ענת קריספין - TLV Investments

קבוצת אנשים המתאגדת בהסכם שיתוף לקנייה משותפת של קרקע או נכס. בהמשך הקבוצה תבחר קבלן מבצע על ידי מכרז קבלני לבנייה משותפת.

מס שבח הוא מס משלמים במכירה על נכס המס מגלם רווח בין הקנייה למכירה לדוגמא אם קנית דירה ב 1 מליון שח ומכרת ב 1.2 ש"ח המס יהיה רק על ה 200,000 ש"ח הפרש. המס מתעדכן מפעם לפעם וכיום עומד על 20% כמו כן יש הרבה מצבים בהם ניתן לקבל פטור ממס שבח. היוועצו עם עו"ד.

בקניית דירה חדשה אנו משלמים בדרך כלל מס רכישה על פי מדרגות מס קבועות בחוק והמתעדכנות מפעם לפעם. נכון להיום לקונים של דירה ראשונה ויחידה יש פטור ממס רכישה עד קנייה של דירה במחיר 1.4 מליון ש"ח. החוקים משתנים לטובתינו או לרעתינו מפעם לפעם. תשלומים נוספים שיש לקחת בחשבון הם שכר טרחת עו"ד שבדרך כלל עומד על 0.5% מגובה העסקה ודמי תיווך בגובה של 2% מע"מ במידה והשתמשתם במציאת דירה דרך משרד תיוןך. כל שאר התשלומים הנוספים יהיו על שיפוץ הדירה.

חישוב תשואה על ידי משקיעים נעשה על פי "ערך משולש" מחיר השכירות השנתי * 100% לחלק למחיר קניית הדירה. לדוגמא אם השכירות החודשית היא 5000 * 12 חודשים = 60,000 ש"ח בשנה * 100 = 6 מליון כל זה לחלק ל 1 מליון ש"ח שזה למשל מחיר הדירה - מתקבלת תשואה של 6%. מהי תשואה אמיתית? אנחנו טוענים כי תשואה אמיתית לא מחשבים בצורה כזו תאורית וסכמית אלא בצורה אחרת. אדם שם הון עצמי עד דירה כ 50% מערכה שזה לצורך העניין 500,000 ש"ח (את כל שאר הכסף הוא לקח מהבנק בהלוואת משכנתא!) נקרא להון העצמי - "הקרן" לצורך הדוגמא. כל חודש הבחור מקבל 5000 שקל שכירות מהדירה, אך גם כל חודש יורד לו תשלום משכנתא על סך 2500 ש"ח כלומר נשאר לו כל חודש בכיס 2500 ש"ח * 12 חודשים = 30,000 ש"ח אם נשווה את זה לדוגמא הסכמטית והיבשה שלמעלה על פי חישוב התשואה הבחור מקבל כל חודש באחוזים 6% אבל לא לשכוח ששמנו עוד הון עצמי התחלתי שקרנו לו "קרן". ברגע שהבחור מוכר את הדירה (שבדרך כלל זה ברווח נכון לשוק העולה של השנים האחרונות) הוא גם מרויח כמה מאות אלפי שקלים במכירה. אם הוא מכר את הדירה לדוגמא ב 1.1 מליון ש"ח אז הוא קיבל חזרה 100,000 ש"ח על ה 500,000 הראשונים שהוא שם כלומר עוד 20% תשואה על הכסף!