"סיבוב" או fix n' flip

נכס לסיבוב הוא הרבה יותר עיסוק מאשר השקעה טהורה בנדל"ן והוא מתאים יותר לבעלי זמן פנוי ונפוץ בקרב צעירים בעלי הון מוגבל המנסים ל"בנות" את הונם.

"סיבוב" על נכס שנמכר במחיר של כ-10% יותר מאשר נרכש יכול להנפיק רווח של 25%-30% על ההון העצמי שהושקע, ע"י שימוש מושכל במשכנתא – וכל זה בתקופה של מס' חודשים בודדים.

לדוגמה: רכשנו נכס ב 1,000,000 ש"ח (כולל כל העלויות) ומכרנו אותו ברווח של 10% זאת אומרת מכרנו ב 1,100,00 ש"ח.
אבל בפועל, השקענו הון עצמי מכיסנו רק 400,000 ש"ח ואת שאר הכסף קיבלנו כהלוואה מהבנק.
כאמור, מכרנו את הנכס והרווחנו 100,000 ש"ח, שהם 25% רווח על ההון שהשקענו (cash on cash). 

כאשר מחפשים נכס לרכישה לצורך מכירה מהירה שכזו, הדבר החשוב ביותר הוא המחיר. עסקאות לרוב נסגרות בטווח מחירים של כ 10% סביב מחיר השוק הממוצע, כאשר המחיר הסופי בכל עסקה הוא תוצר של משא ומתן בין הצדדים.

כשנחפש נכס במחיר מציאה, לצורך סיבוב, נחפש נכסים שנמכרים ברף התחתון של טווח מחירי השוק או אפילו נמוך ממנו, כאשר שאר הקריטריונים: מיקום, מצב הנכס, תשואה וכו' פחות חשובים.

אנחנו מניחים שלכל נכס יש קונה ועם התאמות נכונות ומעט סבלנות, אפשר למכור כמעט כל נכס.

זה נשמע פשוט למצוא מציאה אך לא כך הדבר... על מנת להבין שיש לכם מציאה ביד, אתם צריכים להכיר את השוק מעולה על כל סוגי הנכסים הקיימים בו, כך שתוכלו לקבל החלטה על קניה במהירות וללא היסוס! הרי ישנם הרבה ציידי מציאות שם בחוץ ובמקרים רבים מהירות ההחלטה היא זו שתקבע מי ירכוש את הנכס.

כדי להגיע לרמת ההיכרות הדרושה - אין קיצורי דרך. חובה על הרוכש לראות, לבקר ולבדוק עשרות דירות באזור, להכיר עסקאות שנעשו בזמן האחרון, לערוך תיעוד של כל דירה שראה, מצבה, המחיר המבוקש והמחיר שבו היא נמכרה בסופו של דבר. אז צריך לעזוב את המחשב וממש ללכת ולראות דירות למכירה – גם אם הם לא ממש רלוונטיות עבורנו, ככל שנראה, נלמד, נחקור ונתעד יותר דירות כך יהיה לנו יותר ביטחון לסגור ללא היסוס כשנתקל במציאה.

אפשרות נוספת של "סיבוב" היא ע"י רכישה, השבחה ומכירה. הסוד בעסקה כזאת הוא יצירתיות.

עלינו לחפש בנכס מסוים, פוטנציאל להעלאת ערך ע"י השבחה שלא מובנת מאליה, כמו הפיכת דירת 3 חדרים לדירת 4 חדרים או שינוי מבני בדירה שיעניק לה מראה מרווח יותר. לפעמים אפילו יספיק שיפוץ שטחי וסטיילינג שיעלו את ערך הדירה בצורה משמעותית.

לסיכום:

עלינו קודם כל להחליט איזו השקעה מתאימה לנו יותר:

עליית ערך?

נכס מניב?

נכס "לסיבוב"?

רק לאחר שנחליט מה מתאים לנו יותר, מבחינת הון עצמי, זמן פנוי, אופי, אמונה או סטטוס בחיים, רק אז נוכל, על ידי שאילת השאלות הנכונות, להתמקד ולחפש נכס מתאים.