעיקר ריבית על המשכנתא, לכן לאחר סיום התקופה הרווח יהיה משמעותי גבוהה מהשכרת נכס בצורה המסורתית.
מודל ה BRRRR הינו מודל של מינוף נכסים שמאפשר לנו לבנות פרוטפוליו (תיק נכסים או כמות נכסים) של נכסים בהשקעה נמוכה. BRRRR - ראשי תיבות של: Buy Rehab Rent Refinance Repeat : ובעברית: קנייה, שיפוץ, השכרה, מימון מחדש, רכישת נכס נוסף וחזרה על התהליך. ע"י המודל אנחנו משתמשים במינוף לצורך רכישת כמות גדולה של נכסים בהשקעה נמוכה.
במילה אחת – לא. כמו כל עסקת נדל"ן וכנ"ל גם בעסקאות שלנו יש סיכון, אנחנו מצמצמים את הסיכון למינימום על מנת שהמשקיע יוכל להנות מעסקאות רווחיות וטובות, אך אי אפשר להבטיח תשואה כי אנחנו לא יכולים להבטיח שדייר אף פעם לא יעזוב את הנכס, או שלא נצטרך לתקן דברים בנכס. לכן בתוכנית העסקית שלנו אנו לוקחים בחשבון בעלויות את המצבים הגרועים ביותר של תיקונים בנכס, ושל תקופה שאין דייר בנכס כדי שהתוכנית העסקית תפתיע לטובה והמשקיע לא יופתע לרעה.
ההוצאות השוטפות בנכס להשקעה בארצות הברית כוללות את ההוצאות הבאות: 1. חברת ניהול כ10% מההכנסה חודש ראשון באיתור דייר 2. ביטוח על הנכס 3. מיסי עירייה 4. תיקונים שונים בנכס במהלך הרכישה יש הוצאות נוספות כגון: 1. חברת טייטל - כ 1000$ 2. פתיחת חשבון בנק ו LLC - כ 1000$ 3. wholesaler ו/או מתווך נדל"ן 4. עלות ניהול וליווי הפרויקט
שווי הנכס בארצות הברית או שווי השוק נקבע על פי גודלו ומצבו של הנכס באותו אזור. אנחנו בוחנים את שווי השוק של הנכס לאחר שיפוץ. שווי השוק נקבע ע"י השוואה לנכסים זהים באותו הבלוק/רחוב, אנחנו לוקחים בחשבון את גודל הנכס ב SQFT, מספר חדרי השינה והשירותים, מצב הנכס (לפי או אחרי שיפוץ). ההשוואה מתבצעת מול נכסים שנמכרו ב-12 החודשים האחרונים או נכסים דומים שנמצאים כרגע למכירה באותו אזור.
לפני רכישת הנכס הקבלן שלנו מבצע הערכת עלות שיפוץ הנכס, ולאחר שווידאנו שהתכנית העסקית עובדת ואנחנו מעוניינים לרכוש את הנכס, נבצע בדיקת בדק בית, בדיקת inspection שבה חברה המתמחה בבדיקות בדק בית תבצע בדיקה מקיפה החל מהיסודות של הנכס ועד הגג. בסיום הבדיקה נקבל דוח מלא על מצב הנכס.
אנחנו בשיתוף עם חברת הניהול מבצעים בדיקה קפדנית לדיירים לפני שאנחנו משכירים את הנכסים, אנחנו רוצים לוודא שהדיירים אינם בעלי רקע פלילי, שהם בעלי משכורת קבועה עם וותק של שנתיים לפחות במקום עבודה מסודר, שהדייר לא עבר פינוי (eviction) בנכסים קודמים, בדיקת דירוג האשראי של הדייר, בדיקת שלא היו פיגורים או בעיות בתשלומי שכירות בנכסים קודמים. המטרה של הבדיקות הינה לאתר דיירים טובים שיישארו בנכס לתקופה ארוכה, כך ניצור הכנסה שותפת לאורך זמן.
לצורך הניהול השוטף של הנכס בארה"ב אנו עובדים עם חברת ניהול נכסים אשר עושה את כל העבודה עבור המשקיע. החברה נותנת מענה לדיירים ומטפלת בתקלות ע"י בעלי מקצוע מוסמכים ובעלי רישיונות. חברת הניהול שלנו היא השותפה המקומית שלנו, ולא חברה שנבחרה באקראי בגלל שהיא עובדת באזור. הם גם אחראים על שיפוץ הנכס לאחר הרכישה, הם מאתרים שוכרים וגובים את שכר הדירה.
על מנת שנוכל לפעול בצורה טובה ונכונה, אנחנו נפתח חשבון בנק בארה"ב שמקושר לחברה שעליה נרשום את הנכס (LLC). אנחנו מייצרים מול רשויות המס בארה"ב מספר זיהוי (ITIN) שמקושר לחברה (LLC) ולחשבון הבנק העסקי.
העברת כסף לארה"ב יכולה להתבצע במספר אפשרויות, ע"י העברה ישירה מחשבון הבנק של המשקיע לחברת הטייטל, לרוב העמלות יהיו גבוהות. דרך נוספת הינה העברת כסף דרך חברות פרטיות כמו קוברסי או קלירשיפט לחברת הטייטל, העמלות בחברות פרטיות לרוב יהיו נמוכות מהעלות בבנק. בכל אחת מהאפשרויות צריך לספק לבנק או לחברה הפרטית אישורים כמו חוזה לרכישת הנכס, חוזה מול החברה המלווה ומסמכי רכישה של חברת הטייטל *** אנחנו תמיד נבצע רכישה דרך חברת טייטל ולא נבצע רכישה ישירה מול מוכר
ניתן לרשום את הנכס על שם המשקיע, אך כאשר המשקיע רוכש נכסים על שם חברה (LLC), הוא מהגן על עצמו נגד תביעות צד שלישי, לדוגמה שוכר שנפל במדרגות או איש מקצוע שנפגע במהלך שיפוץ הנכס. במידה והמשקיע מחליט לרשום את הנכס על שמו ולא כחברה, המשקיע צריך לרכוש ביטוחים מתאימים לניהול נכס על שמו.
LLC הינו קיצור של Limited Liability Company - חברה עם אחריות מוגבלת שמשמשת להפרדה באחריות המשפטית בין החברה (LLC) לבין הבעלים של החברה (המשקיע), החברה מהווה ישות משפטית נפרדת מהבעלים של החברה.
להבדיל מישראל, לנכס בארה"ב יכולות להיות מספר הלוואת ושעבודים ממספר גורמים כולל מספר משכנתאות מהעבר, לכן כל רכישה נעשית דרך חברת טייטל, חברת ביטוח ועו"ד שמבצעים את הבדיקות הבאות: 1. אנחנו רוכשים את הנכס מהבעלים החוקיים של הנכס. 2. בדיקה שאין שעבודים ואין חובות של בעלים קודמים על הנכס. לאחר הבדיקה של חברת הטייטל, המשקיע מקבל מחברת אישור וביטוח על כך שאין שעבודים וחובות קדומים על הנכס.
הרכישה מתבצעת דרך חברת טייטל שרושמת את הנכס בטאבו האמריקאי (במחוז), המשקיע מקבל מסמך דיגיטלי חתום ורשמי שנקרא HUD-1 עם פרטי העסקה. לאחר כחודש ניתן לראות באתר של המחוז שהעסקה בוצעה.