כולנו מוצפים במייל ובהודעות SMS ומסתנוורים מהעובדה שאנחנו יכולים לקנות קרקע להשקעה בארץ ישראל. במיוחד שהמחיר אטרקטיבי ומבטיחים לנו הבטחות תחת הכותרת "קרקע להשקעה לדירת מגורים בעתיד ".

ברשותכם אני רוצה לעשות סדר בדברים.

ישנם 2 סוגי קרקעות . קרקע מופשרת לבנייה , קרקע חקלאית.

במקרים שבהם מבטיחים את ההבטחות מדובר על " קרקע חקלאית ".

כמה עובדות על קרקע חקלאית :

1. קרקע חקלאית יכולה להיות בבעלות פרטית או בבעלות המדינה " מנהל מקרקעי ישראל". רק 7% מכלל שטח המדינה
    הוא בבעלות פרטית. אין לרכוש קרקע שאינה בבעלות פרטית מהסיבה שבכל עת המדינה יכולה לקחת  אותה בחזרה בפיצוי
    מינימלי.

2. זאת קרקע שאינה מיועדת לבנייה.

3. היא זולה באופן משמעותי מקרקע שמופשרת לבנייה.

4. אין לדעת מתי ואם בכלל היא תופשר לבנייה. על כן יש לעיין בתוכניות המיתאר של הועדה המקומית והמחוזית בכדי להכיר
    את התוכניות העתידיות של הקרקע.( עיריות מסודרות מפרסמות זאת באתריהם)

5. רכישה חלקת אדמה בקרקע חקלאית נקראת" מושה " וזה במילים אחרות "בעלות" של אחוז מסויים משטח הקרקע מבלי
    לדעת  בדיוק את מיקומה. בשטח חקלאי אין חלוקה לתתי חלקות.

6.  בהפשרת שטח חקלאי  לבנייה על בעל הקרקע לשלם לרשות המקומית " היטל השבחה" שגובהה 50% מערך
     ההשבחה בעת המכירה או בהתחלת הבניה. דוגמא: רכישתה קרקע חקלאית ב100,000 ש"ח . לאחר הפשרתה לבנייה
     היא תהיה שווה 800,000 ש"ח. כלומר ערך הקרקע עלה ב700,000ש"ח. על בעל הקרקע  יהיה לשלם לרשות המקומית
     350,000 ש"ח.

7. בהפשרת שטח חקלאי הרשות המקומית או המדינה יכולה להפקיע עד 1/3 מהשטח לטובת שטח ציבורי ללא פיצוי. כלומר
    שטח חקלאי של 500 מ"ר בהפשרתו יכול להישאר כ300 מ"ר לבנייה.

8. קרקע חקלאית אינה מניבה באופן שוטף והיא יכולה להיות כהשקעה ספקולטיבית ללא יכולת שליטה והשפעה של בעל
    הקרקע לגבי מועד הפשרתה אם בכלל.

9. הפשרת  קרקע חקלאית לטובת בניית שכונה/מתחם מגורים לרוב דורשת איחוד וחלוקה מחדש, כך שבעל קרקע חקלאית
    יכול לקבל  זכאות לדירה או קרקע מופשרת בגוש/חלקה אחרת. האיחוד והחלוקה היא באחריות ואישור מהנדס
    העיר.

10. לרוב קרקע חקלאית היא בגודל של כמה דונמים והוא כולל מס' בעלים שכל אחד מהם לא יודע מיהם שותפיו. כך
     שבהפשרת הקרקע חקלאית  נוצרים לרוב אי הסכמות לגבי אופן ומיקום זכאותו של כל אחד מהם ,שמוביל לרוב לבתי
     משפט ולעיכובים של הבנייה.

10. קרקע שאינה בסמוך לאזור מגורים או קרקע שנמצאת תחת עמודי מתח גבוה או קרקע שיש עליה הערות אזהרה של "
     הרשות לעתיקות. זאת קרקע שהסיכוי להפשרתה שואפים ל-0.

מה זה אומר כשמבטיחים לנו " זכאות לדירת מגורים" ?

בתוכנית המיתאר של פיתוח העיר יש ערך שנקרא: יחידות לדונם" הערך קובע את צפיפות המגורים שקובעת כמה יחידות דיור

" דירות " ניתן להכניס לדונם.

לדוגמא: 6 יחידות לדונם קובעת שעל דונם אדמה מופשרת לבנייה ניתן להקים 6 דירות.

בואו נעשה תרגיל קטן : נניח שיש לי קרקע חקלאית של 500 מ"ר. לאחר הפשרה והפקעת השטח למבנים ציבוריים נשאר לי
                              כ300 מ"ר שטח מופשר לבנייה. מאחר וההגדרה היא ל-6 יחידות לדונם אזי יש לי זכאות לקבל
                              אופציה לרכישת כ- 2 דירות.

מה זה אומר ?

המשמעות היא שבמקרה זה הזכאות ל-2 דירות  היא על ערך הקרקע בלבד,כאשר אני אמור להוסיף ולשלם לקבלן/יזם את מחיר בניית הדירות בעלות שהיא לא כוללת את עלות הקרקע אלא את עלות הבנייה בלבד. בוודאי שאין לחשוב שניתן לקבל 2 דירות באופן מלא.

ערך דירה בישראל בנוי : 40% ערך קרקע ו-60% ערך בנייה ( כולל מע"מ רווח קבלני רווח יזמי).

על כן יש להבין שזכאות לדירה היא כוללת את ערך הקרקע בלבד בגובה של כ-40% מערך הדירה כולה.

סיבכתי אתכם ? עוד קצת.

אז מה האפשרויות שיש לאחר הפשרה קרקע חקלאית?

1. למכור את הקרקע AS IS לאחר ההפשרה ולשלם 50% היטל השבחה על הרווח.

2. להוסיף ולשלם כסף לקבלן/יזם לסיים את בניית הדירות  ולאחר בנייתם למכור אותם ואז לשלם היטל השבחה
    בגובה 50% על הקרקע ומס שבח בגובה 25% על הרווח שבמכירת הדירות. 

3. לעשות עסקת קומבינציה עם הקבלן/יזם ולהמיר זכאות של מספר יחידות הדיור ( שכוללות את ערך הקרקע בלבד)ליחידת
    דיור אחת שכוללת הכול( עד מפתח ).

המלצות :

1. לפני רכישת קרקע חלאית יש לבדוק ולהיות בקיא בתחום.

2. לקבל יעוץ של שמאי מקרקעין כולל קבלת דו"ח מפורט על הקרקע והערך הנדרש.

3. לרכוש קרקע שהיא בבעלות פרטית בלבד.

4. לוודא שיש הסכם שיתוף בין כול בעלי הקרקע.

5. לעמוד בפועל על הקרקע ולא לקנות על הנייר בלבד.

6. להיות עם המון סבלנות ולא לצפות לתגמול מיידי.

    יוסי ברק

     סוכן הנדל"ן שלך