זאת ועוד, שהרי עורך הדין מטעמנו (המוכרים) ידאג לכך שהקונה יצהיר בנוסח הסכם המכר, ב"רחל בתך הקטנה" כי הקונה ראה ובדק את הדירה לרבות מצבה המשפטי, פיזי, תכנוני והנדסי ומצאה במצב מתאים למטרותיו והוא מצהיר כי אין לו טענות כלשהן לגבי הדירה, טיבה, מצבה, מתקניה וכויוצ"ב והוא מוותר על כל טענה בעניין מצב הדירה.

אם הצהיר הקונה הצהרות אלו אך לא באמת בדק, הרי שהוא קונה רשלן ובשל כך, אין לו אלא להלין על עצמו ואף יש להחיל עליו "אשם תורם".

תופתעו לגלות, שבמקרים מסוימים חשיבה זו, בטעות יסודה!!!

כבר לפני שנים רבות, עבר למעשה מעולם המושגים החוזי הכלל: "ייזהר הקונה" וכלל זה נסוג מפני עקרון וחובת תום הלב החלה על המוכר.

בית המשפט העליון קבע לפני מספר חודשים, בפסק דין עיני נ' שיפריס (ע"א 8068/11), כי על המוכר ועליו בלבד, מוטלת החובה הבלעדית והמוחלטת לגלות לקונה את כל הליקויים והפגמים הקיימים בנכס שהמוכר ידע עליהם, או שהיה עליו לדעת עליהם.

בית המשפט עשה למעשה הפרדה, בין מוכר לקונה בכל הקשור לחובת גילוים של ליקויים ופגמים וקבע, כי רק "ידיעה ממשית" של הקונה על אודות הליקויים והפגמים בנכס, תחריג את חובת הגילוי של המוכר.

ידיעה ממשית- כלומר, שהמוכר הסב את תשומת ליבו של הקונה לפגם או הליקוי, בטרם נחתם החוזה.

מן העבר השני עולה, כי לא נדרשת ״ידיעה ממשית״ מאת המוכר לקיומם של פגמים וליקויים בנכס שהוא מוכר, אלא, די בעובדה ש״אדם סביר״ היה יודע על הליקויים והפגמים הקיימים בנכס באותן הנסיבות, על מנת לחייב את המוכר באחריות מלאה כלפי הקונה.

זאת אומרת בעצם שיכול להיות מצב בו אנחנו כמוכרים של נכס, לא יודעים בכלל כי קיים פגם כלשהו בנכס שלנו (פגם נסתר), אך מתוקף היותנו בעלי הנכס, יכול ו-״היה עלינו לדעת״ על קיומם של הפגמים והליקויים ועל כן, נחוייב באחריות מלאה כלפי הקונה.

בדברים אלו, ממחיש בית המשפט העליון את מתן הבכורה לעיקרון: "ייזהר המוכר". יש בכך משום ביצור מעמדו של הקונה והדגשת חובת הגילוי של המוכר, עובר לשלב חתימת עסקת המכר על אודות הפגמים והליקויים הקיימים בדירה, כמדיניות שיפוטית רצויה.

ולסיכום: 

בעימות בין מוכר מפר, שידע או שהיה עליו לדעת, בעת גמירת החוזה, על קיומן של פגמים וליקויים בממכר אותם לא גילה לקונה, לבין רשלנותו של הקונה, שלא בדק את הנכס ולא גילה את אותן הליקויים בעצמו, אפילו אם הצהיר בחוזה שעשה כן, ידו של הקונה על העליונה והוא זכאי לפיכך, לכל התרופות המוקנות על פי בחוק לרבות, ביטול החוזה, השבה ופיצויים מוסכמים.
זאת ועוד, שבמקרה כזה, לא יוכל המוכר לטעון לאשם תורם מצדו של הקונה.

אם אתם זקוקים לשירותי עורך דין בתחום המקרקעין, הינכם מוזמנים לפנות למשרדי לקבלת מידע וייעוץ ואשמח לעמוד לרשותכם ולהעניק את מיטב השירות עבורכם.

​

בברכה,

רונן הירש, עו״ד.