סוג ההשקעה הראשון מתוך ה 3 שנדבר עליהם הוא

עליית ערך

כאשר אנחנו רוצים לרכוש נכס במקום מסוים, תוך ציפייה שערכו יעלה בצורה משמעותית ועודפת ביחס לעליות המחירים הממוצעות בשוק, אז למעשה אנחנו רוכשים נכס ממניעים ספקולטיביים.

לדוגמה, אם אנחנו מאמינים שמחירי הדירות בירוחם יזנקו משמעותית ויעלו הרבה מעבר לעליות הממוצעות בשוק בזכות עיר הבה"דים, אז נמהר ונרכוש דירה בירוחם ונמתין עד לפתיחת עיר הבה"דים ועד שיעלו המחירים בירוחם ורק אז נמכור את הנכס, ברווח משמעותי (או שנחליט להשאירו כנכס מניב).

אם זו סוג ההשקעה שאנחנו מחפשים, אז נתחיל בחקר מגמות במקומות שונים ומה הציפיות כלפיהם בעתיד הקרוב והרחוק. נעריך האם השינוי שיקרה שם בעתיד יגרום לעליית מחירים משמעותית ועודפת.

את זה אנחנו יכולים להעריך בעזרת דעת מומחים, על פי ניסיון העבר או אינטואיציה.

לדוגמא: הקמת פקולטה לרפואה בצפת, הקמת פארק ההיי טק בבאר שבע, סלילת כביש 6 בסמוך למיתר, או הקמת תחנת רכבת באופקים.

לאחר שבחרנו עיר או אזור שאנחנו צופים לו עליית מחירים משמעותית, נתחיל להתמקד – בשכונות טובות יותר או שכונות שקרובות יותר למוקד העניין ונבדוק אזורי ביקוש. לאחר שהתמקדנו, נוכל להתחיל לחפש נכסים ספציפיים באותו אזור ממוקד. נשים דגש על נכסים שמתאימים לרוב הקונים, כך שיהיה קל למכור אותם בעתיד.

באופן טבעי, בין הנכסים שנחפש, ננסה למצוא את הנכסים שמתומחרים במחיר השוק ומטה ולא את הנכסים היקרים ממחיר השוק שכבר מגלמים בתוכם את עליית הערך הצפויה.

לאחר שנמצא נכס או נכסים אפשריים, נמשיך ונבדוק לעומק את עתיד הנכס מבחינת העירייה – האם מתוכננים שינויים בשכונה (לטוב או לרע)?, האם יש זכויות בנייה לנכס? האם יש בעיות לנכס (כמו חריגות בנייה ו/או צווי הריסה)?

אפשרות נוספת, היא לרכוש קרקע באזור זה. בצורה זאת לא נצטרך להתעסק עם השכרות, עם נכסים עומדים, עם בעיות מבניות וכו'

מצד אחד – בדרך כלל, ערך הקרקע עולה באחוז גבוה יותר מערך בית.

 לדוגמא:  קרקע בעלות של 500,000 ש"ח המתאימה לבניית וילה. נניח שווילה בנויה באזור זה עולה 2,000,000 ₪, כאשר מחירי הבתים יעלו ב 10% ושווי הווילה יהיה 2,200,000 ₪ - סביר להניח שמחירי הבנייה לא השתנו בצורה משמעותית, כלומר, ערך הקרקע עצמו עלה בכ- 200,000 ₪, מדובר בעליית ערך של כ-40%!

מצד שני – אנחנו לא נוכל להשכיר את הקרקע ונפסיד את התשואה משכירות בתקופה זו.

כאשר אנחנו מחפשים השקעה ספקולטיבית, תוך ציפייה לעליית ערך, נחפש נקודות עניין עתידיות שיגרמו, לדעתנו, לעליית ערך, נאתר נכס שמתאים לרוב הקונים באזור שבחרנו ונוודא שאין בעיות מהותיות בנכס אשר יגרמו לנו להוצאות לא צפויות ו/ או יקשו על המכירה בעתיד.

בחלק הבא נדבר על נכס מניב