משכנתא היא הלוואה לטווח ארוך ונועדה לרכישת נדל"ן כאשר הבטוחה שמקבל המלווה (הבנק) להבטחת החזר ההלוואה היא הנכס עצמו ולכן היא נחשבת כהלוואה ברמת סיכון נמוכה למלווה ובשל כך, הריביות הנהוגות בה הן נמוכות מהלוואות אחרות.

כל אחד מאיתנו שמע (ואולי גם אמר) כמה "משכנתא היא דבר רע", "מחזירים לבנק כפול ממה שלוקחים", "משכנתא היא השתעבדות לכל החיים" ועוד סיסמאות שרובן עוברות מדור לדור ללא הבנה מעמיקה בנושא.

מה שברור הוא שבזכות המשכנתא, שפרוסה להרבה שנים ובריבית נמוכה, האפשרות לרכוש בית היא אפשרית לרוב האנשים.

בנוסף, מה שברור למשקיעים הוא שמשכנתא היא כלי לצמיחה כלכלית ושרוב המשקיעים חבים לכלי הזה את הונם.

נשמע מוזר?

אני אסביר...

כאשר רוכשים דירה ב 1,000,000 ₪ בעזרת הון עצמי של כ 500,000 ₪ ובעזרת משכנתא של 500,000 ₪  בריבית 3% ל25 שנה ומשכירים את הדירה ב 5% תשואה

משלמים הון עצמי של 500,000 ₪

לוקחים משכנתא של 500,000 ₪

משלמים כל חודש תשלום משכנתא (לפי שפיצר) 2400 ₪

ומקבלים שכירות כ 4150 ₪

זאת אומרת שנשאר לנו סכום חודשי של 1750 ₪ שזה כ 4% על ה 500,000 ₪ ששמנו, זאת התשואה על ההון העצמי (CASH ON CASH)

בינתיים החזרי המשכנתא משולמים על ידי השכירות  (אנחנו מקבלים כ 4150 ש"ח שכר דירה ומתוכם משלמים את המשכנתא) ויתרת קרן המשכנתא יורדת כי כשאנחנו משלמים את תשלומי המשכנתא אנחנו משלמים חלק על חשבון הריבית וחלק על חשבון הקרן.
במקביל, ערך הבית עולה (סביר להניח).

אם ניקח עליית ערך שמרנית של 3% בשנה אז אחרי 10 שנים הבית שרכשנו ב 1,000,000 ₪ יהיה שווה 1,350,000 ויתרת קרן המשכנתא לסילוק תהיה 350,000 ₪ - זאת אומרת שההון העצמי שלנו שווה 1,000,000 ₪ =1,350,000-350,000 ההון העצמי גדל מ 500,000 ₪ ל 1,000,000 ₪  ב 10 שנים!

שזה 200% ! וזה בנוסף ל 4% תשואה שנתית (וזה בלי לחשב עלייה בשכר הדירה) על ההון העצמי.

אחרי 10 שנים (לדוגמא) עומדות בפנינו כמה אפשרויות:

1. למכור את הנכס, להישאר עם הון של 1,000,000 ₪ ולרכוש איתו נכס או נכסים בשווי של 2,000,000 ₪ בעזרת משכנתא של 50% מעלות הנכס החדש.
2. להגדיל את המשכנתא על הנכס הקיים ל50% מהערך העדכני ולקבל את סכום היתרה, זאת אומרת, נגדיל את המשכנתא מ 350,000 ₪ שזה סכום הקרן שנותרה ל 675,000 ₪ שהם 50% מהשווי העדכני , 1,350,000.
   הגדלנו את המשכנתא ב 325,000 ₪ שאיתם נוכל לרכוש נכס נוסף בשווי 650,000 ₪.

לסיכום, כל עוד הריבית שהבנק לוקח על ההלוואה נמוכה מהתשואה על הנכס (תשואה שנתית ועליית ערך) אזי, משתלם לקחת כמה שיותר הלוואות ולרכוש כמה שיותר נכסים שבעזרת השכרתם, נשלם את החזר המשכנתא.
חשוב לזכור שהמשכנתא נגמרת אבל הנכס נשאר.

משכנתא שמישהו אחר משלם בשבילנו (שכר דירה) היא דבר חיובי (חוב טוב) המאפשר למשקיע נבון לגדול כלכלית ולשפר משמעותית את התשואות שהוא מקבל.