להלן נסקור מספר מושגים בסיסיים בנדל"ן ארה"ב

תשואה

המטרה שלנו בתור משקיעים היא לקבל החזר על הכסף שהשקענו.

ההחזרים מחושבים באחוזים ומבטאים זמן. למשל: אם השקעתי 100 אלף דולר בעסקה

וקיבלתי אחרי שנה 10 אלפים דולר, ההחזר שלי יהיה 10% .

והמשמעות של 10% היא שייקח לי 10 שנים להחזיר את הכסף שהשקעתי.

אך אם קיבלתי חזרה 20 אלף דולר, ההחזר שלי קפץ ל- 20 אחוז, והזמן שייקח לי

להחזיר את ההשקעה ירד ל 5- שנים.

השאיפה של כולנו היא להחזיר את הכסף מהר ככל שאפשר, כלומר לקבל את ההחזר הגבוה ביותר, אבל למטבע הזה יש שני צדדים.

מכירים את המשפט "NO PAIN NO GAIN" ?

כדי לקבל החזרים גבוהים יותר על ההשקעה צריך לקחת סיכון גבוה יותר.

אם הציעו לך עיסקה בהחזר גבוה, חשוב להבין את הסיכון,

ואם מישהו מציע לך עיסקה עם החזר גבוה ומציג אותה כחסרת סיכון,

או סיכון נמוך, זהו דגל אדום שמתנופף גבוה.

אז מה נחשב ל"החזר טוב"?

זו שאלה מצויינת שאין עליה באמת תשובה אחת.

למעשה מספר התשובות לשאלה הזו שווה למספר האנשים ששואלים אותה.

זהו עניין אינדיבידואלי. אם יש לי הרבה כסף ששוכב בחשבון בנק ואני מקבל עליו 2% ריבית, אזי עיסקה שמכניסה לי 5% נשמעת מאוד אטרקטיבית.

מצד שני, אם את משקיעה מקצועית שמצליחה למצוא עיסקאות ב 10% תשואה, אז החזר של 5% לא ישמע לך מציאה. זהו כאמור עניין של אישיות ועל כל אחד ואחת להחליט איפה נוח להם על הסקלה.

מינוף

המטרה של מינוף היא לייצר כוח גדול יותר מהכח שהושקע.

בנדל"ן ה"מנוף" הוא הלוואה. היא מאפשרת לנו להגדיל את הרווחיות.

המטרה האמיתית והנכונה לשימוש בהלוואה, גם אם יש לי את כל הסכום הדרוש להשקעה, היא העצמת התשואות.

לדוגמה, ונעגל מספרים לצורך הקלה:

נגיד שיש לכם מיליון דולר בבנק, ומצאתם נכס שעולה מיליון דולר

וההכנסה השנתית ממנו היא 100 אלף דולר. ואתם יכולים לקבל הלוואה

עד 50% מערך הנכס ב 5%- ריבית.

אתם יכולים לבצע את העיסקה במספר דרכים. הנה שתיים:

קנייה באמצעות הון עצמי ללא הלוואה -

במקרה זה אני משקיע מיליון דולר,

מקבל כל שנה חזרה 100 אלף דולר ויש לי תשואה של 10% .

קנייה באמצעות הון עצמי והלוואה

אם ארכוש את הנכס עם 50% הון עצמי ו 50%- הלוואה מהבנק.

כאן כבר נצטרך לחשב את תשלום המשכנתא.

נניח שמדובר במשכנתא בה אנו מבצעים תשלום ריבית בלבד.

הון עצמי - $500,000

הלוואה – $500,000

הכנסות - $100,000

תשלום הלוואה (5% ריבית בשנה על 500,000$) =  $25,000

רווח נקי לאחר תשלום המשכנתא - $75,000

מעולה. אבל מה ההחזר שלי ואיך ההלוואה השפיעה על זה?

אז במקרה הזה השתמשנו רק ב- 500 אלף דולר מכיסנו וקיבלנו רק 75 אלף חזרה,

אבל כשאנחנו עושים את החישוב, ההחזר המתקבל הוא 15% .

כלומר אני אקבל את כספי חזרה מהר יותר,

ובנוסף יש לי עוד 500 אלף דולר בחשבון לעשית עיסקה נוספת.

לסיכום

אנחנו צריכים להגדיר מה אנחנו מחפשים מבחינת סיכון והחזרים,

אם אפשר נשתמש במינוף, כלומר הלוואה.