בעקבות הקיפאון בשוק הנדל"ן שהחל עם עליית הריביות על המשכנתאות ובהמשך עקב מלחמת חרבות ברזל, כמות עסקאות הרכישה ירדו בצורה משמעותית וגרמו לירידה מסוימת במחירי הדירות.
קבלנים שרצו להגדיל את המכירות יצאו בשיטות שיווק אגרסיביות של קנה היום ושלם חלק קטן ממחיר הדירה ואת היתרה שלם במועד המסירה (3-4 שנים), כמו 80/20 שבה הקונה משלם 20% ממחיר הדירה בחתימת חוזה ושאר ה-80% באכלוס. אפילו מבצעים של 90/10 או 95/5.
מטרת מבצעים אלו מצד הקבלנים/יזמים היא להניע את השוק , להציג מכירות לבנקים כדי שיוכלו לקבל ליווי לביצוע.
מהם הסיכונים הטמונים במבצעים אלו?
1. הסיכונים לקבלנים
• בשיטת מכירה זו תזרים המזומנים השוטף שלהם נמוך או שלילי לעומת שיטת המכירה הרגילה.
• הפער בין הוצאות הקבלנים לבניית הפרויקט לבין התמורה שהם מקבלים בחתימת החוזה, מביא אותם לקחת הלוואות מהבנקים בריבית גבוהה, מה שגורם לצמצום הרווח ולעיתים להפסדים.
• יש מצב שקבלנים קטנים לא יוכלו לעמוד בפגיעה בתזרים השוטף ובאשראי בריבית גבוהה, שיכול להביא לקריסתם.
2. הסיכון לקונים
•
מחיר הדירה שהם רוכשים בשיטה זו יהיה יותר יקר מאשר בשיטת התשלומים הרגילה.
• הסכום שנותר לתשלום בקבלת הדירה יצבור תוספת של מדדי תשומות הבניה מהרכישה ועד לקבלת הדירה, הקונים יגלו שהם צריכים להוסיף עוד כ-15% למחיר הרכישה.
• במועד המסירה הם יצטרכו להוסיף עוד סכום נכבד להשלמת ההון העצמי הנדרש לרכישה לפני קבלת משכנתא.
• מחתימת חוזה ועד לקבלת הדירה ישנו פרק זמן ארוך של כמה שנים, שיוצר סיכון לקבלת משכנתא מסיבות שונות, מצב תעסוקה של הרוכשים במועד בקשת המשכנתא, יכולת ההחזר שלהם, אחוז מימון, סביבת ריביות וכו', סיכון שיכול לגרום להפרת חוזה והפסד כספי גדול.
• במידה והרוכש מתכנן מכירה לפני המסירה, זהו ענין מורכב לביצוע ולא תמיד קבלנים מוכנים לזה, יכול להיות גם שמחירי הדירות ירדו עד למסירה ואז המכירה תהיה בהפסד. ובמקרה של מכירה ברווח במידה ותתאפשר , יש שם עניינים של תחולת חוק המכר על "הרווח" ואחריות המוכר כלפי הרוכש החדש.
חשוב לקחת בחשבון סיכונים אלו לפני שמתפתים ונכנסים לעסקה כזו שלא יודעים בוודאות האם אפשר להשלימה.
מוזמנים ליצור איתי קשר בנושא זה או בנושאי משכנתא אחרים
נעים עזרא-053-6064150
בתהליך..המתן בבקשה.
