שמעון דוד יעוץ בנדלן ארה"ב - יועץ בנדל"ן מניב ארה"ב ומשקיע בפלורידה

חלק מהאמריקאים קונים אבל זה לא מספיק וישנן מספר סיבות חשובות: 1.   בתרבות הצריכה האמריקאית, (בהכללה כמובן) לא קונים במזומן. כל נכס/רכוש נקנה ע"י תשלום של         3% במזומן והיתרה במשכנתא. 2.   הבנקים אחרי משבר המשכנתאות הגדול עמדו לפני קריסה והיו זקוקים בדחיפות למזומנים. 3.   מליוני אמריקאים נקלעו למשבר והפסיקו לשלם משכנתא ואיבדו את בתיהם. התוצאה- הבנקים קיבלו בתים מעוקלים       במקום את כספי המשכנתא.  ונוצר עוד לחץ על  מחסור המזומנים.  4.   הבנקים צוברים מלאי של מליוני בתים מעוקלים ששווים מחצית מהמשכנתא שנתנו. 5.   הפתרון הוא מכירה במזומן וכמה שיותר מהר לכל מי שיש מזומנים. האמריקאי הממוצע איבד את הבתים האלה וכמובן לא יכול לרכוש אותם. האמריקאי האחר שרוצה לקנות זקוק למשכנתא, אבל הבנק לא רוצה לתת כסף!!! הבנק רוצה לקבל כסף!!! ***  לכן מכל רחבי העולם באים משקיעים ומכניסים כסף מזומן לחשבונות הבנקים ולא לוקחים מהם כסף.

בית יוקרתי משמע עולה לנו יותר כסף בזמן הרכישה. אבל ברוב המקרים לא יתן לנו יותר שכירות. רמת האבזור צריכה להיות מותאמת פחות או יותר לסביבה.  איבזור יקר: דלתות, חלונות, ידיות, נורות, ברזים, כיורים, אסלות וכו' מתקלקלים כמו בכל בית. שוכרים לא ידועים כל כך בשמירה על אביזרי הבית. וכל קלקול יגרום לנו הפסד ולא תמיד נמצא תחליף זול לאיבזור יקר. לפעמים צריך לאתר בעל מקצוע שיודע לטפל באבזור הלא סטנדרטי. כל זה מגדיל את ההוצאות ומקטין את ההכנסות, ולא לשם כך אנחנו משקיעים בבתים להשכרה.

לא מומלץ להשקעה. אמנם השכירות יחסית גבוהה וגם התשואה, אבל גם הבלאי יותר גבוה, משקיעים לא אהבים את זה ויותר קשה למכור אותו.

הכסוי בגגות שטוחים בד"כ מיריעות זפת, הבלאי יותר גבוה מגג משופע ולאחר זמן קצר יחסית המים מתחילים להקוות בנקודות שונות והבלאי מתגבר. משקיעים מנוסים לא אוהבים גג שטוח ולכן גם קשה יותר למכור אותו.

הזדמנויות טובות ועסקאות נדל"ן מוצלחות יש בכל מקום, אבל למשקיעים חסרי נסיון וחסרי ידע מקצועי עדיף למזער סיכונים וללכת למקומות יותר בטוחים מהמדינות הקרות יש נדידה למדינות החמות בעיקר של מבוגרים ופנסיונרים. למדינות החמות יש הגירה מ 2 מוקדים קבועים: 1.  כאמור מבוגרים ופנסיונרים שרוצים חיים יותר נוחים ויורדים מהצפון הקר למדינות החמות. 2. הגירה ממדינות דרום ומרכז אמריקה. האקלים קרוב יותר לאקלים שממנו הם באים וגם קל להם להשתלב - ולהטמע באוכלוסיה המקומית.

ככלל, אנחנו כמשקיעים מחפשים להשקיע: 1.  במקומות שיש ביקוש וקל למצוא שוכרים במהירות. 2.  באיזורים של אוכלוסיה שקטה, סמוכים למקומות תעסוקה, בתי ספר וגנים. 3.  באיזורים של פעילות נדלנית ערה שקל למכור את הנכס. 4.  עדיפות למדינות המרכז והדרום.

ככלל אנחנו רוצים שהנכס שנרכוש יהיה עם מינימום עלויות תחזוקה, ויהיה כזה שיימכר בקלות כשנרצה לממש ולכן: 1.  לא באיזורי פשיעה - חשופים לונדליזם לנכס ומסוכן לדיירים, לכן יהיה קשה יותר למצוא שוכרים. 2.  ללא בריכה - בבריכה יש הוצאות גם לבעלים וגם לשוכרים וקשה יותר למצוא שוכרים. 3.  ללא גג שטוח - (למעט חלקים מסויימים בגג). גג שטוח פגיע יותר וניזוק יותר בקלות. 4.  לא בית יוקרתי - בבית יוקרתי החלפת כל חלק תהיה יקרה ולא פרופוציונאלית להכנסות. - שוכרים לא ישמרו על רמת תחזוקה הולמת. 5.  לא  Condo - סוג של בתים בשכונות המנוהלות ע"י ועדים שכונתים שיכולים למנוע השכרת הנכס. 6.  לא בצפון הקר- למרות שבכל מקום יש הזדמנויות ויש עיסקאות, עדיף במדינות הדרומיות יותר.

1. התשואות גבוהות. כפליים ויותר מאשר בארץ. 2. בסכום של כ 250,000 ש"ח (מאתיים וחמישים אלף ש"ח) תוכל לקנות נכס שמכניס כ 2000 ש"ח בחודש. 3. אין מס רכישה. 4. כל ההוצאות הקשורות לנכס, מוכרות ע"י מס הכנסה בארצות הברית ומקטינות משמעותית את המס: - כל דולר שמוציאים על:     -  תיקונים, שיפוצים, הוצאות טיסה לארה"ב, שכירות רכב, מלון, מזון ועלויות שונות מוכרים כהוצאה. 5. כל משקיע זכאי לזיכוי אוטומטי של כ 3.900$ בשנה ממס הכנסה - מקטין את תשלומי המס