הגענו לסוג ההשקעה המוכר והקלאסי,

נכס מניב

נכס מניב הוא נכס ( לעניינינו, דירת מגורים) שאנו מקבלים עבורו הכנסה פאסיבית (שכר דירה) שלא תלויה באופן ישיר בעבודה שלנו.

אם החלטנו שזה סוג ההשקעה שמתאים לנו, אז נתחיל ונבדוק מספר גורמים...

- מיקום

- מיקום

- מיקום

בהשקעה כזאת, שתלווה אותנו לטווח ארוך, כאשר חשובה לנו התשואה (ההכנסה השנתית מהנכס ביחס לעלות הרכישה) וכמובן קלות ההשכרה וההתנהלות השוטפת, נרצה לבחור נכס שיעניק לנו את השקט והביטחון הנדרשים.

נתחיל במחקר כללי על המקומות והערים שנותנים את התשואות השנתיות הגבוהות ביותר – נתונים אלו מתפרסמים מידי פעם בעיתונות הכלכלית.

לאחר שנבחר עיר או אזור, שגם התשואה גבוהה וגם מתאימים ונוחים לנו, נרצה לבדוק בתוך האזורים האלו באיזה שכונות התשואה היא הגבוהה ביותר ובמקביל נלמד את איכות השכונה וקהל היעד שנפנה אליו בהשכרה. ננסה למצוא איזון מתאים בין התשואה ובין איכות השכונה –

לרוב נתונים אלו סותרים ולכן האיזון המתאים לכל רוכש הוא אישי, לדוגמה:

האם נעדיף דירה בשכונת מצוקה עם קהל שוכרים "בעייתי" אבל עם תשואה גבוהה יחסית, נאמר של 5%?

אולי דירה בשכונה איכותית עם קהל יעד איכותי ונסתפק בתשואה של 2%?

או אולי דווקא מתאים לנו יותר דירה שהיא באזור מעולה מבחינת אוכלוסיה אבל הביקוש לשכירות הוא דל והדירה תניב תשואה של 4%?

אם ניקח את ההשקעה בבאר שבע לדוגמא, השכונות הסובבות את האוניברסיטה הן אומנם שכונות ישנות והאוכלוסייה המקומית בשכונות אלו מוחלשת אך מחירי הדירות שם זולים יחסית, קהל השוכרים אליו המשקיעים פונים הוא קהל איכותי ויציב בעל מוסר תשלומים גבוה. הקרבה לאוניברסיטה מבטיחה ביקוש לשכירות גבוה ויציב.

האיזון הנוצר בין דירות ישנות עם תג מחיר נוח לדיירים איכותיים וביקושים יציבים, מספקים תשואה גבוהה יחסית לאזורי ביקוש. אלו כנראה הסיבות שבמשך שנים כה רבות באר שבע פופולארית כל כך בקרב משקיעים המעוניינים בנכס מניב.

לאחר שגיבשנו לנו אזור או מספר אזורים מועדפים, נוכל להתחיל  לחפש ולראות דירות מתאימות.

לאחר שמצאנו דירה או מספר דירות העונות על דרישותינו, נוכל להתמקד בבדיקות יותר ספציפיות:

תכניות עתידיות של העירייה - נרצה לדעת האם יש תכניות לעתיד הקרוב לשינוי חיובי או שלילי בסמוך לדירה העלול להשפיע על מחירי השכירות ו/או קלות ההשכרה, לדוגמה: כביש ראשי שיעבור בשכונה, מרכז מסחרי גדול שיוקם בסמוך וכו'.

מידע משכנים - אם נרצה ללמוד ביסודיות על טיב השכונה ובעיות שצפויות לנו או שהיו בדירה, השכנים יהיו המקור הטוב ביותר לכך, ולרוב הם עונים ברצון לכמה שאלות, שווה להשקיע ולשאול.

מידע תכנוני – חשוב לדעת אם יש חריגות בנייה, צווי הריסה וכו' שעלולים לפגוע בהשקעה שלנו או לחילופין, זכויות בניה לא מנוצלות שיכולות להעלות את ערך הנכס.

מצב הדירה – האם עברה שיפוץ, האם יש בעיות ידועות או נסתרות, מצב הצנרת והחשמל, מצב הגג וכו'.  כשרוכשים דירה לטווח ארוך, דברים אלו פחות משמעותיים להחלטת הרכישה אבל חשוב לקחת אותם בחשבון בשקלול המחיר.

כשרוכשים נכס מניב לטווח ארוך חשוב לזכור שאת הצנרת, החלונות, הריצוף וכו' ניתן להחליף. את מיקום הדירה, לא ניתן לשנות. כך שהיבט המיקום, על כל צדדיו, הוא הקריטי ביותר. 

בחלק האחרון של המאמר שלנו, נדבר על "פליפים"