הערת אזהרה הינה במהותה רישום הדורש התייחסות בלשכת רישום המקרקעין (להלן:"טאבו"), כאשר ההערה יכולה להעיד על ביצוע עסקה, או על הימנעות מעשיית עסקה, וכיוצ״ב.

במאמר זה, אתייחס להיבט של רישום הערת אזהרה, בתהליך רכישת דירה.

הערת אזהרה מהווה לרוב תחנת ביניים בדרך לרישום הזכות במקרקעין הנרכש, על שם הרוכש.

בד"כ עסקאות למכר דירה היא עסקה בשלבים.

במידה ואין יכולת עדיין לרשום את הזכות על שם הרוכש (במקרה של רכישת דירה "על הנייר" וזאת מכיוון שעוד אין מה לרשום), או אז, על מנת ליצור הגנה לרוכש, על רוכש הנכס לרשום לזכותו ולטובתו, הערת אזהרה על ביצוע עסקה וזאת על מנת למנוע ביצוע עסקה עתידית נוגדת (מכירת הנכס לצד ג') או פגיעה בזכויותיו.

כאשר מדובר בנכס שרישומו מנוהל בלשכת רישום המקרקעין, אזי ניתן לרשום את הערת האזהרה בטאבו.

במידה והנכס אינו מנוהל בטאבו, לא ניתן לבצע רישום של הערת אזהרה, אלא רישום אקוולנטי בדבר ביצוע העסקה, או בחברה המשכנת (בדרך כלל הקבלן) ו/או ברשם המשכונות, או רשות מקרקעי ישראל (להלן:"רמ"י") אך זוהי איננה הערת אזהרה כמפורט בחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969(להלן:"החוק").

סעיף 126 לחוק המקרקעין קובע כדלהלן:

126. "הערת אזהרה: (א) הוכח להנחת דעתו של הרשם כי בעל מקרקעין, או בעל זכות שכירות, שאילה, זיקת הנאה, זכות קדימה או משכנתה, התחייב בכתב לעשות בהם עסקה, או להימנע מעשות בהם עסקה, ירשום הרשם, על פי בקשת מי שהתחייב או מי שזכאי לפי ההתחייבות (להלן - הזכאי), הערה על כך; לענין זה אין נפקא מינה אם ההתחייבות היתה בהסכם, בהרשאה בלתי חוזרת או במסמך אחר, ואם היתה מפורשת או משתמעת, מוחלטת או מותנית."

כאשר רוכש נכס מעוניין בביצועה של עסקה במקרקעין עליו לבצע מספר בדיקות מקדימות:

1.יש לפנות לטאבו ולקבל באמצעות נסח ו/או שטר, פירוט מלא, מי הם הבעלים הרשומים של אותו נכס והאם הנכס רשום על שמו של המוכר.

2. יש לבדוק האם קיים על הנכס שעבוד או משכנתא כלשהי, או האם הוטלו עיקולים על הזכויות בנכס וכו'.

במידה והנכס אינו רשום בטאבו, יש לבצע בדיקות אלו ברשם המשכונות ו/או ברמ"י ו/או בחברה המשכנת אם וככל שישנה.

מומלץ ורצוי, כי מיד עם חתימת העסקה, יפנה הרוכש או בא כוחו לטאבו ויבקש כי תירשם הערת אזהרה לטובתו. כך, במידה ומוכר הנכס יבקש לבצע עסקה נוגדת, יוכל כל צד ג' לגלות מיד, כי המוכר כבר ביצע עסקה בנכס והתחייב כלפי בעל הערת האזהרה הרשומה ובכך יימנע אותו צד ג' מביצוע העסקה הנוגדת, ותשמר זכותו של הרוכש.

כמו כן, מומלץ ורצוי כי תשלום התמורה ו/או חלקה ששולמה למוכר במעמד חתימת הסכם המכר, יוחזק בנאמנות אצל ב״כ המוכר, וזאת כדי להבטיח את רישום הערת האזהרה לטובת הקונה.

חשיבותה הרבה של רישום הערת האזהרה מופיעה בסעיף 127 לחוק המקרקעין:

127. "תוצאות של הערת אזהרה (א) נרשמה הערת אזהרה וכל עוד לא נמחקה, לא תירשם עסקה הסותרת את תוכן ההערה, אלא בהסכמת הזכאי או לפי צו בית המשפט."

הרישום של הערת האזהרה, מונע ביצוע של עסקה שנוגדת את מה שרשום בה ובכך, מבטיחה את זכויותיו של רושם ההערה- רוכש הנכס.

במקרה של אי רישום הערת אזהרה, במידה ובוצעה רכישה נוגדת על ידי צד ג' בתום לב (לא ידע על העסקה הראשונה) ובתמורה (נתן משהו בשביל העסקה, כסף או שווה כסף), יאבד בעל הזכות הראשון את זכותו בנכס לטובת צד' ג'.

בית המשפט קבע והכריע בע"א 2643/97 שלמה גנז נ' בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ, כי, קיימת חובת תום-לב של הקונה הראשון כלפי הקונה השני, המחייבת את הקונה הראשון, לרשום הערת אזהרה לטובתו, וזאת בכדי למנוע את הכשלתו של הקונה השני, המסתמך על הרישום העדכני בטאבו.

דבר נוסף אשר לו חשיבות רבה הינו, כי במידה ונרשמה הערת אזהרה ובשלב מאוחר יותר מבקש צד ג׳ כלשהו לעקל את הנכס (בשל חוב המוכר כלפיו) לא ניתן יהא לעשות כן במידה וזה נוגד את הערת האזהרה.

סעיף 127 לחוק המקרקעין קובע:

127. (ב) "נרשמה הערת אזהרה ולאחר מכן הוטל עיקול על המקרקעין או על הזכות במקרקעין נשוא ההערה, או שניתן צו לקבלת נכסים בפשיטת רגל או צו פירוק נגד בעל המקרקעין או בעל הזכות במקרקעין, או שנתמנה כונס נכסים על רכושו, הרי כל עוד לא נמחקה ההערה, לא יהיה בכל אלה כדי לפגוע בזכויות ..."

לכן, בשים דגש על הכתוב לעיל, רצוי ואף כדאי מאוד לבצע רישום של הערת אזהרה בהזדמנות הראשונה שניתנת בעת ביצוע עסקה במקרקעין, זאת על מנת לשמור על האינטרס האישי של מבצע העסקה.

אם אתם זקוקים לשירותי עורך דין בתחום המקרקעין, הינכם מוזמנים לפנות למשרדי לקבלת מידע וייעוץ ואשמח לעמוד לרשותכם ולהעניק את מיטב השירות עבורכם.

בברכה,

רונן הירש, עו״ד.