אז איך אנחנו יודעים כמה שווה הנכס אותו אנחנו מעוניינים לרכוש?

ישנן שלוש גישות לחישוב ערך הנכס:

גישה השוואתית / COMPARABLES APPROACH or COMPS-

השוואת הנכס הקיים לנכסים אחרים, בעלי מאפיינים דומים (מספר יח', גודל, מיקום וכיו"ב) שנמכרו באזור לאחרונה.

"באזור" הכוונה לאותו אזור מיקוד/שכונה ו"לאחרונה" זה מקסימום 12 חודשים.

ככל שרדיוס הבדיקה והזמן יותר מצומצם, רמת הדיוק עולה.

מקובל להשתמש לפחות ב 3- נכסים להשוואה אם ניתן. שיטה זו נהוגה לרוב כשמדובר בנכסים פרטיים או בתים שנועדו למגורים על ידי הבעלים ולא בנייני השכרה וכיו"ב.

איפה מוצאים את הנתונים?

ישנם אתרים בתשלום (בעיקר בארה"ב) שיעשו את העבודה בשבילכם. אחד הגדולים והמוכרים הוא www.propertyshark.com

גישת עלויות / COST APPROACH-

הנכס שווה כמה שיעלה לבנות אותו מינוס פחת. שיטה זו משמשת לרוב לנכסים שאינם למגורים ואינם מכניסים כסף כמו בית תפילה, או ספרייה.

גישת הכנסה / INCOME APPROACH-

או הגישה הכלכלית. הנכס שווה ביחס לכמה שהוא מרוויח, וזה כמובן משמש לחישוב ערך של נכסים מניבים. (נרחיב על זה בהמשך).

אז מהיכן מתחילים? מגדירים מה אנחנו מחפשים:

• כמה כסף יש לנו?
• איזה החזר אנו מחפשים?
• אזור ספציפי המעניין אותנו?

ועכשיו לחפש. הרבה. ממש הרבה. פה אין מקום לעצלנות. שלב הקנייה הוא השלב בו מרויחים כסף. אם קנית נכון תרוויח.

אז כמה שווה לנו הנכס?

הדבר הראשון שניקח בחשבון הוא אחוז התשואה שאנחנו רוצים להרוויח, ואותו נגדיר מראש ואליו חשוב להיצמד.

בואו נגיד שהחלטנו שפחות מ 10%, לא שווה לנו להחליף את הפיג'מה אפילו.

זה ה- Cap Rate  או בעברית – שיעור היוון.

את הכנסות שווי הנכס אנו מחשבים באמצעות המשוואה הבאה:

מחלקים את הכנסת נטו מהנכס בשיעור ההיוון = שווי הנכס

לדוגמא: הגדרנו CAP של 10% שזה ההחזר שאנחנו רוצים ונשאלת השאלה

כמה נשלם על הנכס שמכניס 120,000$ נטו בשנה?

$1,200,000 = 10% / 120,000

ככל שנעלה מעל שווי זה, ההחזר שלנו ירד. ככל שנצליח לנהל משא ומתן מוצלח ולרכוש את הנכס במחיר נמוך מהערך שהגענו אליו, התשואה תעלה.

משקיע טוב יצמד למספרים שהגדיר ולא יעבור אותם. במידת הצורך יוותר על העיסקה ויחפש השקעה אחרת שתעמוד במינימום ההחזר שהציב לעצמו.