הדיון שלנו מתרכז בנדל"ן בארה"ב, אבל כללי העשה ואל תעשה שתרכשו כאן חלים על השקעות נדל"ן באופן כללי,

עם שינויים קלים בהתאם לרגולציה שקיימת בכל מדינה.

ישנן 4 דרכים להרוויח בנדל"ן:

תזרים מזומנים

אני משכיר את הנכס, משלם הוצאות נמוכות משכ"ד והיתר נכנס לכיס.

כן, אנחנו יודעים שצריך לשלם מיסים, אבל זה חלק מהמשחק, ובנדל"ן מקובל לעשות חישובים לפני תשלום מס. רק נזכור בסוף לקחת את זה בחשבון. כל מדינה בהתאם לחוקי המס שלה.

עליה בערך הנכס

אם קנית נכון, ערך הנכס יעלה ותוכל לממש את הרווח על ידי מכירה או מימון מחדש.

מיסוי

בעלות על נכסים מקנה הקלות מס רבות שחוסכות כסף רב לבעלים.

למעשה אפשר לקבל זיכוי מס על העלות המלאה של הקנייה של הנכס. תחשבו על זה.

אתה קונה נכס שתרויח ממנו כסף שנים קדימה והמדינה מחזירה לך את הכסף.

בניית הון עצמי

תשלומי המשכנתא, מורכבים מתשלום ריבית וקרן, ולכן בכל פעם שמבוצע תשלום משכנתא

אנחנו למעשה "קונים" חלק קטן מהנכס חזרה מהבנק, ונבנה לנו הון עצמי בנכס, בלי קשר אם

הוא עולה בערכו או לא.

יתרונות נוספים ל 4- דרכים אלו הם היכולת להשפיע על ערך הנכס

(לצבוע, לשפץ, להוסיף חדר, מימון, מינוף וכיוב׳).

השקעות בנדל"ן נחלקות למספר קטגוריות בסיסיות:

השקעה בנכסים מניבים

רכישה של נכסים אותם משכיר הבעלים אשר נהנה מתזרים מזומנים חיובי.

כלומר ההכנסה משכ"ד גבוהה מסך כל ההוצאות. זה הלחם והחמאה של השקעות בנדל"ן, המוצר הכי מבוקש, מכניס ובטוח. כזה שהבנקאים והמשקיעים אוהבים!

השקעה בנכס מניב מבוססת על הרווח שנוצר מהשכירות בקיזוז ההוצאות.

רווחים נוספים כמו עליה בערך הנכס הם בונוס שגובל בספקולציה וצריך לקחת אפשרות כזאת בערבון מוגבל בעריכת תחשיבי הכדאיות.

השקעה בעיסקת יזמות (בניה, שיפוץ וכיו"ב)

עסקת בניה חדשה או שיפוץ נכס קיים במטרה למכור במחיר הגבוה ביותר.

בעסקה מסוג זה מספר המשתנים גבוה (עלות, זמנים, מחיר מכירה וכו׳) ולכן היא ספקולטיבית יותר, ובצד זה הצפי לרווח גדול יותר.

השקעה ב- REITS

השקעה במניות של חברות המחזיקות בנכסים מניבים.

חברות אלו מחלקות את ההכנסות מהנכסים המניבים (מינימום 90 אחוז מההכנסות) למשקיעים בתור דיבידנדים.

במובנים רבים זו למעשה ורסיה של קטגוריה מס' 1.