זיכרון דברים הוא מסמך ששני צדדים עורכים לאחר שהסכימו ביניהם על עסקה מסוימת (למשל: עסקה למכירת/רכישת דירה, השכרת דירה, קניית רכב וכיוצ״ב). לאחר החתימה על זיכרון הדברים, בשלב מאוחר יותר, אמור להיחתם בין הצדדים החוזה עצמו.

בזיכרון הדברים נכללים רוב פרטי העסקה, בכללם: פרטי הנכס, המחיר עליו הוסכם בין הצדדים, מועד מסירת החזקה בנכס וכו'.

יש לדעת, כי זיכרון דברים הוא ״התחייבות לעשות עסקה״ ובשל כך הוא חוזה לכל דבר. העובדה שמדובר במסמך שלא מסיים את המו"מ בין הצדדים, וכי בכוונת הצדדים לערוך בהמשך חוזה מפורט, מקיף וסופי, לא שוללת מההסכם המוקדם (הוא זיכרון הדברים) את תוקפו המשפטי המחייב.

מסמך שכתוב בכותרת שלו: "זיכרון דברים", "סיכום התנאים" וכד', יכול להיתפס כהסכם שיש לאכפו, אשר מחייב את הצדדים החתומים עליו.

האם כדאי לחתום על זיכרון דברים? מהן החסרונות של הסכם מסוג זכרון דברים:

1• אם בזיכרון הדברים חסרים פרטים מהותיים, הדבר עלול לחשוף צד אחד לעסקה, או אף את שני הצדדים, לבעיות שונות.

כך למשל, בזיכרון דברים שעוסק במכירת דירה, חשוב מאוד להתייחס לסוגיית מיסויי מקרקעין-מס השבח. אי התייחסות לסוגיה, עלולה לחשוף את הרוכש לסיכון.

חשוב לדעת, שאם חסר בזיכרון הדברים פרט כלשהו, בית המשפט רשאי להשלימו במקרה שתוגש תביעה לאכיפתו. זאת, כשברור כי הצדדים התכוונו להתקשר בעסקה מחייבת.

2• זיכרון דברים, כאמור, הוא מסמך המחייב את הצדדים. אם חותמים עליו ללא העזרות בעורך דין העוסק בתחום המקרקעין, חשוב לדעת כי ייתכן שיכתבו בהסכם זה סעיפים מסוימים, שאחר-כך בזמן עריכת החוזה עצמו, עורך הדין לא יוכל לבטלם או לשנותם, בשל הסכמת הצדדים בזיכרון הדברים.

גם אם בשלב החוזה הסופי עורך הדין יחשוב, שההסכמה לא משרתת את האינטרסים של הלקוח שלו, הוא לא יוכל לסגת ממנה.

ועוד בעניין זה- עסקת רכישת דירה היא עסקה משמעותית ולרצינית, לרוב- הגדולה ביותר שאדם עושה ויעשה בימי חייו. בעסקה זו ישנן שאלות רבות שצריכות להישאל, כגון: האם הנכס משועבד? האם קונה הדירה צריך לקחת משכנתא בגינה? האם קיימים חובות לנכס? כיצד ניתן להבטיח את כספי הקונה? תשובות על שאלות אלו יכולות להינתן בדרך כלל רק ע"י עורך דין מומחה למקרקעין. ובכן, חתימה על זיכרון דברים ללא סיוע של עו"ד, עלולה לחשוף אתכם לסיכונים רבים.

3• מועד החתימה על זיכרון הדברים קריטי בעניין תשלום המיסים. רשויות המס רואות במועד החתימה על זיכרון הדברים כמועד הקובע לעניין תשלום המיסים.

כמו-כן, קיימת חובת דיווח למס שבח על זיכרון דברים שנחתם, גם אם בסופו של דבר העסקה לא יצאה לפועל. במקרה שהעסקה לא יצאה לפועל, יש להודיע על ביטולה כדי שלא להיות מחויבים במס.

4• כאשר חותמים על זיכרון דברים, חשוב מאוד להיזהר ממצבים שבהם צד אחד- לרוב המוכר או אדם מטעמו, מציג בפני הצד השני זיכרון דברים מוכן, בו צריך רק למלא רק את שמות הקונים והמחיר המוסכם.

לא אחת, ייתכן שמדובר במסמך שהכין עורך הדין של המוכר, אשר שומר רק על האינטרסים שלו, ויכול לפגוע בזכויותיו של רוכש תמים, שחשב שהוא חותם רק על איזושהי הצהרת כוונות.

מהן היתרונות של הסכם מסוג זכרון דברים:

באי חתימה על זיכרון דברים טמון הסיכון שעסקאות מסוימות לא יצאו לפועל. עם זאת, לפעמים אולי עדיף כך, שכן יש דברים שכדאי לגלות מראש, ולא להיות קשור בעסקה שאחד הצדדים לא מוכן לקיים אותה או מסתיר פרטים מהותיים ביחס אליה.

אז מה כדאי לעשות:

אני ממליץ תמיד לכל לקוחותיי ללחוץ יד בג׳נטלמניות עם הצד השני, לגבש בעל-פה את ההסכמות המרכזיות והעקרוניות בין הצדדים לעסקה ולהעביר את הפרטים לעורכי הדין של הצדדים, על מנת שאלה יעבדו במרץ ובמיקצועיות, יערכו את הבדיקות הנדרשות, ויגבשו הסכם מפורט ומקיף עליו יחתמו הצדדים בהקדם האפשרי.

ויודגש, כי לא משנה כיצד המסמך נקרא – בין אם זיכרון דברים, מסמך עקרונות, או מסמך הבנות, תוכן המסמך, הוא אשר קובע את מהותו של המסמך והאם הוא מחייב את הצדדים לו, אם לאו.

​

אם אתם זקוקים לשירותי עורך דין בתחום המקרקעין, הינכם מוזמנים לפנות למשרדי לקבלת מידע וייעוץ ואשמח לעמוד לרשותכם ולהעניק את מיטב השירות עבורכם.

בברכה,

רונן הירש, עו״ד.