איריס אשר ייעוץ משכנתאות יועצת משכנתאותזהב

הי איריס, אני תמיד ממליצה לבדוק את המשכנתא לפחות כל שנתיים או בימים של שינויים כלכליים במשק. אם אתם שומעים בחדשות שמדברים הרבה על משכנתאות, סימן שהגיע הזמן לבדוק את שלכם. ונכון להיום (יוני 2023) ממש כדאי לבדוק את המשכנתא הנוכחית שלכם. הפריים עלה מאוד ומעלה את ההחזר החודשי. את זה כולם מרגישים בכיס. לא כל משפחה יכולה לעמוד בעליות אלו ויש לכך פתרונות שונים בבנקים השונים, אז שווה לבדוק. אבל מה שלא מרגישים ומה שהכי חשוב לבדוק זה את המסלולים הצמודים למדד. מדד המחירים לצרכן עלה בשנה האחרונה ביותר מ 5% בשנה. זה אומר שגם אם יש לכם מסלול צמוד למדד בריבית קבועה של 2% (שזה מדהים מבחינת ריביות), הרי שהחוב שלכם טפח מבלי שתרגישו בעוד 5% ואתם משלמים ריבית ריאלית של 7% בשנה. אם תוציאי דו״ח יתרות לסילוק המשכנתא (נקרא גם דו״ח פרטי משכנתא או דו״ח סילוקין למשכנתא) תוכלי לראות את יתרת החוב נכון ליום הוצאת הדו״ח ואז רשום ״הצמדת קרן״ שזה הצמדה של יתרת החוב למדד. שם מסתתר הכסף האמיתי שאנו חייבים לבנק. בדרך כלל יסתתרו שם עשרות אלפי שקלים שנוספו לחוב בגלל המדד. אז לסיכום איריס, חשוב מאוד לכולם לבדוק בימים אלו את המשכנתאות שלהם גם אם יש לכם ריביות פגז, כי ייתכן שמשלמים כל חודש והחוב פשוט לא יורד בגלל עניין האינפלציה (מדד המחירים לצרכן). גם לזה יש פתרונות וצריך לדון באפשרויות ולהחליט מה עושים או לא עושים. לידיעה: אני בודקת את דוחו״ת המשכנתא ללא עלות, אם תרצי לשלוף ולהוציא ופשוט לשלוח למייל שלי אשמח לבדוק. מזמינה את כל מי שקורא לעשות בדיקה למשכנתא שלו ולקבל חוות דעת שמשקפת את המצב הכלכלי נכון ל- 2023. תודה על השאלה :-)

הי יהודה, יחס-החזר למשכנתא בודק את גובה ההחזר החודשי למשכנתא ביחס להכנסה הפנויה של הלווים. עפ״י נהלי בנק ישראל הבנקים יכולים לתת משכנתאות ביחס החזר של עד 40%. כלומר אם ההכנסה הפנויה של המשפחה היא 10,000 ₪, ניתן לתת משכנתא שההחזר החודשי עליה הוא עד 4,000 ₪. אתה בטח שואל ״מה זה הכנסה פנויה?״ אז הכנסה פנויה מחושבת כך: הכנסות נטו פחות החזר על הלוואות קיימות (מתייחסים רק להלוואות שמועד פרעונן מעל 18 חודשים). כשאני מבצעת תכנון למשכנתא, בדרך כלל אני מחשבת יחס-החזר של 35% לכל היותר כדי לא להכניס את המשפחה להוצאות כבדות וכדי להשאיר מספיק גם למחייה. בנוסף החזר חודשי למשכנתא מתחיל בסכום מסויים ועולה לאורך תקופה, דבר שאנו חווים אותו בעוצמה רבה בימים אלו. אז שאלת כמה להחזיר כל חודש? השאיפה שלי היא להגיע לעד 35% מההכנסה הפנויה. וכן יש מקרים שבהם המשכנתאות שאני מתכננת יגיעו ליחס החזר של 40% אבל לרוב זה יקרה במשפחות מבוססות. משפחות שלאחר תשלום משכנתא עדיין יישאר בידן סכום נאה מאוד למחייה. אין להשוות בין תשלום של 20,000 ₪ החזר חודשי למשכנתא במשפחה שההכנסה הפנויה שלה 50,000 ₪ לבין משפחה שההחזר החודשי שלה 2,000 ₪ והכנסתה הפנויה 5,000 ₪. שניהם 40% יחס החזר. מקווה שלא סיבכתי אותך יתר על המידה :-)

הי רעיה, תודה על השאלה. כשלוקחים הלוואות (כל הלוואה, לא רק משכנתא) יש 3 שיטות חישוב עיקריות של התשלומים החודשיים להלוואה (מה שנקרא גם ״לוח סילוקין״) 1. שפיצר 2. קרן שווה 3. בלון במשכנתא לוח הסילוקין הפופלרי ביותר הוא שפיצר. במאמר ביניים אומר ששפיצר זה על שם מתמטיקאי יהודי אוסטרי בשם סיימון שפיצר שחי ב 1826 - 1887 והמציא את שיטת החישוב שבו הפירעון מחושב מראש כך שההחזר התקופתי יהיה אחיד בגובהו. אם כך, בלוח שפיצר המטרה היא שהתשלום החודשי יהיה שווה לכל אורך חודשי ההלוואה. מחשבים מראש את התשלומים לתשלומים חודשיים שווים כדי שלא יהיו הפתעות. למען הדיוק: כאשר ההלוואה גם מוצמדת למדד אז התשלום החודשי משתנה בהתאם להצמדה, אבל בגדול החלוקה בין תשלום הקרן (החוב) והריבית תיעשה כך שהתשלומים יהיו שווים (כלומר בתחילת חיי ההלוואה תשלמי יותר על חשבון הריבית ופחות על חשבון הקרן ולקראת סוף חיי ההלוואה תשלמי יותר על חשבון הקרן ופחות ריבית) בקרן שווה, סכום ההחזר החודשי הולך ופוחת לאורך חיי המשכנתא. הסכום שמוחזר על חשבון הקרן הוא קבוע וההחזר על חשבון הריבית הולך ויורד. מכיוון שהריבית בין תשלום לתשלום מחושבת על סכום קטן יותר, היא קטנה עם הזמן. בבלון, משלמים בדרך כלל רק ריבית (מה שנקרא ״בלון חלקי״) ובסוף התקופה משלמים את כל סכום הקרן בבת אחת. בבלון מלא, לא משלמים תשלום חודשי כלל ובסוף התקופה משלמים את כל סכום הקרן כל סכום הריבית שהצטברה לאורך התקופה. יש עוד חידודים שאני יכולה להסביר בנושא אבל מקווה שתמצתתי את הנושא ועכשיו לוחות הסילוקין לחישוב משכנתא ברורים יותר.

הי דליה, שאלה מעניינת. זאת שאלה שהרבה אנשים שואלים אותי. התשובה הקצרה: לכל זמן, עסקה ולקוח יש את הבנק המתאים לו. התשובה הארוכה: קודם כל צריך להבין שכל בנקאי מכיר טוב מאוד את הנהלים הפנימיים של הבנק שבו הוא עובד. כבר שמעתי מלקוחות שנכנסו לסניף שלהם וקיבלו תשובה שלילית לבקשה שלהם בעוד שבבנק אחר הם יכלו לקבל תשובה חיובית. יועצי משכנתאות פרטיים שעובדים עם כל הבנקים וגורמים נותני אשראי בחוץ בנקאי, לומדים את הנהלים, ההנחיות, המגבלות וההטבות שיש בכל בנק ובנק ובכל גורם שנותן אשראי ויודעים לנווט את הבקשה לבנק הרלוונטי. נקודה אחרונה וחשובה: אני חברה בהתאחדות יועצי המשכנתאות ואנו מתעדכנים כל הזמן בתמהילים וריביות בזמן אמת. כל חודש בחודשו כל בנק יכול לעלות ריביות או להוריד ריביות לפי צרכים ותחזיות פנימיות של הבנק. אין בנק אחד שתמיד זול או תמיד יקר, אז חשוב מאוד לקחת יועץ משכנתאות פרטי שיודע בכל רגע נתון איזה בנק כדאי יותר לעסקה שעל הפרק. אם תרצי עוד מידע, דברי איתי.

הי רינת, אהבתי את ההתעניינות בנושא :-) נתחיל מהסוף: ריבית הפריים היא ריבית בנק ישראל פלוס 1.5%. במשך המון שנים ריבית בנק ישראל עמדה על 0.1% (פריים = 1.6) ודי התרגלנו לזה... אבל בשנה וחצי האחרונות ריבית בנק ישראל עולה כל מספר שבועות בקצב מהיר משהיכרנו ונכון להיום (יוני 2023) היא עומדת על 4.75% מה שאומר שהפריים הוא 6.25% (זוכרת? ריבית בנק ישראל פלוס 1.5). ריבית הפריים משמשת כבסיס לתמחור של רוב ההלוואות (לא רק משכנתאות) ולכן ההחזר החודשי עלה לאחרונה בכל ההלוואות. במרכיב המשכנתא זה משמעותי כי מדובר לרוב במאות אלפים של שקלים שצמודים לריבית הפריים. גם כשאנשים במינוס בחשבון הבנק שלהם, הם משלמים ריביות על המינוס אשר מבוססות על ריבית הפריים, כנ״ל בהלוואות רכב וכו. כדאי מאוד שכשאר לוקחים הלוואת רכב כיום, נניח בריבית פריים פלוס 2, אנשים יבינו שלא מדובר ב 2% ריבית (טעות נפוצה) אלה נכון להיום ב 8.25% ריבית (6.25% פלוס 2%). לא זול בכלל! אז למה הנגיד מעלה את ריבית בנק ישראל? התשובה הקצרה היא: כדי למתן את גובה האינפלציה (עליית המחירים). התשובה הארוכה: בתקופה של הלוואות שניתנו בריביות ריצפה, הכסף היה זול והרבה אנשים לקחו הלוואות כדי לממן רמת חיים גבוהה יותר מרמת השכר שלהם, רכשו מכוניות יקרות עם הלוואות, טסו לחופשות יקרות וקנו מצרכים שונים מעבר ליכולתם השוטפת. כעת כשההלוואות יקרות ומשפחות משלמות מחיר יקר יותר על המשכנתא, אנשים כבר לא יקפצו על כל הלוואה וכנראה יבזבזו פחות. הרעיון הוא שחוסר ביקוש יעלה את התחרות ויוריד את המחירים. כמובן שעליית המחירים ויוקר המחייה זה קצת יותר מסובך מזה (גורמים חיצוניים למדינה, המלחמה באוקראינה ועוד) אבל זה הכלי העיקרי של נגיד בנק ישראל למתן את האינפלציה ולכלי הזה לוקח קצת זמן לעבוד. מקווה שלא רק את, אלא כל אחד ואחד יבין את השימוש בריבית הפריים ומדוע החזר חודשי על הלוואות במסלול זה עולה כרגע ויכול גם לרדת בעתיד.

שאלה טובה! משכנתא הפוכה מיועדת לבני 60 פלןס (לעיתים אפשר גם לבני 55 פלוס) שבבעלותם נכס והם צריכים כסף מזומן לחשבון, לכל מטרה. הנכס ממשוכן לחברה המממנת ומשמש כבטוחה (כמו במשכנתא רגילה). בעלי הנכס יכולים להמשיך להתגורר בנכס ללא מגבלה ואף להשכירו. אין מבחני הכנסה ללווים במשכנתא הפוכה ואין צורך בביטוח חיים. זהו דבר חשוב מאוד שהרי במשכנתא רגילה ביטוח חיים בגיל מבוגר יקר מאוד וגם ההכנסות ברוב המקרים יורדות. כמובן שניתן למכור את הנכס ואז יש לסלק את המשכנתא או לגרור אותה לנכס אחר בבעלותכם. תמיד ניתן לפרוע את ההלוואה וזאת ללא קנסות פירעון מוקדם. גם זה יתרון ענק בעיקר בתקופה כזאת של ריביות יחסית גבוהות. ניתן לקבל משכנתא הפוכה גם למטרת רכישת נכס (דוגמה נפוצה היא לווים שגרים בדירה ללא מעלית ורוצים לשדרג לדירה בבניין עם מעלית). במקרה כזה הנכס הנרכש ימושכן וכספי המשכנתא יעבור ישירות למוכרים, כמו במשכנתא רגילה. מטרות נפוצות בלקיחת משכנתא הפוכה: • מימון מעבר לדיור מוגן • עזרה לילדים (עזרה לחתונה, לרכישת דירה וכו) • שדרוג הנכס הקיים - שיפור דיור והתאמת הדיור לגיל הלווים • שיפוץ הנכס והתאמתו לגיל השלישי • איחוד הלוואות מעיקות • לרווחה כלכלית ביומיום • ועוד ישנן שתי אפשרויות להחזר חודשי: 1. מסלול משלם - תשלום חודשי בהחזר ריבית בלבד או תשלום חודשי בהחזר קרן וריבית (כמו משכנתא רגילה) 2. מסלול לא משלם - ללא החזר חודשי כלל אז איך סוגרים את ההלוואה? לאחר לכתו של אחרון הלווים לעולמו, היורשים יכולים לפרוע את המשכנתא בכל עת וללא קנסות עם מכירת הנכס או באמצעות קבלת כסף ממקור אחר (למשל ממשכנתא שתילקח על ידי היורשים). משכנתא פנסיונית יכולה להינתן ללווים כקצבה חודשית במקום סכום חד פעמי. זה מתאים לאנשים שלהם יש נכס בבעלות אבל הכנסותיהם לא מספיקות למחיה. הנכס ממושכן, כמו במשכנתא הפוכה, אבך הסכום ניתן באופן חודשי ועל פי צורך. לעיתים סכום חודשי קבוע ולפעמים מסגרת אשראי שניתן להשתמש בה באופן חודשי על פי צורך. מקווה שעניתי על השאלות. זה נושא מעניין ולעיתים מציל משפחות אבל אני חייבת לומר שכדאי לשקול אותו בזהירות ולהתייעץ עם יועץ משכנתאות כי המוצרים האלו לא מתאימים לכל אחד ולכל מצב ויש הרבה תחרות בשוק.